做你应该做的，不要在意结果，最关键的是确保活动举办成功。通常情况下，为确保活动的顺利进行，需要事先制定工作计划。制定的方案要着眼解决实际问题，必须与实际情况紧密联系。那么，优秀的方案应该具备哪些特点呢？在这里，趣祝福编辑强烈推荐一篇非常有价值的“地产营销方案”，希望能为您提供参考！此外，您还可以浏览范文大全栏目的素描教案(汇集13篇)。
房地产项目营销推广方案
目 录
一、前言
二、市场分析
（一）、区域市场分析
（二）、区位市场分析
（三）、区位竞争分析
1、区位市场竞争性项目分析
2、竞争对手营销策略分析
3、区位市场竞争态势分析
（四）、项目分析
1、项目地块分析
2、项目资源分析
3、项目SWOT分析
3.1、项目优势分析
3.2、项目劣势分析
3.3、项目机会分析
3.4、项目风险分析
（五）、项目企划思路
1、针对项目优势和机会
2、针对本案劣势和威胁
三、项目发展定位
（一）、发展商定位
（二）、市场定位
1、项目主题定位
2、项目形象定位
3、客户群体定位
3.1、目标市场细分
3.2、目标市场选择
3.3、目标市场定位
（三）、产品定位
（四）、价格定位
1、项目总体定价原则
2、项目总体定价方法选择
3、项目总体定价方案
四、项目的营销推广
（一）、营销推广体系的建立
1、项目价值体系的建立
2、实现价值体系的要素
（二）、营销推广计划
1、前期铺垫期
1.1、计划时间
1.2、推广计划目的和重点
1.3、计划安排
1.4、预期效果
2、逐步导入期
2.1、计划时间
2.2、推广计划目的和重点
2.3、计划安排
2.4、预期效果
3、项目公开期
3.1、计划时间
3.2、推广计划目的和重点
3.3、计划安排
3.4、预期效果
4、持续强销期
4.1、计划时间
4.2、推广计划目的和重点
4.3、计划安排
4.4、预期效果
5、逐步降温销售期
5.1、计划时间
5.2、推广计划目的和重点
5.3、计划安排
5.4、预期效果
6、项目尾盘销售期
6.1、计划时间
6.2、推广计划目的和重点
6.3、计划安排
6.4、预期效果
（三）、项目推盘方案
（四）、项目销售进度目标
（五）、营销推广策略
1、媒体宣传策略
1.1、媒体选择
1.2、宣传主题
1.3、广告创意及诉求
1.4、媒体组合策略
1.5、媒体宣传预算
2、营销活动策略
2.1、营销活动目的 11 2.2、营销活动计划
2.3、营销活动预算
一、前言
8 8 9 9 概括性语言陈述营销推广方案的思路及依据、方案的推广执行和预期目标等。
二、市场分析
（一）、区域市场分析
介绍项目所在城市行政区的基本情况，一般包括行政区规模、人口、交通状况以及行政区在该城市的地位和未来发展等方面。
（二）、区位市场分析
区位市场是指项目所在的小区域或城市房地产市场板块（如廊坊锦绣花苑、馨语星苑分别属于廊坊西北板块、西南板块）。重点对区位的商品房市场基本现状介绍和未来市场发展趋势预计，同时阐述区位**市场基本情况。
（三）、区位竞争分析
首先概述区位市场竞争概况（在售或拟售项目数量、产品未来供给等），以及区位的整体产品定位和目标客户群定位等。
1、区位市场竞争性项目分析
原则上要求以表格形式介绍区位竞争性项目，且以饼状图描述竞争性项目产品的面积区间和户型套型配比。
2、竞争对手营销策略分析
竞争性项目采用的推盘策略，包括开盘时机选择、推盘量、推盘产品选择、推盘媒体选择、推盘活动策划、优惠方式以及销售进程控制等。
3、区位市场竞争态势分析
综合分析区位市场的竞争基本现状，预计区位市场未来竞争态势。
（四）、项目分析
1、项目地块分析
对项目地块的地理位置和区位的人文生态环境、交通、生活配套、周边商业业态、市场竞争等进行概括性分析。
2、项目资源分析
概述项目所用用的资源，如项目所具备的区位大环境资源和产品资源等。
3、项目SWOT分析 3.1、项目优势分析
从项目的地理位置、交通、生活配套、人文资源、生态环境、规划设计、发展商等方面分别阐述项目优势。3.2、项目劣势分析
一般从项目的硬件条件、软件条件和竞争等方面分析项目劣势。3.3、项目机会分析
一般从区位宏观背景（如大规模拆迁、重大规划等）、市场诉求（如景观规划、产品的类别、套型、面积等）分析项目的机会。3.4、项目风险分析
一般从政策、竞争、市场、销售以及项目硬软件等方面分析项目显性和隐性分析。
（五）、项目企划思路
1、针对项目优势和机会 针对项目优势和机会，通过拟采用的什么样的企划思路强化项目优势，提升项目销售附加值；
2、针对本案劣势和威胁
针对项目劣势和威胁，通过拟采用的什么样的企划思路弱化项目劣势，促进项目的销售进程；
三、项目发展定位
基于对以上市场详细分析以及对本案拟推出产品的了解，在推广过程中，针对本案推广主题、架构、过程，其核心问题在于如何使客户认识，并接受和选择本案？经过客观分析，本案发展定位框架如下图所示：
（一）、发展商定位
可从发展商的发展战略、品牌形象、经营理念、竞争理念等方面描述。
（二）、市场定位
项目的市场定位是房地产项目运作成败的关键，项目市场定位主要从项目主题定位、项目形象定位和客户群定位三个方面展开，而项目市场定位需要考虑的重要因素还包括项目区位供应情况、目标客户群体的需求、项目地块自身情况以及项目开发先前宣传推广的主打理念等。
1、项目主题定位
项目名称和项目推广案名的选择，说明对其选择的原则，并对项目名称和推广案名进行诠释；
2、项目形象定位
项目的核心价值体系，一般从产品的品牌形象层面、产品属性层面和产品的价值层面等方面阐述。
3、客户群体定位 3.1、目标市场细分 3.2、目标市场选择 3.3、目标市场定位
（三）、产品定位
一般以图表的形式说明产品规划（产品的套型配比、面积区间）结果，可参考文下表格，并对产品户型面积区间（如套型区间划分可参考75㎡以下、75—90㎡、90—100㎡、100—110㎡、110—125㎡、125—144㎡和144㎡以上）统计，对主力户型进行分析。户型
套型
面积(㎡)
套数
分项合计
套型合计 A 2居室
2-1-1 75.55~85.61 318 20.25 % 50.75% B
2-2-1 88.20~106.11 174 30.50%
C
2-2-2 90.21~112.03
……
……
……
3居室
3-2-1
……
……
3-2-2
……
……
……
合计
（四）、价格定位
1、项目总体定价原则
项目总体定价一般应该有一个总体原则主线，总体定价时，再根据各影响因素的主次比例予以个别修正。最为常见的房地产总体定价原则是低开高走、单价总价平衡原则。结合项目的市场定位和产品定位，同时参考位区位市场的产品状况、价格状况、关键性竞争项目包括价格、销售等在内的营销策略，综合分析确定项目的总体定价原则。
2、项目总体定价方法选择
就房地产产品而言，最为常见的总体定价方法有市场比较法、成本加层法和市场引导法，目前公司采用的定价方法基本上是市场比较法。通过不同的总体定价方法分别对项目进行价格（均价）拟定。
3、项目总体定价方案
对不同方法拟定的项目均价方案进行分析和调整，最终确定项目总体均价水平，同时明确项目最高价和起价范围。
四、项目的营销推广
（一）、营销推广体系的建立
如何将项目品牌形象在客户的心目中清晰的建立，如何将产品力和产品的特征反映在营销推广的过程中，是营销推广体系的关键，说白了就是如何打动目标客户群体。
1、项目价值体系的建立
在明确了项目的优劣势和目标客户群体的基础上，如何建立自身产品的价值体系成为目标客户群体是否购买本案的关键所在。一般而言产品的价值体系分基础价值层面和附加值价值层面。
2、实现价值体系的要素
一般实现产品价值体系的基本要素是产品要素和推广要素。
从产品属性和特征进行概况性分析产品价值；如何利用营销策略和手段实现产品价值体系。
（二）、营销推广计划
1、前期铺垫期 1.1、计划时间
200X年XX月份—200X年XX月份 1.2、推广计划目的和重点
前期铺底期目的一般是通过密集性企业广告、产品卖点广告和软性广告抽象地阐述产品，引起市场猜测，给人们以想象。
推广重点一般是企业形象广告、预设悬念； 1.3、计划安排
期间的关键性推广事项计划安排； 1.4、预期效果
2、逐步导入期（60天）2.1、计划时间
200X年XX月份—200X年XX月份 2.2、推广计划目的和重点
逐步导入期解答产品即将上市前期铺垫营造市场疑惑，一般通过有目的性和针对性广告宣传，强烈引起市场关注，激起目标消费群体注意，使其在较短时间内对项目深刻认识，确立项目在目标客户群心目中形象，锁定目标客户。
推广重点一般是产品整体形象深化、产品概况（根据项目的营销策略适时通过宣传产品的起价或均价水平、产品主力面积范围等）介绍、产品推介会预告或开盘预告广告等。2.3、计划安排
期间的关键性推广计划事项，一般有项目VIS的建立、销售大厅包装、销售道具的准备、销售人员前期培训、期间媒体宣传计划等； 2.4、预期效果
3、项目公开期（30天）
项目公开期一般是从项目推界会（或公开认购）到项目开盘阶段。3.1、计划时间
200X年XX月份—200X年XX月份 3.2、推广计划目的和重点
项目公开期将产品强力导入市场，将前期市场积累全面引爆，到达或超过预期计划。推广重点一般是产品推介会（公开认购）和开盘预告广告等。3.3、计划安排
产品推界会（公开认购）计划执行、期间关于项目开盘强力宣传； 3.4、预期效果
目标客户群体开盘前的锁定预计目标（或公开认购目标）、开盘销售预计目标；
4、开盘销售期（15天）4.1、计划时间
4.2、推广计划目的和重点 4.3、计划安排 4.4、预期效果
4、持续强销期 4.1、计划时间
4.2、推广计划目的和重点 4.3、计划安排 4.4、预期效果
5、逐步降温销售期 5.1、计划时间
5.2、推广计划目的和重点 5.3、计划安排 5.4、预期效果
6、项目尾盘销售期 6.1、计划时间
6.2、推广计划目的和重点 6.3、计划安排 6.4、预期效果
（三）、项目推盘方案
说明项目推盘方案计划，具体到每一批次楼宇编号、单元编号和数量，以及每一批次预计推出时间和清盘（销售率达到95%）时间计划，以表格的形式明示。
批次
数量
楼宇单元编号
推盘时间计划 1期1批
200 1＃、2＃3单、3＃
XX年XX月 1期2批
120
……
…… …………
……
2期1批
……
【活动主题】
1、“男人帮女人帮”——亲友帮你赚优惠
2、“男人帮女人帮”——相亲相爱攒幸福赚优惠
3、“男人帮女人帮”——亲友相帮家享优惠
【活动目的】
促销剩余房源，实现冲刺;
增加来访客源，积攒人气，促进销售;
【活动时间】
周六
【活动地点】
楼盘营销中心
【客户群体】
由老客户带来的新客户及自然来访新客户
【活动形式】
暖场活动+抽奖送礼(抽奖仅针对认购成功客户)
活动规则：
老带新客户抽奖送礼：若新客户认购成功，新客户可直接参加抽奖赢取奖品，老客户即免物业费，并获得抱枕一个。
新A客户带新B客户：新B客户认购成功可直接参加抽奖赢取奖品，新A客户可获抱枕一个;如若双方都成功认购，即可参与抽大奖并抱枕一个。
暖场活动内容
1、现场每个来访客户都可参与活动，每个活动区域有工作人员负责，每个来访客户需报名登记参与活动，登记后可领取礼品券一张;
女人帮——光棍节送温馨给朋友!
早10：00-16：00，女士可在营销中心内部进行制作个性马克杯，可现场DIY自己的个性图案，充分发挥自己的想象力，制作属于自己的马克杯，或是送给自己的朋友。(制作好马克杯可自行带走)，现场可设置50个马克杯制作，用完为止;
2、活动结束后，手持礼品券的客户都可凭券领取抱枕(或伞)一个，礼品送完即止;
男人帮——光棍节不做宅男!
中午13：00-16：00，男士可在小区内部的篮球场以一组3对3进行篮球比赛，一天之内设定3场比赛，现场男士可报名参加，报名人数共18个名额，现场将请篮球裁判一个，最后获胜队每人也可获价值150元/个的电水壶一个，依次类推，获奖名额共有9个，此处需备9个电水壶作为游戏获胜者发放。
【抽奖活动】
抽奖活动针对所有认购成功客户，抽奖完毕后，应凭首付款发票领取奖品;
抽奖礼品：一等奖：IPAD1名，价值4000元/个;
二等奖：冰箱2名，价值2500元/个;
三等奖：电水壶10名，价值150元/个;(篮球赛获胜者需另备9个水壶作为礼品发放，故现场需备20个电水壶)
另，普通奖礼品：抱枕(或伞)50名，价值40元/个;伞(价值30元/个)(普通奖适用于所有参与活动且手持礼品券的客户，礼品送完即止;)
房地产项目营销推广活动方案集锦
房地产项目营销推广
活动方案集锦
Kingsway修改备注：
几百条房地产项目活动营销的实例，就像一本“活动营销”教科书，囊括了国内知名的房地产企业如万科、中海、万通等房地产公司的活动营销内容，以供大家学习和借鉴，并理论联系现实，在平日的工作中给予启发。其中有一些例子比较精彩，读者也可以根据不同的项目因地制宜，进行套用。
活动案例中主要提供活动的动因与策略方向，并无实施细案，但好在方案多多，对于全程营销中的活动规划倒是可以提供生动参考的。 资料源自网格。本人已制作全案目录，便于查阅。Ctrl+单击目录可自动跳转。
我为人人，人人为我。珍惜每人的劳动成果，分享你我„„百度和电驴都是好东东。
房地产项目营销推广活动方案集锦
目
录
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房地产项目营销推广活动方案集锦
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房地产项目营销推广活动方案集锦
世纪绿洲——上演大型民族歌舞剧.............................................................................85 世纪绿洲——举办“番茄狂欢节”.............................................................................85 时代奥城——与招商银行共办名流酒会.....................................................................86 时代奥城——举办中秋联欢晚会.................................................................................86 十月·华城——“上游嘉年华”活动.........................................................................87 盛大金磐——名车豪邸同台共舞.................................................................................87 盛大金磐——活动营销.................................................................................................88 圣淘沙·骏园——举行答谢庆典.................................................................................89 圣地维拉别墅——举办上海虹桥站巡回展.................................................................89 沈阳·枫合万嘉——举办 “甜蜜生活节”业主互动活动.......................................89 佘山银湖别墅——举行中秋焰火晚会.........................................................................90 汇丰冠军赛——11月10日在佘山高尔夫球俱乐部开杆..........................................90 上京新航线——将举办盛大业主答谢会.....................................................................91 华润置地上海滩花园——举办原声演唱会.................................................................91 上海滩花园“Lighten your life”晚会..........................................................................91 上海滩花园——举办2005GOLF SHOW 锦标赛.......................................................92 上海绿城掀起“绿城业主认领树木”热潮.................................................................93 上海绿城——凝固美丽瞬间.........................................................................................93 上海绿城——举办二期业主Party...............................................................................94 上海奥林匹克花园——举行样板房拍卖会.................................................................94 上海奥林匹克花园健康生活节开幕.............................................................................95 三空间——美食节盛大开幕.........................................................................................95 三环新城重奖征集“健康家庭形象大使”.................................................................96 瑞丽江畔——请业主游丽江.........................................................................................96 融域——举办新春联谊盛典.........................................................................................97 融侨半岛-风临洲业主疯狂圣诞狂欢夜........................................................................97 榕江地产举行项目推介会.............................................................................................98 仁恒地产——举办高尔夫精英训练营主题PATRY（南京）....................................98 仁恒翠竹园——举办顺逆市房产价值研讨会（南京）.............................................99 青青美庐——开盘仪式和家装赶集会同时举行（武汉）.........................................99 祈福南湾半岛举行“满意100”嘉年华暨第36届“亚太国际小姐”见面会......100 祈福集团——举行护卫精英检阅活动.......................................................................100 济南·齐鲁·涧桥——举行感恩联谊会暨官方论坛开启仪式...............................101 七里香堤——举办“第一届邻里文化节”...............................................................101 南山商业文化中心区——举行推介会.......................................................................102 南京·山水华门——举行植树节联谊活动...............................................................102 南湖半岛花园——“缤纷冬日节”...........................................................................103 南国·风华天城——举办桑吧热舞活动...................................................................103 鸣溪谷——举行植树造林活动...................................................................................104 明天第一城——举行颁奖活动及三期开盘...............................................................104 明发滨江新城——举办“动感金秋·激情滨江生活”国庆嘉年华活动（南京）105 名墅海景——风情酒会...............................................................................................105 名骏豪庭——欢度龙眼节...........................................................................................105 名都花园举办“泡泡龙游泳比赛”（武汉）.............................................................106
房地产项目营销推广活动方案集锦
美园——举行“小户型投资论坛”...........................................................................106 美林基业集团——打开休闲之旅...............................................................................107 美林海岸花园——举办海洋世界生态展...................................................................109 美联物业举办3·15服务热线大激赏活动..................................................................110 美兰湖颐景园——举办“北美购房团”活动...........................................................110 美好愿景——举行“东一时区10万巨奖全民公决案名颁奖大会”（武汉）.......111 天津·梅江新海湾——举办2006市民自行车健身行活动.....................................112 玫瑰园——举办豪宅鉴赏会.......................................................................................113 玫瑰湾——举行首届社区水上运动会.......................................................................113 玫瑰湾——举办新老业主嘉年华联谊会...................................................................114 玫瑰东方——感恩节上演业主派对和启动...............................................................114 罗马嘉园——举行业主插花会...................................................................................115 绿海名都——举行元旦暨新老业主联谊会...............................................................115 绿地孝贤坊——举办现代老年社区专家开发研讨会...............................................116 绿地商务大厦——举行“中山公园商圈展望”活动...............................................117 绿地21城——举办新春书画联谊活动.....................................................................117 绿城百合公寓举办家庭趣味运动会...........................................................................118 龙湾别墅——举办龙湾别墅国际家庭日...................................................................118 利海·君林天下举办少儿围棋定（升）级赛...........................................................119 丽水华庭——举办圣诞联谊晚会...............................................................................119 丽嘉花园——举办宝马试驾客户联谊活动...............................................................120 丽都黄金走廊举行“经典之约品牌酒会”...............................................................120 丽都黄金走廊举行“经典之约品牌酒会”...............................................................121 丽都花园城——举行业主答谢会暨置信生活方式论坛...........................................121 理想城——2004原创歌曲获奖歌曲演唱会..............................................................122 乐成国际——举行“YUE2004圣诞闪亮之旅暨客户新年答谢会”......................123 乐成国际举办“中秋佳节温馨浓情夜”活动...........................................................123 老西门新苑举办“城市·跃动·梦想”酒会...........................................................124 朗钜·天域—携手06年全国汽车场地越野锦标赛.................................................125 蓝山别墅——举办业主答谢会...................................................................................126 可园——举办摩卡艺术派对.......................................................................................126 康桥水岸公社举行的“烧烤秘方”评比活动...........................................................126 康郡——亮相产品鉴赏会...........................................................................................127 康城II期——举办浪漫365系列活动......................................................................128 康城携手思妍丽举办“美的聚会”系列活动...........................................................128 瞰都II期世界观—举办联谊会..................................................................................129 凯旋新世界——举办“国际花艺展”.......................................................................129 凯旋新世界——欢乐儿童节.......................................................................................130 卡梅尔——举办瑜伽体验周活动...............................................................................130 骏景花园——“舞出”社区文化...............................................................................131 君爵豪廷——举办“中法情节中秋嘉年华”活动...................................................132 君爵豪廷——举办Baby健身大赛............................................................................132 景瑞社区——举办多彩生活主题活动.......................................................................132 景龙国际——上演神秘“夜宴”...............................................................................133
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景龙国际——举办烟火晚会.......................................................................................133 晶城秀府—全面启动“我爱方庄”系列活动...........................................................133 京津新城——举行“温泉国际风情节”...................................................................134 京基·御景东方——寻找“中国的克莱德曼”.......................................................135 京基·东方华都——魔力宝宝选拔赛.......................................................................135 锦绣香江——举行试驾奥迪名车活动.......................................................................136 锦绣香江——举行“沙园杯”家庭厨艺友谊赛.......................................................136 锦绣香江——畅谈成功经验与财富故事...................................................................137 锦绣生态园——“爱情大挑战”...............................................................................137 金中环国际商务大厦——举行开盘活动...................................................................138 金域蓝湾——举办“韵味东方音乐酒会”与“优雅丽人行”活动.......................138 金香林——举办3.17品鉴会(重庆)...........................................................................139 金色年华——业主卡拉OK大赛...............................................................................140 重庆·金科·廊桥水岸——启动“品质鉴赏月”活动...........................................140 金科·金砂水岸——“爱在金砂”（重庆）.............................................................141 金泓凯旋城——第17届亚洲女篮锦标赛.................................................................141 金都杭城——买房送京杭之旅...................................................................................142 金地·梅陇镇——启用联名卡...................................................................................143 金地·家天下——举行“寒冬送温情”活动...........................................................143 金地·格林小城——举办中秋水果尝鲜节(武汉)....................................................144 金地·格林春晓——“极品之夜”...........................................................................144 金成时代——首创流动展厅促销...............................................................................145 金碧湖畔——举办亚洲别墅“力量”骏逸天下精英名仕会...................................146 建屋集团——苏州博览会上举办攀岩比赛...............................................................147 嘉城桃花岛——组织游园活动...................................................................................147 佳兆业·可园——摩卡水果节活动...........................................................................148 佳兆业·可园——举行“摩卡家庭节”活动...........................................................148 佳兆业·桂芳园——举办“夺宝地中海”业主嘉年华活动...................................149 济南·阳光100俱乐部举办风筝节放飞活动...........................................................149 济南·阳光100——举办第三届“森呼吸”定向拓展活动....................................150 季景沁园——举行庆典晚宴.......................................................................................150 季景沁园——举行2004客户联谊PARTY...............................................................151 汇金地产——“流动信用书库”捐建仪式...............................................................151 华远·尚都国际中心——举办假面舞会...................................................................151 华远·静林湾——举办首次金秋聚会.......................................................................152 华润万象城——活动营销...........................................................................................152 华南城电子交易中心—举行首期试业典礼...............................................................152 华联·城市山林—举行城市山林杯登山活动...........................................................153 华创国际商务酒店——举行品质鉴赏月活动（重庆）...........................................153 花园城中心——举行招商推介会...............................................................................154 花样年地产——举办千手观音的演出活动...............................................................155 湖光山舍举办开盘答谢酒会.......................................................................................155 湖光山舍——产品介绍推广会...................................................................................155 鸿威海怡东方举行水上运动会...................................................................................156
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鸿荣源地产——举行鸿客会周年庆典活动...............................................................156 鸿荣源地产、鸿翔·御景东园——举办羽毛球赛...................................................157 鸿客会组织业主植树鸿景园.......................................................................................157 鸿景园——通过“鸿荣源”杯促销...........................................................................158 鸿景园——举行少儿才艺大赛...................................................................................159 鸿景园——举行颁奖典礼...........................................................................................160 鸿景园8月27日举行业主联谊会.............................................................................160 红树西岸——举办主题艺术展和哈雷摩托车车主会...............................................160 红树西岸——举办庆功晚会.......................................................................................161 恒大——启动“百万市民品‘味’金碧精品园林”活动.......................................161 荷塘月色——举行首届形象大使总决赛...................................................................162 合正星园——举办嘉年华游艺抽奖...........................................................................162 合正锦园——举行羽毛球赛新闻发布会...................................................................163 合正锦园——举行美食品尝活动...............................................................................164 合生集团举办“携手播种幸福 收获精彩人生”大型植树活动.............................164 珠江绿洲、珠江罗马、珠江帝景—代言营销...........................................................165 合生国际花园举办客户答谢活动...............................................................................165 合生创展以百万重金征“美宅运动”代言人...........................................................165 合生创展——启动“与世界同步计划”...................................................................166 合生创展——举办丰富社区活动...............................................................................166 合生创展——举办2005大型业主答谢晚会.............................................................167 合生创展—打造“非常6+1”模式中秋晚会............................................................167 皓月花园——举办“银球耀五星”大型活动...........................................................168 海逸长洲——举办新老业主中秋佳节酒会(天津)....................................................169 海逸长洲——举办“海逸长洲世界名车展示周”活动（天津）...........................169 海上世界——举办第三届招商会家庭日暨招商会老年大学成立庆典...................170 海龙湾——举办大型歌舞表演活动...........................................................................171 海口·四季华庭——举行摄影大赛征稿活动...........................................................171 海德卫城—举办业主中秋联谊晚会（南京）...........................................................171 国瑞大厦——举行名酒品鉴会...................................................................................171 桂芳园7期蜜月岛——活动营销...............................................................................172 广州雅居乐——举办乒乓球赛...................................................................................172 广州万科——举办“金秋十月，真情回馈”主题活动...........................................173 广州后花园——举行大型“原生态·真休闲”郊外PARTY..................................173 广州海伦堡——大派浪漫情人利市...........................................................................174 光华地产——“迎接春天的阳光”大型业主联谊会（重庆）...............................175 光华·阳光水城——举办产品说明会.......................................................................175 观湖国际—举办“休闲品茗茶艺典赏”活动...........................................................176 古北瑞仕花园——举行客户答谢会...........................................................................177 港汇广场——造“万里长城”...................................................................................177 富比仕——举办高尔夫精英赛...................................................................................178 复地会——举办复地会四周年庆典...........................................................................178 凤凰城——组织“童趣果汁DIY”大型活动...........................................................179 凤凰城——举办“感恩回馈”活动（苏州）...........................................................179
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凤凰城——举办“凤凰会爱心之约”活动...............................................................180 风临四季——举行迎新春游园大行动.......................................................................180 风格名苑——举办客户嘉年华活动...........................................................................181 翡翠绿洲——迎中秋，贺新居联谊会.......................................................................181 东上海——赞助国际艺术节.......................................................................................182 东丽湖万科城——举办快乐一日游...........................................................................182 东海艺墅—举行“BMW杯”国际高尔夫球赛........................................................183 东方夏湾拿——延长内部认筹期...............................................................................184 东方太阳城——举行金色年华歌舞晚会...................................................................184 东方太阳城迎奥林系列公益植树系列活动...............................................................185 东方太阳城——举办歌舞会.......................................................................................185 东方太阳城——欢乐总动员.......................................................................................186 东方普罗旺斯——举行产品说明会...........................................................................186 东方丽都——“共建美好家园”植树节活动...........................................................187 “东方丽都杯”举行游园摄影大奖赛活动...............................................................187 鼎太风华——印度风情周...........................................................................................188 地杰国际城——零保留营销.......................................................................................188 当代置业——举办迎春祈福活动...............................................................................188 大众·御湖苑——国庆植树（重庆）.......................................................................189 大宁绿地——举办明园业主恳谈会...........................................................................189 大华锦绣华城——举办产品说明会...........................................................................190 大华集团——推出购房大抽奖活动...........................................................................190 大华集团举办——“新区成长运动会”...................................................................191 达华·依云庄园——展示水样生活...........................................................................191 春华四季园——举办业主嘉年华活动.......................................................................191 城市主场——新会员入会仪式...................................................................................192 城市主场——生活总动员...........................................................................................192 城市天地广场——举办音乐会...................................................................................192 城市山林——举行“我爱大南山”登山活动...........................................................193 城市山谷三期——夜间选房秀...................................................................................193 城市经典Ⅳ——举办迁址仪式及“激情舞动西班牙”系列业主联谊会...............194 城启三盘——热闹过寒冬...........................................................................................194 城启会——业主水上参观天鹅湾...............................................................................195 城建东逸——举办女性风采展...................................................................................195 长沙颐美园——“燃情活动”点燃卖房浓情...........................................................195 长城康桥花园——首届健康节好戏连台...................................................................196 财富西环——举办新年答谢会...................................................................................197 财富公馆·卢浮宫——夜宴西班牙...........................................................................197 布吉知春里—举行“客家风情文化月”活动...........................................................198 铂宫国际——销售借名车展蓄势...............................................................................198 波托菲诺——举行意大利文化周...............................................................................199 碧林湾(二期)—举办“万兆·碧林湾”杯家庭羽毛球邀请赛................................200 碧桂园四区——齐庆圣诞+元旦.................................................................................201 碧桂园假日半岛——中华名人高尔夫球赛...............................................................202
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碧桂园——举办第四届业主文化节...........................................................................202 北苑家园——举办城建兴华置地会“金秋保龄球大赛”.......................................203 北秀蓝湾——推出买房送车活动（杭州）...............................................................203 北欧印象——举办“情定北欧，悠游世界”活动...................................................203 北京星河湾举行明星羽毛球赛...................................................................................204 保利文化广场——举行招商会...................................................................................204 保利林语山庄举办“林语感恩”征文活动颁奖.......................................................205 2005年“祝福广州”中秋漂流瓶活动......................................................................205 宝星国际——举行封顶庆典主题活动.......................................................................206 半山雍景苑——举办“意式活动”...........................................................................206 柏阳景园——举办柏阳景园清凉仲夏夜客户联谊会...............................................207 百旺·茉莉园——举办少儿书画比赛.......................................................................208 百仕达·东郡——评选十大杰出郡主.......................................................................208 百仕达·东郡——举行空中剪彩活动.......................................................................209 百仕达·东郡——举办足球闭幕式...........................................................................210 百仕达·东郡——举办休闲音乐派对.......................................................................210 巴蜀城——组织业主户外踏青（重庆）.................................................................211 奥城商业广场——举行开街仪式（天津）...............................................................211 安亭新镇——举办物业交付仪式...............................................................................212 安亭新镇——举办德国文化周...................................................................................213 爱都新天地——举办青年文化活动...........................................................................213 Zama——舞动健康日..................................................................................................214 TT国际公寓—举办“圣诞嘉年华暨世模冠军归航”活动.....................................214 LOFTEL——雕塑展盛大开幕....................................................................................215 BDA国际企业大道——举行植树活动.....................................................................215 “海逸长洲”举办首届顺驰物业业主趣味活动运动会...........................................216 盛第置业“2335”——举行媒体见面会.....................................................................216
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雅居乐集团——“别出心裁圣诞夜”
类型：活动营销
目的：借助活动推销楼盘
目标客户群：中高端客户
雅居乐集团与各小区的业主们反传统地过上史无前例的圣诞狂欢夜。
广州雅居乐“银色圣诞”系列活动缤纷平安夜
2004年圣诞，广州雅居乐花园为业主和广大买家准备了别具特色的“飘雪银世界，缤纷平安夜”圣诞系列活动。12月24晚19：00到23：00，在欧洲风情的银白色的圣诞树、顽皮可爱的小天使、缤纷的圣诞礼物和慈祥可亲的圣诞老人中间，平安夜的主角将是所有来到广雅狂欢的人们。同时还有玫瑰时光西餐吧、飘雪化妆舞会等活动。
南湖半岛反转传统过圣诞
12月24日晚，南湖半岛举办“千人盆菜宴暨圣诞狂欢夜”大型晚会。盆菜宴将邀请南湖半岛5000业主朋友欢聚一堂，宴开500席共同品尝中山特色盆菜。晚会现场除专业BAND队即场打碟，舞蹈员带动台下观众激情起舞，还有精彩互动游戏、许愿树活动、神秘魔术表演等，现场更会不时下起皑皑白雪，让到场嘉宾一领北国冬雪的感受；丰富奖品大派送，几乎人人有份，截止12月15日止，南湖半岛入住率逾八成。
浓情两载雍景圣诞嘉年华
踏入12月的雅居乐·雍景豪园适逢圣诞、新年及雍景豪园2周年志庆3节同庆之日，特定于12月25日这万人同乐的日子里在售楼部现场举办“浓情两载雍景圣诞嘉年华”。现场除安排国家一级艺术表演者的变脸表演外，还有时尚动感女子组合的双节棍街舞、街头魔术、俄罗斯女郎的劲歌热舞、圣诞女郎的花样溜冰演艺、新奇健康的新型舞蹈、拳击操、幼儿精彩的唱诗班表演和时装CatWalk Show等，而且到圣诞大餐时还将反传统地为业主特备了经典名食中山特色菜——盆菜，当晚还将会安排歌舞游戏及现场的互动表演。雍景豪园借助活动推出力作楼盘。
花都雅居乐——雪影舞动狂欢夜
12月24日平安夜晚上，小区举行大型圣诞狂欢节活动——雪影舞动狂欢夜，有著名乐队及外国BAND队表演精彩的节目，而现场的业主更可参加BINGO游戏获取丰富的圣诞礼品，机会均等。花都雅居乐自开盘至今，一期收楼的业主已接近95%，入住率更接近90%，所以当晚保守估计将会有5000人参加圣诞活动。策略分析
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目前，各大开发商都在借助浓情的圣诞节来推销自己的楼盘，雅居乐集团也不例外。但雅居乐集团运用创新的营销策略，采用反传统的形式狂欢圣诞夜。把握消费者好奇的微妙的心态，吸引更多消费者眼球，来带动楼盘的销售。
雅居乐花园——集体婚礼
3月27日，发展商通过网络召集了23对广州雅居乐即将结婚的业主，在广州雅居乐花园的会所举行一场别开生面的世纪婚礼。令23对新人们迎来了他们人生中最幸福的一天，在小区的花园中发展商开展了一系列的活动祝福新人。策略分析
广州雅居乐花园一直是白领精英们的聚集地。业主最大的特点是爱工作、会生活、懂享受，且网络生活非常的丰富多彩，在广雅发展商的协助下，去年成功地组织了首届华南板块业主足球赛，还夺得了第二名的好成绩。现在的发展商不再只把作活动看成是促销的手段，更多的作为一种发展商和业主沟通的方式，向业主、向社会述说他们的企业内涵、企业的品牌，使社会公众认可企业的品牌。
雅居乐·雍景豪园——举办夏日欢乐嘉年华
类型：活动营销
目的：为项目公开发售强销做准备
目标客户群：准客户+潜在客户
雅居乐·雍景豪园圣达利空中花园洋楼于8月21日公开发售，为了全新演绎和谐街区生活文化，圣达利街区清凉夏日欢乐嘉年华活动也于21日和22日在圣达利街区隆重展开。本次活动主要包括舞台区表演和开放区游戏，其中水上小丑表演和单车表演让业主重新到体会扣人心弦的刺激，另外，湖边风情区里还将设专人免费为业主画像和拍照等等。活动现场还会免费派发雪糕、冰咖啡、冻奶茶、爆米花和啤酒等精美食物。
早在14日，雅居乐·雍景豪园新一期推出的圣达利街区空中花园洋楼在售楼部引起了新一轮的抢购热潮，空中花园洋楼在承接街区商铺旺销的态势上更上一层楼，销售创出了火爆业绩。策略分析
营销是无形的，没有固定的模式可循。房产营销成功的案例在向人们展示其卖座的同时，也为人们带来了新的理念和经营手段，这些都体现了营销手段的变化和更新。而雅居乐·雍景
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豪园作为一个在产品、配套、景观及开发商知名度方面都到达某种程度的时候，安排适当的活动是吸引新客户、留住老客户的最好的方式。
逸彩新世界——举行社区汽车展示活动
类型：活动营销
目的：显示社区汽车文化，树立文明品牌
目标客户群：业主
由新世界承办的“车展试驾进社区”汽车文化推广活动，8月14日在荔湾逸彩新世界拉开帷幕。此次车展的规模不小，由日产、别克等多家汽车经销商协办，各大经销商对此次活动也十足重视，拿出了各自的“看家”车型进行展示。
现代生活，车子与房子总是被联系在一起，成为人们谈及最多的话题。活动恰好把两者完美结合，对于广大逸彩居民来说，足不出户就能看车展试驾新车更具不寻常意义，再加上经销商为了此次活动所制定出的诱人政策，让居民感到实惠到家了。
逸彩这样的文化大社区之所以全力支持这次活动，主要因为活动不是为了促销汽车，而是为了彰显汽车文化，它恰好吻合逸彩提倡 “新生活”的居住理念，能体现对业主的关怀。活动必定引起社区居民谈车、聊车、关心车的兴趣，从而不同程度地引发特有的社区汽车文化现象。作为新荔湾龙头大盘的逸彩新世界，社区环境幽雅，文化广场与园林规模宏大，确实是举办车展的绝佳选地，汽车与环境相辉映向人们演绎新生活方式。策略分析
此次活动的目的很明显不是卖车，开发商的定位是把汽车文化和“新生活”的居住理念相结合，让业主体验到逸彩社区的人文生活是丰富多彩的，不仅达到了传播口碑的效果，而且也树立了企业品牌。
瀛海名居——上演圣诞派对
类型：圣诞活动营销
目的：借助活动验证项目的品牌性
目标客户群：高端客户
2004年12月18日下午，“第二届京城各界精英圣诞超级派对”在北京瀛海名居西班牙会所隆重举行。
本次活动以瀛海名居项目开发商——国融置业公司执行董事、总裁马长春先生的致辞拉开了活动序幕。在活动中业界精英们欢聚一堂，气氛轻松热烈。Party中业界精英们参观了瀛海名居项目，对瀛海名居的园林、水系设计给予了充分的肯定，并对瀛海名居的开发者能
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将地中海风情建筑与北方园林、凉水河水系与园区水景和谐结合的能力赞叹不已，但也针对瀛海名居园林绿化的具体细节处理，提出了中肯的建议。瀛海名居的建设者表示一定要将这些好建议运用到工程建设中。参加PARTY的嘉宾和业界精英们在趣味休闲的游戏和热烈欢快的派对晚会中，体会到了个性化的西班牙别墅风情的居住情结。
“瀛海名居”的发展商，国融置业在操作手法上也与大多数地产商不同，显得更务实，以贴近市场，贴近客户实际需求为导向，他们在建筑封顶、园林基本成型后才开始销售，并引用国外现房发售的模式，给客户更直观、更理性的感受。因此，为瀛海名居创下了良好的销售业绩。策略分析
“瀛海名居”通过举办“第二届京城各界精英圣诞超级派对”这个活动来提升项目的价值，同时也宣传和验证了项目的品牌效应。以“西班牙风情——融墅建筑”为整体开发思路主线向业界精英们展示了权威的规划思路和高尚的居住品质，更进一步深化了项目的品牌性。
御景华城——启动健康之旅
类型：活动营销
目的：借助活动推动销售
目标客户群：中、高端客户
5月2日下午三点，京基“金色五月·健康之旅”活动在御景华城销售中心举行隆重的启动仪式，同时还进行了精彩的莱美运动表演、健身操表演、瑜珈表演等活动，现场气氛热烈，吸引了数百置业者参加。
持续一个月的健康之旅活动，是京基地产为新老业主及广大置业者举办的一项健身运动，活动一经推出即受到广大置业者的热烈欢迎。在活动的启动仪式上，开发商准备了精彩的节目以及丰富的礼品，所有到场参观者均得到京基赠送的价值150元的中航健身卡一张。在5月的每周日，御景华城销售中心都还将举行系列的饮食、塑身、美容等专业知识的讲座与指导。策略分析
御景华城开发商借助“金色五月·健康之旅”活动旨在配合项目的健康居家理念，让更多置业者了解御景华城的健康居住环境，吸引更多目光的投注，利于后期销售。
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远洋天地——中老年健康月打造品牌
类型：活动营销
目的：以社区文化提升项目品牌
目标客户群：社区业主
继“走近春天”、“快乐儿童节”后，中远房地产开发有限公司远洋天地项目部再次推出了“携手共建美好天地”之远洋天地中老年健康月活动。本次活动由中老年踢毽子/中国象棋比赛、露天电影回放周、欢聚一堂联欢会及重阳登高四个部分组成，历时近一个月。
中远房地产公司将怀旧的经典——露天电影请进了远洋天地家园，进行了为期一周的老电影露天回放活动，得到了中老年的好评和欢迎，很多人带领全家来到露天电影放映处，一起重温了儿时的梦想和年轻的记忆。远洋天地民间组织“长青藤中老年协会”还表演了扇子舞和太极拳节目为联欢会助兴，中远房地产特别制作了一批活动用具，并且拨出专项费用一并赠给了长青藤中老年协会，希望老年人真正实现“老有所为、老有所乐”的晚年生活。
中远房地产在此次活动联合了社区居委会、民间组织、业委会、物管中心。比赛活动中裁判们都是小区内热心公益事业的老人，他们放弃了自己的休息时间，与组织者一道参与了整个活动的全过程，荣获了此次活动的特别奖项“组织风尚奖”。活动在社区内倡导了敬老、爱老、扶老的良好风尚，加深了老年人之间的了解，增进了友谊，促进了社区文化建设。策略分析
远洋天地项目客户关怀活动中，值得特别关注的是活动的组织方式。开发商为扩大活动的影响面，充分挖掘社会资源，联合了早期的社区管理机构——居委会以及其它民间组织，使活动不但在面上有一个广度，而且有了比较深入的影响。
远洋新干线杯——举办高尔夫盛会
类型：活动营销
目的：以高雅运动吸引潜在客户
目标客户群：高端客户
9月12日下午，“远洋新干线杯”高尔夫友谊邀请赛的参赛选手们在北京馨叶高尔夫球场上进行总/净杆冠、亚军及开球最远奖、距洞最近奖等奖项的激烈角逐。
本次比赛的参赛选手除了热爱高尔夫球运动的业主外，还有从8月29日至9月11日从华堂高尔夫球场、万柳高尔夫球场、十三陵高尔夫球场及馨叶高尔夫球场通过抽奖形式产生的幸运选手们及特邀嘉宾选手。整场比赛于13:00由中远房地产总经理李明开球，共40余组选手在经过18洞近5个多小时的激烈角逐后，产生了总杆72杆的好成绩。同时，一部分不参加正式比赛的客户，在SGA澳大利亚高级职业教练的现场指导下，对高尔夫球的基本 15
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知识有了更深的了解，挥杆动作也标准了不少。
赛后，远洋新干线为选手们在高尔夫球场上举行了简单而隆重的露天颁奖晚宴。在晚宴中，除了常规的给获奖选手颁奖以外，还设置了若干名现场幸运观众奖、现场有奖问答奖等，晚宴的气氛在一次次给予获奖者的掌声中高潮不断。
活动营造了星光、草地、高尔夫、提琴的氛围，开发商以球会友初衷与远洋新干线所倡导的在繁华都市紧张的节奏中追求真正享受主义的生活理念不谋而合。策略分析
高品质的生活总是与一些元素相关，比如绘画、音乐、赛马，比如高尔夫球运动，一些与项目档次相当的高雅活动会激发潜在客户的需求欲望，在扩大项目的知名度之外，这也是营销活动的主要目的。
紫云国际——举办紫云国际轮滑大赛
类型：活动营销
目的：唤醒人们对健康生活的关注
目标客户群：年轻人和滨海一带的人
11月4日，紫云国际举办了紫云国际轮滑大赛。
轮滑比赛现场分外热闹，从技巧到速度多样的比赛形式让人目眩神移，喝彩声不绝于耳。从现场参加比赛孩子们开心的笑声与交谈中，可以听出比赛选手之间的友好和面对挑战的自信，家长们更是为自己孩子感到骄傲。紫云国际轮滑比赛虽然是场竞技，可带来更多的是对健康的关注，家庭内部与多个家庭之间的情感激荡，生活的和谐之音在赛场中可见一斑。在欢笑与激情中，比赛早已成为滨海新区大生活氛围的一道调味剂，引导人们从沉闷单调的生活中走出来也是这次大赛的潜台词。
赛后领奖也让参赛的胜利者过了把冠军瘾，虽然说不能在奥运会上一展身手，可在这次大赛中获得奖项也同样是令人兴奋。没有获奖的参赛者同样获得了友谊、快乐、健康，比赛的选手们已经成为了朋友，运动已然成为沟通友谊的桥梁，健康的生活模式将在他们的意识之间形成。
策略分析
在物质、精神双方面提速的同时，健康这个概念已经逐渐被人们忘记，相对静止的生活状态成为了工作闲暇之余的产物，紫云国际举办紫云国际轮滑大赛，唤醒人们的健康生活意识，16
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另一方面也为项目营造一个健康的生活氛围。
卓越集团足球赛
10月16日上午，首届“卓越生活杯”足球邀请赛在蔚蓝海岸北师大附中足球场开幕，卓越集团特邀国内足坛名宿曾雪麟、深圳电视台体育频道主持人李斌等嘉宾亲临现场为开幕式造势。本次比赛邀请了招商银行、中兴通讯等大中型企业参加，旨在扩大卓越生活圈社团活动的影响力，丰富业余文化生活。
卓越集团主办的“卓越生活圈”业主俱乐部，成员主要来自旗下开发的社区业主群体。俱乐部自2003年成立以来，发展到目前已经拥有义工、足球、摄影、羽毛球、网球、美食、棋牌、老年社团等十几个社团组织。
中海月朗苑——12月3日开放“3＋3＋3新光景空间”
类型：活动营销
目的：宣传产品，推广品牌
目标客户群：中高端客户
12月3日，中海月朗苑隆重开放，现场通过一系列的互动活动，您将亲自探寻到“3＋3＋3新光景空间”的秘密。比如，在游园活动中，您将欣赏到人像舞蹈、魔术、萨克斯演奏等充满现代时尚气息的表演，并可参与其中；另外，还有体验样板房，有奖问卷等活动。
中海月朗苑的整体规划设计以自然为本、以人为本、舒适为本，实现建筑与自然的和谐共融。时尚精致的高雅意蕴，营造出朗朗健康的休闲生活和高品质风尚社区。中海月朗苑承袭自然、休闲、简约的新现代艺术风格，色彩清丽、明朗，极简主义基础上的细节之美与个性张扬，突显出独特的艺术特质。月朗苑通过“3＋3＋3的新光景空间”，提供现代健康的风尚居所，诠释了中海地产在创新空间功能方面的独到见解。策略分析
利用“3+3+3新光景空间”的展示，向人们介绍了项目的项目的产品特色，这就是项目的卖点，但光凭简单的产品还不够，需要一个现场气氛来烘托，中海月朗苑考虑到这一点，在现场策划了舞蹈表演、魔术表演，还有小市民最喜爱的有奖问卷。这一方面制造了现场人气旺盛的景象，一方面很好地推广了项目的产品，让人耳目一新。
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中海蓝湾——推出“同乐日”购房99折
类型：活动+价格营销
目的：促进销售
目标客户群：中海业主及会员
6月5日,“中海蓝湾”为庆祝六一儿童节和迎接传统的端午节，在项目现场举办“六一端午同乐日”活动。
开发商在活动现场提供了不同地方特色的风味粽子以供品尝，还专门请来专业人员指导来宾自己动手包粽子；小朋友们可以学习龙舟摺纸绘画，也可以参加有奖游戏等丰富的节目，凭活动券还可获得精美礼品一份。
为庆祝中海会成立一周年，当日还拉开中海蓝湾“六月情浓浓，蓝湾礼重重”的业主回馈活动：凡在六月购买中海蓝湾房子的中海业主或中海会成员均可获额外99折，中海旧业主介绍购房成功可获赠管理费；6月份每日成交的前2名客户均可获得香港迪斯尼乐园门票。
策略分析
用“购房折扣”庆祝双节再一次引爆置业高峰，让消费都真正得到实惠，抓住消费者的时机消费心理，既促使他们和孩子双节快乐，又能让真正在中海会成立一周年时的购房者得到实实在在的优惠。
中海地产——“海之旅”活动再启动
类型：活动营销
目的：借活动提升企业品牌形象，加强业主忠诚度
目标客户群：业主
中海地产在9月曾启动了“海之旅”活动，10月则启动了“海之旅”第二站的业主旅游计划。
这一次出发的线路是10月19日的“海之旅——湖南长沙、衡山五日游”，10月22日的“海之旅——江西三清山、婺源五日游”。
中海地产的“海之旅”的活动还有海外游，目标是新加坡、马来西亚等地，中海会会员积分达到70分以上的就可以参加。策略分析
中海地产的大型旅游活动“海之旅”活动是中海地产为了答谢一路支持和信赖中海的业主而举行的。“海之旅”活动一方面加强了开发商和业主之间的情感交流，提升业主的忠诚度；另一方面也造成了一定的市场影响力，吸引意向客户和市场消费者，有利于招商地产项目的销售。
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中安·翡翠湖——举办车模锦标赛(重庆)类型：活动营销
目的：吸引眼球，达到宣传推广目的 目标客户群：业主
12月10日，中安·翡翠湖赞助的重庆市“翡翠湖杯”青少年车辆模型锦标赛在中安·翡翠湖展开了竞赛。
本次比赛是一年一度的全国性大型比赛，这次比赛已经是第十届，共计有5个区县，25个中小学代表队230余名选手参加，是重庆市青少年模型爱好者的一次大聚会。这次比赛将选拔出优秀的车模选手去北京参加全国总决赛。本次比赛共设有四驱拼装、离心赛道、标准赛道、复合赛道、遥控车等5个项目。活动锻炼了青少年的各方面能力为青少年的健康全面成长提供了有益帮助，是推行素质教育的一种很好的方式。
策略分析
中安·翡翠湖赞助的营销活动，不但为比赛创造了条件，这也是将体育活动、青少年的科技活动与市场相结合共同推动其发展的一次有益尝试。
重庆·中央美地——举办图片展
类型：活动营销
目的：通过活动展示项目形象
目标客户群：意向客户
1月14日—2月5日，中央美地图片展在中央美地会所一楼销售大厅、建筑师走廊以及二楼咖啡厅隆重开幕。
中央美地图片展活动的相关内容安排如下： ■活动主题：“英伦光影之约”图片展
■图片内容一：展现中央美地打造英伦生活梦想的历程，涵盖了中央美地的原地貌、施工进程图、园林实景图等。
■图片内容二：展现项目现场及业主活动一周年来的成果以及业主有意义的生活照。■图片内容三：展现正在崛起的北部新区，包括北部新区交通、配套及发展。
策略分析
中央美地通过这次活动展示了所在区域的未来前景和项目工程的进展情况，给客户一个很清晰的市场印象和产品印象，帮助客户更多地了解项目。
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中茵·皇冠国际——举行“爵士之夜”答谢酒会
6月3日，中茵·皇冠国际在苏州金鸡湖畔举行了“爵士之夜”答谢酒会。酒会期间安排了“参观样板间”，“欣赏香樟林风景”，“品析总统楼名画展”，“观赏湖岸风景”，“游艇观湖”和“爵士之夜”鸡尾酒会等活动。
中信红树湾二期举行元旦潮汕自驾之旅
类型：活动营销
目的：宣传社区文化，提升企业美誉度
目标客户群：二期业主 ■活动目的：为了构筑一个业主与业主认识与交流的平台，中信红树湾继去年的潮汕、恩平自驾之旅后，推出此次潮汕自驾游。■活动时间：2006年1月1日到1月3日。■活动主题：快乐湾区体验。
■活动安排一：2006年1月1日早上8：30，中信红树湾业主的23辆蓝队、25辆橙队两队靓车带着“中信红树湾”特有的标志出发。
■活动安排二：当天下午一点，中信红树湾二期业主们安全抵达了目的地，入住中信度假村酒店。
■活动安排三：在三天的潮汕自驾之旅中，中信发展商为二期业主精心安排了在中信高尔夫球场打GOLF球、充满文化底蕴的景点参观、泡温泉等活动。策略分析
整个活动的整体筹划与精心的安排，让中信红树湾的业主再一次领略了中信地产服务客户的实力，也感受到了中信地产的强大的品牌力量。
中信红树湾——邀您共同举杯
类型：酒会活动营销
目的：借助活动推销楼盘
目标客户群：高端客户
2004年12月18日，中信红树湾售楼处，千余人欢聚一堂，参加中信红树湾房地产有限公司举行的中信红树湾答谢酒会。酒会上，中信红树湾房地产有限公司周琨副总经理发表了精彩的讲话，并邀大家共同举杯，共度美好时刻。
中信红树湾自2004年11月开售至此，整体销售金额高达7.8亿元，销售率达到75％。
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并在短短的二十天里，中信红树湾以两次成功的选房，突破历史纪录的成绩，完美地亮相在深圳豪宅市场上。特别是第二次选房，以短短二十天的准备时间，就成功地完成了客户积累，显示出强劲的市场潜力和完美的项目操作能力，为后续开发，建立了良好的市场形象，赢得众多客户的追捧。策略分析
酒会乃是上层社会人士享受的Party，中信红树湾通过举办答谢酒会活动来传达楼盘定位的尊贵性。以销售为诉求点，让消费者实实在在地感受高端的生活品位，同时还让消费者无形中对此楼盘产生偏好，通过这种方式来拦截更多的潜在客户。
中信红树湾——举办业主高尔夫比赛
类型：活动营销
目的：借助活动聚集项目人气
目标客户群：高端客户
第一届中信红树湾业主高尔夫比赛于4月9日在中信常平高尔夫球会举行，80多名中信业主参加了当天的比赛。
早上10点钟在中信红树湾售楼处，几十辆的小轿车排着队伍浩浩荡荡地向常平出发，据开发商介绍，这次活动，从开始报名，短短的几天内，就有100多名业主参加，报名人数已超出大赛规定的名额，在比赛的过程中，中信红树湾的业主们不仅锻炼了身心，增强了彼此的交流，还对开发商悉心服务的态度留下深刻印象。
参加活动的业主们普遍认为开发商是在真实地为业主们做事，而且只有实力雄厚的开发商才有能力组织如此高档次的活动。策略分析
中信红树湾举办高尔夫这类富人的活动，将项目高档次社区的定位进一步提升，也给业主一个交流的机会，在广大业主心中留下好的印象。
珠江御景湾——举办书画展
从4月1日到4月30日，珠江御景湾在其售楼处举行为期一个月的“珠江御景湾首届业主书画作品展”。展出的作品包括有书法、国画、油画、水彩画、小业主蜡笔画等，作者的年龄跨度由8岁到60岁。珠江御景湾是珠光·新南方地产04年倾力打造的新一代生态人文江景豪宅。规划汇融意大利风情与人文于一体，首创半围合弧形组团式布局，巧妙引入江景
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资源和保留生态环境资源。
珠江罗马嘉园——举行产品推介会
类型：活动营销
目的：宣传推广产品
目标客户群：中、高端客户
2005年8月6日18:30-20:30，珠江罗马嘉园在售楼处举行了商业走廊媒介推介会。活动内容分三步：
（一）康多提大道投资分析主题演讲；
（二）北京朝阳北路商业地产投资分析报告，接下来的是各界名人发表讲话，活跃了气氛；
（三）文艺演出、礼仪、自助晚餐和抽奖活动。为了吸引消费者，这次抽奖不是一次性抽完的，而是分几个讲话时段分别来抽奖。奖金的现额也是很大的，现金部分会从买房的价格中抵扣。抽奖是先从三等奖开始向一等奖抽，有利于消费者更有激情听完整个推介会。会后有很多专业人士在进行交流，甚至有的人当场签定购买意向书。策略分析
这次会议不仅分析了当前的投资形势，让投资者明确投资意向，而且也满足了部分小市民爱热闹爱实惠的心理。会议的本身不是开会，提升企业形象树立项目品牌，引导潜在客户消费才是最终目的。
珠江俊园——举办“社区文化活动月”活动
类型：活动营销
目的：营造和谐社区，提升企业形象
目标客户群：业主近日，珠江俊园举办了“社区文化活动月”活动，热闹非凡。■ 活动一：3月2日，举办太极拳表演。
■ 活动二：3月4日，为女性业主和客户举办了迎三八“美在俊园”女性沙龙，并邀请了事业型、家庭型等成功女性，交流了与家庭、美容美体与健身等有关的话题。■ 活动三：3月5日，举办业主拖拉机大赛。
许多业主表示，3月25日的“女性插花沙龙”更是让人期待。策略分析
珠江俊园在3月开展了一系列的活动，为小区业主创造了一个相识、交流、和谐、同乐的良好氛围和环境，提升了企业形象，也能为日后的销售营造良好的口碑。
珠江国际城——举行“首都建筑工人圣诞感谢会”
近日，珠江国际城隆重举行“首都建筑工人圣诞感谢会”。开发商代表、建筑承包单位代表与逾200名建筑工人齐聚一堂，进行了别开生面的联欢活动。活动中，珠江国际城的开发商北京珠江房地产开发有限公司，向所有一年来辛苦奋斗在珠江国际城工程一线的基层建筑工
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人、基层监理人员，发放了节日慰问品，并带去了珠江国际城业主对家园建设者的衷心感谢之情。在此次感谢会上，开发商代表向农民工郑重承诺，开发商将以第三方身份监督建筑施工单位的农民工工资发放问题，切实保障农民工的实际利益。策略分析
一个项目良好的销售业绩，需要很多因素促成。准确的产品定位、过硬的工程质量、优越的性价比，都是项目成功销售的必备因素。而珠江国际城旺销的势头就离不开过硬的工程质量因而，农民工的劳动在一定程度上成就了开发商的利益，开发商更愿意在年底之际“投桃报李”。一个往往被许多开发商忽视的“感恩会”，可能会对整个项目的销售起到意想不到的收效。
珠江帝景——启动圣·维利亚国庆摄影大赛
九月底，珠江帝景“解读世界的镜头——圣·维利亚环球摄影大赛”全面启动。此次大赛面向所有人，尤其是十一期间出国旅游的人群。整个10月份都是“解读世界的镜头——圣·维利亚环球摄影大赛”摄影作品征集阶段，从10月中旬即开始有作品展览，10月底将评选出优秀作品，并结集出版。
珠江帝景——举办专业的“送健康免费体检”活动
类型：活动营销
目的：借活动提升企业和项目的品牌形象
目标客户群：业主
2005年10月15日8：00—16：00点，北京珠江帝景在广州中医药大学网络有限公司北京分公司的中间联络下，聘请同仁医院副主任级别以上专家进入社区，为帝景业主提供了一次专业的“送健康免费体检”活动，为广大业主进行了健康检查。同时，现场解答业主健康方面疑问，给业主提供改善健康计划的建议等，获得业主的一致好评。珠江帝景一直以打造国际化高档社区为己任，在对业主的服务上猛下功夫。这次活动既充分体现了开发商对业主的贴心关怀，又成功地做到了“社会资源的整合与共享”。策略分析
都市紧张的工作节奏使人们更加注重居住的服务品质，体现高品质生活的“宜居、健康、生活”的住宅理念也应运而生，并受到市场的热烈追捧。珠江帝景的这次“送健康”活动，进一步丰富北京珠江帝景社区的文化生活，为业主们营造一个更加良好的健康居住氛围，同时也树立起合生和珠江帝景的市场口碑。
珠江帝景——赞助经典芭蕾《罗密欧与朱丽叶》天桥上演
10月30日，由珠江帝景项目赞助，摩纳哥蒙特卡洛芭蕾舞团演出的“珠江帝景——新古典之夜”芭蕾舞《罗密欧与朱丽叶》VIP专场演出在北京天桥剧场举行。该活动还推出了价值两万元人民币的天价票，即每购买一张两万元票的观众都可以将此票作为“代金券”，在”珠江帝景”购置指定尊贵户型时冲抵等值房款。开发商赞助芭蕾舞这样的高雅艺术在国内还
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属首次。
珠江地产——启动“满意生活升级年”
类型：活动营销
目的：提升企业形象，促进销售
目标客户群：业主
三月份，珠江地产旗下八大楼盘东方夏湾拿花园、珠江俊园、罗马家园、马赛国际公寓、半山雍景苑、珠江美庐等联合公示“满意生活升级年”满意客户服务八大升级措施，将满意服务具体化、制度化，具体措施如下：
1、推出售前前台升级规范标准化；
2、推出售中购房“一站式”升级服务；
3、推出售后居住“金钥匙”升级服务；
4、开通满意“3600”网络服务；
5、升级珠江会及商联盟服务；
6、推出“VIP”购房系列升级服务；
7、建立“服务监督”机制，设立热线800-830-2660服务热线，提供24小时服务；
8、建立对外“发言人”制度，专门回复业主提出的各类咨询、投诉及建议。策略分析
2006年被珠江地产定为“满意生活升级年”，珠江地产制定了系列的满意创新服务新举措，来展现“满意生活升级年”的丰厚内涵。为广大业主和客户提供便捷服务，虚心接受广大业主、客户和社会各界的监督。
珠江地产——启动“爱心工程”系列活动
类型：活动营销
目的：提升企业形象，促进销售
目标客户群：业主及客户
4月1日，珠江地产开始全面启动主题为“爱心满珠江，和谐新生活”的“爱心工程”系列活动。
■活动内容一：珠江地产设置了“爱心工程”的机构和人员，在珠江地产客户俱乐部“珠江会”下设“爱心会”分会。
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■活动内容二：推出“爱心5+6，珠江送大礼”礼包套餐及系列大型品牌活动。■活动内容三：爱心工程“包括希望爱心、教育爱心、健康爱心、文化爱心”四大板块，每个板块又包含一系列的活动及举措，包括置业献爱心、少儿接力棒夏令营、希望家庭温情之旅等活动。
■活动内容四：珠江地产“五一黄金月”同时启动。旗下主力楼盘东方夏湾拿花园、罗马家园、珠江俊园、马赛国际公寓、半山雍景苑、珠江美庐等联袂推出全新组团和全新产品。策略分析
进入4月，各发展商开始做好冲刺“五一”黄金周的准备。珠江地产以“爱心工程”揭开“五一黄金月”大幕，在促销的同时，也推动了慈善事业的发展，体现了企业的社会责任感，有力地提升了品牌价值。
珠江地产举办大型积分兑奖
类型：活动营销
目的：借助活动挖掘潜在客户
目标客户群：准买房者和二次置业者
7月31日，珠江地产在东方夏拿湾举行了2005年大型积分奖励兑奖活动。珠江地产旗下十大名盘300多位获得积分奖励的业主，领取了由珠江地产颁发的名牌摄像机、数码相机、空调及夏拿湾豪生酒店免费入住券等奖品，并欣赏了由珠江地产主办的歌舞表演。这次珠江会推出的积分计划分为两个阶段，第一阶段为1月1日~6月30日，第二阶段为7月1日~12月31日，珠江会会员可以通过入会、自购房、再次购房、推荐亲朋好友购房、参加活动等多种形式获得积分，并以所获得的积分换取珠江地产的颁发的各种奖品。策略分析
此次活动不仅是促进了各个楼盘业主之间的交往，更多的是聚集了人气，同时体现了一个公司深厚的企业文化。这次活动不单让业主有了归属感，最主要的还是让业主得到了实惠，促进了销售。
珠江地产举办春节系列活动
类型：活动营销
目的：宣传社区文化，促进项目销售
目标客户群：业主
春节期间，珠江地产旗下楼盘举办新春系列活动，具体安排如下：
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■东方夏湾拿花园举办“情迷拉丁”东方夏湾拿拉丁主题电影月、新春团拜及业主生日会、春节传统嘉年华、“相约夕阳红”东方夏湾拿社区文体协会成立及汇报演出等丰富多彩的社区文化活动。
■在天河，珠江地产旗下的珠江俊园、马赛国际公寓、半山雍景苑分别举行春节传统嘉年华、“同桌的你”珠江俊园元宵节玫瑰之约、乐队表演、“中西合璧情人节”、元宵花灯“灯谜会”及保安汇报演出等精彩活动。
■在海珠，罗马家园举办“中外名家名画展”、“我爱我家家居设计”摄影大赛、“快乐家庭”DV自拍自乐、杂技魔术专场演出等丰富多彩的活动。位于江燕路的珠江美庐在春节期间举行传统嘉年华、“猜灯谜，闹元宵”游园等活动。策略分析
珠江地产旗下各盘根据业主自身的兴趣爱好，举办个性化的社区文化活动，满足不同层次业主的多样化需求，拉近了开发商和业主之间的感情交流，有利于项目的销售。
重庆龙湖社区——举办长者婚恋纪念活动
类型：活动营销
目的：丰富社区活动、扩大品牌知名度
目标客户群：中高端客户
龙湖水晶郦城位于重庆渝北新牌坊龙湖西苑以西，新南路168号，占地面积为136000平方米。开发商为增强邻里之间的融洽气氛，在重阳节当天举行了九九重阳久久情，水晶爱恋永世传——龙湖长者婚恋纪念活动。
农历的九月初九是我国传统佳节重阳节，开发商为表示对社区里老人们的祝愿，水晶郦城特别选在10月23日下午，为老人们组织了一个非同寻常的“婚礼”。婚庆活动的形式是让参加庆典的夫妇沿着从银婚到金婚、钻石婚„„的不同门槛回顾自己的人生轨迹。把各自的新婚誓言也如实地记在同心牌，挂在亲情树上。在水晶爱恋的留言墙上，写下了一生一世牵手的承诺：甘苦相伴，知足常乐；歌舞相随，青春常驻。
另外在龙湖·蓝湖郡还有一场名流慈善竞拍酒会，竞拍的内容有：蓝湖郡精装样版别墅一套、著名画家龚玉水彩画作品三幅、五件国际品牌家居精品。竞拍善款将由重庆市慈善总会捐款赠给希望工程。策略分析
在市场强大竞争的压力下，房地产开发商己意识到加强人脉关系的营销其实就是为该楼盘提 26
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供一种无形的价值传播。不仅能为该项目带来良好的口啤效应还能在市场中赢得更好的知名度与美誉度，可谓是一举两得。
自在城市花园——举办“自在之旅”活动
类型：活动营销
目的：宣传社区文化，提升企业形象
目标客户群：业主、意向客户、媒体
自在城市花园于五一期间举行了“自在之旅”活动，为期七天的“自在之旅”活动既有动又有静，自在城市花园业主和来宾参加了此次活动。
动的活动有如下内容：
■ 活动一：“玫瑰泳池”正式对外开放，邀请了广州少年花样游泳队进行水上芭蕾表演。■ 活动二：举行“热力拔河比赛”。冠军队伍通过单循环赛制，从16支由自在城市花园业主组成的队伍中产生。
■ 活动三：为大小朋友安排了“趣味摊位游戏”，飞镖、高尔夫球推杆、四驱赛车等充满童趣的游戏。
静的活动有如下内容：
■ 活动一：在会所三楼电影院放映如《阿甘正传》、《西西里的美丽传说》、《乱世佳人》、《廊桥遗梦》、《燕尾服》和《这个杀手不太冷》等经典影片。
■ 活动二：举办了一个小型的业主抽奖活动，为30名幸运业主免费订阅一年《南方都市报》。策略分析
通过次活动，自在城市花园为业主提供了一个更为广阔的交流平台，促使邻里之间的气氛更和谐。同时也提升企业自身形象，为日后的销售营造良好的口碑。
云山诗意——举办航模大赛
类型：文化活动营销
目的：借航展提升项目品质
目标客户群：中高端客户
6月25日，“云山诗意人家”在项目现场承办了“方圆杯2005年纪念郑和下西洋600周年广东省航海模型竞赛”的广东区决赛。
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该活动具体安排如下：
主办单位：广东省航海模型运动协会/广东方圆集团有限公司
承办单位：广州市陆海陆空模型运动协会
竞赛项目（各项目分别设中学组和小学组）■郑和古船模型制作
■郑和舰模型航行
■训练舰模型航行
■遥控帆船模型航行竞赛
参赛资格：
■少年组（小学组）为2005年8月1日前未满14岁者
■青年组（中学组）为2005年8月1日前未满17岁者
奖励办法：
■决赛各项均录取前六名，前三名颁发奖杯及奖品、前六名颁发奖状及奖品； ■向优秀组织单位颁发优秀组织奖；
■向各项决赛中获得前三名运动员的辅导老师颁发优秀辅导员奖。策略分析
“云山诗意人家”打的是文化地产的牌子，发展商主办航模与其文化产品的定位紧密相联，借助活动用文化牌推介产品，使之在前期进入良性销售态势、深入人心，一是让消费者了解产品的定位，二是有效的宣传了产品品质。
招商地产——举办蛇口登山节
类型：活动营销
目的：扩大品牌知名度
目标客户群：蛇口居民
招商地产在每年9月的第三个星期五启动“招商家庭日”，是一个以“家”为主题的社区节日，是招商地产为社区居民创建的属于他们自己的节日。通过这种形式创造更多交流沟通空间，让家庭更和睦，让邻里更友爱。
10月16日下午，数千蛇口居民从海上世界中心广场出发齐登大南山，一场以家庭为单位的登山比赛拉开了“家在，情在——蛇口登山节”的大幕。此次参加“登山节”活动的各年龄结构都有。随着蛇口国际化氛围日渐浓厚，聚居在此的外国人越来越多地参与到社区活 28
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动中来，前去参赛的家庭中也不乏外籍人士。晚上八点，参赛家庭重又聚在海上世界，参加颁奖仪式，现场还穿插各种歌舞节目、抽奖活动。
招商地产举办“家在，情在，蛇口登山日”是首届蛇口登山节，而此后这项活动将在每年重阳节前的一个周末举办，成为蛇口居民的一个固定节日。招商地产还在10月22日中国传统的重阳佳节时携手华侨城集团总部、深圳桑菲通信公司举行了第三届单身员工联谊晚会。
招商地产与百年招商局一脉相承，是一家富于历史使命感和社会责任感的民族企业，一直非常关注社会、关注人，历史上就有招商局为阻止日军侵华而大义沉船的故事，也有出资办学等造福民族社会的事迹。招商地产成立20年来始终致力于营造祥和、健康、舒适、温情的社区文化，先后投资进行社区环境的改造、兴修南山登山道、设立教育基金、赞助“新长城”贫困大学生、办“阳光社区”文化节等，都是为了让社区拥有良好的文化环境。策略分析
招商地产在深圳一直是美誉度和知名度较高的地产企业，所举行的社区营销活动能让业主们充分感受到实在与亲切，对加强企业的宣传及项目的推广都起了极大的促进作用。
证大家园——举行业主联谊暨开盘活动
类型：活动营销
目的：活跃社区文化氛围，促进销售
目标客户群：业主及意向客户
3月11日上午9时，证大家园举行了新上海生活业主联谊暨开盘活动。林瑞阳先生也应邀参加。
■ 活动一：首先进行了开盘的舞龙舞狮点睛表演，预示证大五期压轴的点睛之作。■ 活动二：现场对设立的项目情况开展了有奖问答，业主们争相抢答，奖品是精美的风筝。■ 活动三：其他表演的项目有杂技、小提琴三重奏、腰鼓舞等。■ 活动四：中午举行了美味的鸡尾酒会和欢乐套餐。■ 活动五：现场派送了300把精心制作的太阳伞。策略分析
对于在开盘当天举行隆重的业主联谊活动，不仅让证大的业主享受到嬉戏的乐趣，而且营造了一个开放、交流、温馨的人文社区氛围。充分体现了开发商用心体贴客户的情意，有利于项目的销售。
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郑州·绿地集团——举办新春嘉年华活动
类型：活动营销
目的：提升企业形象
目标客户群：新老业主
1月15日，上海绿地集团在裕达国贸举办了“时尚老街，峰会天下”新春嘉年华活动。老街和世纪峰会的部分新老业主参加了此次活动。此次活动分为四个部分，具体安排如下：
■活动一：绿地集团的商务楼盘——绿地·世纪峰会所举行的部分“大客户签约仪式”。基本被邀请的客户有新澳亚洲房地产投资有限公司（英文缩写APSI）和河南同济照明有限公司。
■活动二：充满时尚阳光的热舞表演，高雅浪漫、韵味十足的小提琴等。■活动三：“万里长城永不倒”和“跨越雷区”游戏。■活动四：丰盛的晚宴。策略分析
绿地集团通过新春活动和“大客户签约仪式”，加深了企业与业主的沟通，展现了企业实力，提升了企业形象，为企业旗下楼盘的销售奠定了良好的市场口碑基础。
学府大道69号——举办有奖问答活动
类型：活动营销
目的：寓宣传于娱乐
目标客户：中高端客户
11月4日，学府大道69号现场抽奖活动产生了8名幸运来宾，成为学府大道69号“山宅七栋·期待彼岸之约有奖问答活动”的大奖获得者，将享受到价值3988元的免费境外游。
有奖问答活动发起于今年秋交会，凡是秋交会期间填交了有奖问答卡的看房客户，只要正确回答了有奖问答卡上的所有问题，并现场提交，即获得抽奖资格。8个问题全部是基于目前学府大道69号现场呈现的成熟实景提出的。
学府大道69号共收到了300余份有效的有奖问答卡。客户一边体验现房实景带来的视觉上的愉悦，一边憧憬着社区内完善的配套意味着的生活品质，同时也期望着明年春天的异域风光。
学府大道69号目前已呈现出动人实景，会所等配套设施也已经开业，最早交房的一批
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客户已经部分入住。随着时间的推移，整个社区的居住氛围将愈加浓厚。
策略分析
通过游戏的方式让潜在客户更加了解项目的情况，而有奖问答也恰恰是抓住了消费者的心理，从而寓宣传于娱乐，这是很普遍的营销方法，也是比较经典的手法。
星牌·龙熙顺景举办中国公开赛开幕酒会
类型：活动营销
目的：积累高端消费者，提高楼盘知名度 目标客户群：业主、高端客户
3月19日, 2006“星牌·龙熙顺景”杯中国公开赛在北京龙熙温泉度假酒店举行开幕酒会。来自国外的斯蒂芬·亨德利、吉米·怀特等12名顶级球员和国内的曹凯胜、杨擎天等8名球员作为嘉宾出席，众多国内外媒体记者云集现场。酒会活动安排有三项内容：
■ 首先，由星牌集团总裁甘连舫先生陪同球员们参观了龙熙顺景高尔夫别墅群、18洞英制高尔夫球场，以及拥有亚洲第二大室内温泉水世界的五星级温泉度假酒店。
■ 12时30分，酒会正式开始，由中国台球协会刘荣耀先生主持。国际台联Simon先生、小球中心张小宁先生及星牌集团总裁甘连舫先生分别致辞。
■ 最后，主办方和球员们举杯同庆，预祝比赛获得成功。策略分析
斯诺克与高尔夫同为绅士运动，不少参赛选手都是高尔夫爱好者。作为京城首席高尔夫温泉别墅社区，成功地将提倡绅士运动和精英文化的品牌理念再次注入市场。此次举行的开幕酒会，也是借此吸引高端消费者的眼球，积聚人气，达到销售的目的。
星河湾——携同精英论道财经
类型：活动营销
目的：借助活动推销楼盘
目标客户群：高端客户
12月25日，来自博士俱乐部的百名博士齐聚星河湾，论道财经。此次活动是由广州宏宇集团、广州东山区博士联合会、广州博士科技交流中心主办，博士俱乐部承办的博士沙龙活动。这次活动由博士参观星河湾、财经论坛、品酒交流沙龙三方面内容组成。
博士与企业家群体是社会精英阶层，在星河湾这样一个国际化社区的平台上组织他们之
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间的相互交流无疑非常有意义。这次由博士俱乐部牵头，百名成功博士与企业家相聚星河湾举行财经论坛，是宏宇集团继“欧中经贸（广州）合作论坛”和“欧中房地产行业座谈会”之后，发起的又一次社会金字塔顶层人群的聚会。本着共同促进社会经济发展，促进博士与企业家间的联谊交流的宗旨。博士俱乐部利用自身的人才资源优势，构建广州企业家与博士之间增进了解、寻求合作、共谋发展的平台；为经济社会的加快发展、协调发展、跨越式发展作贡献。为此，博士俱乐部联同各单位部门共同举办百名博士相聚于星河湾，其目的旨在促进博士与企业之间的交流，促进社会经济的进一步腾飞。
这次博士财经论坛活动是星河湾今年的最后一个大型活动，也是星河湾为丰富业主圣诞生活而特意组织的。但这次活动同时也是星河湾下半年“品质地产之旅”的一个组成部分，星河湾相关人士表示据不完全统计，在广东工作或创业的博士有三千多人，而博士俱乐部发展到今天，博士会员有2300多人，核心博士会员有500多人。博士是社会高端人群也是星河湾的目标消费人群，赢得博士们的青睐不仅将有效的促进销售更重要的将有效的提升业主档次，符合星河湾构建国际化社区的目标。策略分析
星河湾圣诞节举办的“广东博士财经论坛”，不仅丰富了星河湾社区文化生活，同时也将促进社会文化的传播，取得了双赢的效果。星河湾结合自身的楼盘定位，有针对性地抓住目标客户群，进而达到了有效地促进楼盘销售和提升业主档次的目的。
星河湾——赏心乐事水上嘉年华
星河湾举办了一场“Star river summer time·赏心乐事”夏季水上嘉年华活动，在会所游泳池内上演了精彩的水上芭蕾、模特show、小丑杂技和魔术等精彩节目。该活动每逢周六举办，将持续到8月28日，每周都有不同的内容。而在当天上午，香港商会也在星河湾举办了一次商务联谊活动。
星河湾不仅开展了夏季水上嘉年华活动，而且还邀请了香港商会在此举办了一次商务联谊活动。前者是面向消费者进行宣传自己的楼盘，而后者则是面向商界去打造自己产品，通过商会来扩展和维护自己的品牌。策略分析
通过公共活动进行楼盘推介是发展商惯用的营销策略，星河湾举办的“Star river summer time·赏心乐事”确有它的独到之处。所有精彩节目，都在会所游泳池内完成，点破了“星 32
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河湾”外部环境的卖点。同时通过对文化活动的推广，去提升楼盘的内涵价值。
星河丹堤举行专利产品发布会暨捐赠仪式
类型：活动营销
目的：宣传项目，吸引目标客户
目标客户群：高端客户
5月21日下午，星河丹堤在威尼斯酒店宴会厅举行了专利产品发布会暨捐赠仪式。深圳市政府、报社、银行、房地产行业人士参加了此次盛会。项目由星河地产投资开发。项目位于彩田路北端、银湖西的山湖林海之中，首期将环湖开发14栋独立别墅和400多套联排别墅，是深圳面对中产阶层的又一大型低密度、低容积率高尚社区。
■ 活动内容一：星河丹堤梦幻合作团队就星河丹堤的开发理念、建筑开发设计、专利产品设计和园林景观设计和系列工作成果向来宾作了汇报。
■ 活动内容二：银湖山郊野公园筹委会的负责人为大家介绍星河丹堤的后花园银湖山郊野公园的整体规划设计方案。
■ 活动内容三：星河集团向银湖山郊野公园捐赠人民币600万，用于银湖山郊野公园的规划和建设。策略分析
星河丹堤凭借着项目依靠优美的原生态郊野公园及多项专利产品的人性化设计，采取发布会的形式，向社会宣传其项目的品质。提升了项目形象，同时也能吸引目标准客户，从而带动销售。
星海名城——举办万人牵手大派对
类型：活动营销
目的：项目推广，吸引潜在客户
目标客户：中端客户
日前，由振业集团与《深圳晚报》联手在“星海名城·沁园举行万人牵手大派对”活动在沁园销售处激情展开，受到各界广泛好评。
“万人牵手大派对”活动是为了解决深圳广大单身男女婚姻问题而专门设计的交友活动，已举办多次。但地产商与媒体联手打造牵手活动却是深圳首次。此次“星海名城·沁园万人牵手活动”属于万人牵手大派对系列活动之一。
在深圳，青年人忙于创业而忽略了成家，而深圳又缺乏让年轻人相互结识、交流的场所。
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由于星海名城拥有80万平方米都市大院，主办单位特将此次活动选择在星海名城举行。
活动刚刚开始，单身男女纷纷上台展示个人才艺。在主持人的巧妙安排下，有情人传情传意，不久整个星海名城便沉浸在一片浪漫、温馨的海洋中。下午牵手男女或漫步于绿洲园林，或双双参加园林内的趣味游戏，兴致盎然。截至活动结束，仍有不少青年人在留言板上书写个人资料，期待有缘人的到来。
星海名城作为前海首个大盘，经过4年的发展现已形成80万平方米超大人文社区，并形成星海名城独有的都市大院生活氛围。据悉，振业·星海名城三期沁园经过半年多的销售已基本售罄。现在动工的星海名城五期将为年轻人度身定做，定制高品质的小户型大社区。策略分析
星海名城的五期是以第一次购房置业的年轻人士为主要目标客户人群而推出的以小户型为主打户型的一期。这次选在五期动工时与媒体合办“牵手活动”，是力打亲情社区牌，对社会推出项目前四期已形成的成熟社区生活氛围；同时所举办活动更能吸引目标购买群的关注。
信和自由广场——举行首场超级星秀PK赛
类型：活动营销
目的：提升企业品牌，扩大影响力
目标客户群：业主和意向客户
3月19日，信和自由广场在将近2000平方米的前广场举行了首场超级星秀PK赛。在2个半小时的时间里，大约30名业主星秀进行了歌唱表演。
■ 活动规则：每次海选限报40名，共举行三场海选赛，活动将持续到4月9日。■ 参加方式：业主通过现场电话和信息网均可报名参加。
■ 活动奖励： 终极PK的第一名将获得由发展商送出价值8000元的丽江香格里拉梦幻之旅。凡是参加比赛的业主还将享受由发展商统一组织的出游活动。策略分析
信和地产组织这次活动是为了答谢支持和信赖信和的业主而举行的。活动一方面加强了开发商和业主之间的感情交流；另一方面也造成了一定的市场影响力，吸引意向客户和市场消费者，对项目的销售起到拉动作用。
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信和自由广场——举行大型“弄情冰爽周末”活动
类型：活动营销
目的：宣传企业品牌
目标客户群：新老业主
5月20—21日，信和自由广场为答谢广大业主，举行了大型 “浓情冰爽周末”活动。信和自由广场位于南山区南油大道与东滨路的交会位置，由7栋高层建筑组成，总建筑面积14万平方米，其中住宅部分面积为8.8万平方米，目前已开盘近6个月，销售情况良好。
■ 活动内容一：5月20-21日下午2点至6点，在现场特别准备各色风味的冰淇淋、现榨新鲜果汁、开心水果沙拉，还有开心游戏，参与就有奖。
■ 活动内容二：为了回馈新老业主，在活动当天，新老业主购房将可以享受额外优惠。策略分析
信和自由广场在周末为业主举办丰富多彩的文化活动，营造了良好的社区文化氛围，也增强了与业主的沟通，提升了项目形象，同时用优惠措施带动销售。
信和·爱琴居——歌舞贺新年
2006年元旦，布吉信和·爱琴居举办“温馨爱琴快乐新年”的大型文艺活动。作为布吉首个引入主动式隔送风系统的楼盘，目前整体均价约至4500元/平方米，现下新型样板房已经对外开放。
新塘新世界花园举行——“扑克技艺”
新塘新世界花园举办的首届“拖拉机”公开赛，参加比赛的大多为年轻的白领一族，其实多数业主平常很喜欢这类多人对擂的健康益智游戏，但是却找不到可以一起游戏的伙伴，有时候玩拖拉机还要集齐东南西北的朋友才能凑成对家玩牌，既费时又费力！这次新塘新世界的拖拉机公开赛，正是偿了许多人的心愿，既可以大展身手发挥自身的“扑克技艺”，又可在比赛中寻找适合自己的游戏伙伴，新塘新世界花园通过这次比赛，圆了许多业主的心愿。
新塘新世界花园是新世界中国地产在广州东部精心营造的一个大型高尚文化社区。开发商不仅为业主提供舒适的居住环境，而且还为业主提供亲切、细致的物业管理和丰富多彩的社区文化活动，如每年都举办的“芒果文化节”、“社区运动会”、“玫瑰之约”、“迎春嘉年华”、“亲子同乐日活动”等等，营造健康、和谐的高品位社区文化生活，致力于打造大型高尚文 35
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化社区。策略分析
新塘新世界花园举办的首届“拖拉机”公开赛，说明开发商重视与业主保持良好关系，积极开展社区文化活动，争取取得业主的理解和希望业主支持企业营销活动。
新塘新世界——举办“烧烤美食节”与“婚纱摄影”
类型：活动营销
目的：营造社区氛围，打造企业品牌
目标客户：业主
11月21日当天上午10时起，新塘新世界现场举办了大型“烧烤美食节”活动，现场烧烤美食供来宾免费品尝，并有精彩的文艺表演和大量有趣的游戏。
另外“大型集体婚纱摄影”活动也正式开幕并接受报名，本次婚纱摄影活动是该楼盘曾经举办的活动中历时最长、投入最多、礼品最有意义的一次，因此严把活动质量关，免费名额仅限100对。本次大型集体婚纱摄影活动，将免费提供新人化妆、免费拍摄婚纱照、免费赠送活动纪念册，并于2006年元旦免费举办大型集体婚纱摄影和婚车大巡游活动。
新塘新世界经常举办大型的文化活动：啤酒节、美食节、六一放飞童年梦想、圣诞晚会、迎春嘉年华、运动会、玫瑰之约等，早已成为业主生活中的一部分。策略分析
一个项目的社区建设和物业服务质量关系到项目的后续销售情况。新塘新世界正是抓住了这一点，经常举办社区文化活动，受到业主的普遍好评，同时也帮助项目进行了二次营销，让更多亲戚朋友前来买房，这种以服务赢得客户的营销方式将成为一个主流趋势，因为它创造了一个双赢的局面。
新世界中心——举行产品发布会暨音乐答谢酒会
5月11上午，深圳市新世界集团有限公司在深圳五洲宾馆深圳厅举行了新世界中心产品发布会暨音乐答谢酒会。福田区区长张礼铜先生、新世界中心相关合作单位领导、贵宾客户及深圳主流媒体单位到场参加。新世界中心地处深圳市中心区益田路与福中路交汇处，占地面积5578平方米，总建筑高度238米，共约60层，是深圳中心区超高层现代商务大厦。
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远洋山水——举行新客户选房排序活动
2005年3月12日上午九点，“春风拂绿，万象有新”远洋山水新客户选房排序活动在远洋山水销售中心举行。远洋山水项目的新老业主、公司领导及媒体记者几百人参加了活动。此次活动是专门为前来登记有购房意向的新客户而举办的，为新客户下一步选房奠定基础。客户在参加选房的同时还可以欣赏文艺节目，品尝精美食品，再次体现中远房地产“以人为本”的理念，也保持了中远“以客户为尊”的市场形象。同时，开创了开发商与客户、客户与客户之间和谐相处的局面。
御龙居“奥运奖赏三重炮”大型有奖活动
类型：活动营销
目的：为御龙居二期开盘蓄势
目标客户群：已入住客户+潜在客户
为了进一步回报一期的广大业主，同时打好二期的造势，御龙居举行一系列缤纷活动，诚邀各界人士前来直击雅典。8月1日至31日，御龙居销售现场针对广大的客户，举办了“奥运奖赏三重炮”大型有奖活动，三重炮包括：奥运金牌有奖竞猜、购房金牌优惠及购房赠送名贵礼品。奥运会期间，御龙居会所内的私人豪华电影院将成为“奥运比赛直播室”，每天全程直播比赛情况，亲临售楼处者均可观赏到奥运激情时刻的精彩场面。
御龙居是由长江实业（集团）及和记黄埔地产集团携手于宝安兴建的超低密度半山豪宅。御龙居一期已于6月底如期入伙，二期工程保持正常进度，外墙装饰完毕，现正进行内部装饰及园林的建设工程。御龙居举办的奥运主题活动瞄准了潜在的客户群，进一步增强了买家的信心。策略分析
当全世界将目光聚焦雅典奥运时，御龙居举办奥运主题月活动，诚邀各界人士直击雅典，分享激情，充分展现发展商利用奥运挈机打造开盘声势，提高楼盘知名度，与皓月花园的主题活动又颇为相似。然而，消费市场越也来越理性，冲动购买不在时尚，善于抓住消费者心里，以优秀的楼盘品质迎合消费者才是致胜之道。
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御景湾——举办VIP客户周末抽奖联谊活动
类型：活动营销
目的：展示楼盘特色
目标客户群：业主及首次到访客户
8月7日下午，御景湾在销售中心组织VIP登记客户举行大型的抽奖活动。在各种丰富的文娱活动渲染下，御景湾销售中心呈现一片欢乐气氛。
当天销售中心来的既有VIP客户也有首次到访客户。御景湾销售中心自7月9日对外开放以来，吸引了大批置业的客户，已办VIP登记申请的客户数百人。为了感谢广大客户对御景湾的支持，开发商组织了现场抽奖活动，并准备了丰富的奖品，有空调、MP3等等。另设有咖啡、糕点、水果、拼盘等丰富美食供来访人士免费品尝。为了让客户玩得开心，还请来了经验丰富的主持和流行歌手，现场有许多首次到销售中心参观的的人，他们通过与御景湾售楼中心的工作人员的交谈，了解御景湾在建筑规划、户型设计、园林景观等方面的特色。
御景湾开发商为了回馈社会，让客户购满意住房的同时，得到更多的优惠，每周都将会在售楼中心举办类似的抽奖活动。策略分析
举办VIP客户周末抽奖联谊活动只是一种方式，更加重要的是在维护老业主关系的前提下，通过抽奖、娱乐来吸引更多的新客户来到销售中心，让新客户了解楼盘的规划、户型设计、园林景观等方面的信息，通过亲身的感官体验到积极的、正面的经历，从而主动向别人推荐，使更多的客户来消费产品。这里值得提醒的一点是：开发商要注重产品质量和客户服务质量。
瀛海名居——举办企业CEO联谊会
类型：活动营销
目的：借助活动提升了楼盘的升值潜力
目标客户群：高端客户
4月21日，在亦庄瀛海名居这片充满西班牙风情的高档住宅区举办了一场名为“移情瀛海，共享春天” 的亦庄开发区商会企业CEO盛大联谊会。
在此次联谊会中，亦庄现已入住1000余家的高新科技技术各大企业的CEO均有出席，在心旷神怡的环境和融洽的气氛中交流着各自的心得。在联谊会过程中，众多的CEO纷纷表示落户在亦庄开发区不仅是看中了企业在区内的发展，同时也看中在亦庄居住的优越性，商界名流们对瀛海名居的美景赞不绝口,认为这样原汁原味的西班牙建筑在北京可谓绝无仅 38
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有,尤其是全现房实景销售,更给业主的购买增添了信心。独特的园林景观,便利的交通、低密度、充满异域风情的特色更深深打动了他们。
在这次联谊会中还将举行北京国融置业有限公司就其开发的品位500项目与中国银行的签约仪式，随着金融项目和各种服务性项目的介入，亦庄经济技术开发区势必拥有更美好的前景和发展，而国融公司开发的瀛海名居这个独特的项目也将吸引到更多关注。
策略分析
通过联谊会这种方式，让众多CEO肯定了产品的品质，借此进一步提升了楼盘的升值潜力。
瀛海名居——超模大赛PARTY 类型：活动营销
目的：提升品牌价值，促进销售
目标客户群：高端客户
西班牙风情的瀛海名居是北京国融置业所开发的别墅项目，占地22.65平方米，主要产品为二层半到五层半的别墅和洋房。瀛海名居的建筑理念是由国际建筑设计大师马文·维拉诺提出的观光休闲式建筑理念，将北京与地中海相结合的古老文明融合在一起，升华人神合一的自然主义，它的理念是关心生命，并以建筑来体现生命的存在感。
瀛海名居于今年7月份开盘，为了保持在高端市场强销期的态势，在国庆前期的9月26日晚上举行了第十二届世界顶尖超级模特大赛北京区总决赛PARTY，瀛海名居新老业主300余人共聚一堂，共享这一场视觉盛宴。在PARTY上脱颖而出的前十名佳丽现场表演了精彩的时装秀，还抽出了数十名幸运观众，现场馈赠了洋酒、购房代金劵等时尚奖品，其中，特等奖为3万元的瀛海名居购房代金劵。
此次第十二届世界顶尖超级模特大赛北京区总决赛PARTY吸引了相当一批瀛海名居的意向购房者的驻足，加深他们对瀛海名居建筑风格、人文内涵以及设计理念的认知和赞同。这次活动除了赢得该产品在高端市场的知名度与美誉度外，主要还是为了增加在国庆长假内消费者的随机看楼率。
另外瀛海名居于2004年10月15日举办瀛海中美武林会，由美国加州州长施瓦辛格的师傅陈陪带队的美国传统中国武术会总会代表团接受邀请前来表演。与此同时，一个美国购房团也在考察瀛海名居，并最终订下十余套住宅。策略分析
瀛海名居结合当地区域，注重城市环境规划，用独特营销方式使自己在市场中赢得先机，扩 39
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大了品牌知名度，提升了项目在高端市场的形象。此次活动为瀛海名居在日后扩大市场和销售中做了一个良好的铺垫。
盈彩美居——领舞文化盛宴
类型：活动营销
目的：利用文化节促进楼盘推广与销售
目标客户群：中端客户
盈彩美居总占地16万平方米，首期规划由19栋现代美学的建筑组成，建筑面积逾12万平方米，采用北高南低的建筑布局与围而不合的组团规划。分三期进行开发，一期1300多户业主已经全部入住。盈彩美居主要面向东圃新兴的年轻一代，形象定位为年轻、动感、色彩、时尚、现代，从各方面演绎“色彩舞动人生”的精致居住概念。
在国庆黄金周初期，为了促进二期的销售，盈彩美居首先举办了多个兴趣活动班，有儿童英语班、女子健身瑜珈班，老人太极班以及广告精英羽毛球球赛、旗袍SHOW、女子6人乐坊的彩云追月等，从多个年龄层次有效地将社区的活动气氛活跃了起来。国庆黄金周盈彩美居举行了“盈动、心动、色彩舞动” 精英文化节一系列的活动：
（1）10月1日
歌舞升平迎国庆
具体内容有：川剧变脸大师上演风云十六变、少年跆拳道、俄罗斯舞蹈、新派魔术大师特邀登场献艺、著名小提琴家倾情演出
（2）10月3日
儿童大过天
具体内容有：BABY爬行比赛、儿童拔河比赛、动漫美少女+狼怪兽+超人+大猩猩表演、社区靓人靓景摄影大赛
（3）10月5日
奥运家庭同乐日
具体内容：投掷飞镖竞赛、障碍接力赛跑、趣味拼图游戏，同时国庆黄金周还从“吃喝玩乐”、“衣食住行”全方位优惠服务。衣：丰衣足食文化盛宴特别优惠99折；食：品位中国美食文化，入伙豪门宴价值3998元；住：提前感受社区文化韵味，额外98折；行：体验神州风采文化之旅价值4000元；国庆期间，购房即得“幸福摩天轮”抽奖机会，最高可获3000元名牌奖品伴你入伙；送澳洲名师设计加强版每平米500元的豪装；旧业主介绍新业主，新业主获99折，旧业主送1000元管理费。
花园业主在参与这些文化活动的同时，还带动了一大批业主的亲朋戚友来到盈彩美居，在参与欢乐喜庆的气氛中带动销售，比销售人员的努力宣传还要直接有效。由此可见，业主 40
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对文化节活动的喜欢以及对楼盘的认同感。在盈彩美居精英文化节期间，成功销售了151套单位，销售金额超6000万，其中由旧业主介绍购楼的比例高达80%。策略分析
盈彩美居全新二期色彩生活盛宴领舞天河东，推出的一系列活动都围绕着业主的精神需要而展开，从关爱老人与小孩的细微处着手，再提升到白领阶层自身的活动，活跃了整个社区，同时加强了邻里之间融洽的气氛，为销售带来良好的人脉关系。
韵动领地——举办攀岩抱石比赛
11月7日，由韵动领地发展商举办的深圳市楼盘现场攀岩抱石赛，在韵动领地业主朋友及任我行会员的积极参与下，取得了圆满成功。由于本次比赛具有一定的吸引力，且奖项丰富，共送出价值近8000元左右奖品，充分调动了各业主的参与性与比赛积极性，报名比赛人数达到200人，远远超过预定人数限额，导致赛程时间延续到入夜才告结束。
运河岸上的院子举办“名仕私享红客会”
类型：活动营销
目的：提升项目形象，为二期销售积累客户
目标客户：业主、准业主、目标客户
12月18日傍晚，泰禾房地产在嘉里中心二楼大宴会厅举办了“音乐之声·运河岸上的院子名仕私享红客会”。此次活动分为三个时段进行：
迎宾及迎宾酒会时段：来宾签到入场，品尝鸡尾酒及结识交流时间；聆听音乐会时段：简短隆重的开门剪彩仪式后，客人进入主活动场欣赏世界著名小提琴演奏家黄蒙拉德精彩演出。其间，开发商泰禾集团副总裁沈琳女士将为音乐会致辞，并协同知名主持人针对运河岸上的院子的生活理念展开简练轻松的对话；晚宴阶段：贵宾将在世界顶级西乐乐队伴奏中享用晚宴。策略分析
在一期清盘、二期亮相、辞旧迎新的时刻，运河岸上的院子举办此次活动不仅引领了京城地产界年末客户联谊活动的潮流，也将运河岸上的院子再次推入了京城地产界的最前端。
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银河国际广场举行“晚间纳凉选铺”活动
类型：活动营销
目的：借活动优惠促销
目标客户群：商人
银河国际广场于2005年8月12日至9月15日期间举行“晚间纳凉选铺”活动，销售接待时间延长至晚间九点。银河国际广场“五大惊喜”回报顾客：
1）来就送，晚间前往银河选铺购铺的客户即可获赠礼品一份；
2）买就送，单个铺位总价30万元以上（含30万元），买一套就送2000元购物券；单个铺位总价低于30万元，买一套就送800元购物券；
3）早付款，大折扣！活动期间购铺一次性付款享受97折优惠；
4）大客户，大优惠！凡在活动期间一次性付款购铺200万元以上（含200万元）即可直接享受95折购铺优惠（不同时享受第二、第三项服务）；
5）独享至尊会员服务！凡在活动期间在银河购铺的客户均可免费获得苏宁电器至尊会员卡一张，享受苏宁电器至尊会员服务，和苏宁银河百货至尊钻石VIP卡，购物享受88折优惠。策略分析
吸引消费者的关键点是特色，开发商结合南京市民喜欢晚间纳凉的习惯举办了这次活动，得到了广大社会各界人士的认可，同时增加了人气促进了销售。
银都国际——举办金秋嘉年华会
百合·银都国际自9月25日登记以来，凭借着其全市独一无二的五星级酒店联体商务公寓特色，填补了布吉市场上五星级酒店、商务公寓两个市场空白点，吸引了众多的市场投资客尤其是布吉商务人士和财富名流的青睐。
10月23日，百合·银都国际迎来了盛大热烈的金秋嘉年华会。百合的老业主和百合·银都国际的认筹客户欢聚一堂；优美的萨克斯、春蕾幼儿园小朋友的歌舞表演、经典的民族舞蹈、抽奖活动，营造了融洽的邻里气氛。
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逸景翠园——举办元旦活动
类型：活动营销
目的：营造社区氛围，促进销售
目标客户群：业主 逸景翠园为了促进销售举行了新年联欢会，此次活动主要包括三方面内容：
一、“温馨逸景·情满绿城”2006业主新年联欢会 时间：1月1日14：30 地点：逸景翠园中区会所广场 主题：“温馨逸景·情满绿城”
表演：逸景翠园文体协会、幼儿园、逸景翠园业主倾情演出 内容：欢乐腰鼓、民乐合奏、民族舞蹈等精彩节目
二、逸景翠园幸运利是大派送 主题：新年幸运利是大派送
内容：元旦期间凡到逸景翠园看楼可获“幸运大利是”一份 地点：逸景翠园销售中心
三、贺岁现楼新品置业大礼包
房源：贺岁新品“御景轩C座”（限量10套）震撼登场，尊享额外98折。迎新优惠：104-126m2珍藏版贺岁现楼，特惠“一口折88折”，仅限10套；144-365m2典藏复式现楼，豪华装修，即买即住，一口价6700元/m2起，再返1.5%契税，附送超大面积露台。策略分析
逸景翠园通过举办社区文化艺术活动，并借助推出楼盘优惠措施。一方面拉近了业主距离，让新老业主更加了解项目，另一方面借此推出的各种优惠活动，能够吸引人气并促进楼盘的销售。
依云小镇举办新品发布会以及艺术沙龙
类型：活动营销+文化营销
目的：推广产品和营造艺术氛围
目标客户群：购房者
11月12日下午时代集团在依云小镇举办“纯粹——依云小镇新品发布酒会”，同时拉开了依云小镇艺术沙龙的序幕。
时代依云小镇是该集团05年的力作，12日的产品发布会就是依云小镇首次把“纯粹”完美地展现在大家面前。在新品发布会上，时代地产集团的负责人宣布依云小镇正式与买家 43
房地产项目营销推广活动方案集锦
见面，翰华设计院的总设计师冼剑雄，依云小镇艺术沙龙的设计师江宁分别就“建筑与生活”的主题进行了演讲。配合着他们的演讲，被誉为“现代舞狂”的龙云娜则就地起舞，用现代舞当场演绎了“建筑、生活、追求”三个篇章。没有固定的舞台，演讲的人与现场观众在同一层面，成为新品发布会的一大特色。策略分析
举办新品发布会是为了让市场及时了解产品，为楼盘作宣传推广，而举办艺术沙龙是时代集团的惯用手法，通过文化艺术及各种竞赛的举行来活跃社区的气氛，让人们喜欢上时代的社区文化从而达到促销的目的。
阳光100——文化之旅起航
类型：活动营销
目的：以国际化生活打造品牌
目标客户群：中高端客户
重庆阳光100国际新城在进入重庆之初，由于其所倡导的国际化生活方式理念而受到广泛的关注。为了进一步明晰国际化生活方式理念，让其大部分为社会中坚阶层的业主提前体验到阳光100所倡导的国际化生活方式，阳光100特意组织“阳光100文化之旅”。
9月27日晚，来自意大利的青年钢琴家大卫·卡巴奇现身南岸艺术中心剧院，举行一场精彩的钢琴独奏表演。此举既为“阳光100文化之旅”开启首航仪式，又为阳光100业主奉上一台精彩的中秋音乐晚会。
广受国际音乐界称誉的大卫·卡巴奇，近年来逐渐为国人所熟悉。这次来重庆演出，是大卫·卡巴奇2004年访华巡演的其中一站，表演曲目有《舞蹈组曲》、《三桔爱》、《圆舞曲》、《魔法师之恋》等名曲。演出结束后，现场将选出一名幸运小观众，他将可以和大卫·卡巴奇现场合奏一曲。
策略分析
建设国际化社区，不止从建筑形式上体现国际化，更应从社区文化建设上体现多种文化的共鸣。重庆阳光100在项目交楼前为准业主奉献精彩的世界级的表演，让业主提前体验社区的国际化生活方式理念，有效拉近与业主的关系。
样本——举办新春客户答谢会
类型：活动营销
目的：展示项目形象
目标客户群：准业主
1月15日晚，样本开发商——嘉源置业在华润饭店举办了主题为“驰游欧洲小镇，醉
房地产项目营销推广活动方案集锦
享饕餮盛宴”的新春客户答谢会。晚会内容有四大类，其具体安排如下：
■活动一：浪漫的“欧洲之旅”。■活动二：怦然心动的礼物馈赠。■活动三：欢乐不断的互动游戏。■活动四：丰盛的饕餮大餐。策略分析
样本通过这次活动，一方面让业主提前感受样本的“情、境、洋”的欧洲小镇生活，让他们对样本的生活充满了期待；另一方面也让业主看到了开发商建设样本的用心，给业主之间、业主与开发商之间搭建一个交流信息、增进感情的平台，有利于项目销售。
炎华置信——千名业主龙泉赏花享受阳光
3月19日、20日，炎华置信集团和旗下的洁华物业组织了“2006炎华置信业主赏花会”，共有近1000名业主参加。赏花会活动在龙泉柏合镇“天府梨香”举行。在赏花会活动现场，业主们尽情享受着三月的阳光。主办方还为业主们策划了棋类竞技、扑克比赛、踢毽子、猜谜语、垂钓等趣味活动。
新世界倚山花园——组织登山活动
10月16日，新世界倚山花园组织100多位业主登梧桐山。整个登山活动从上午9：30开始，到下午3：00结束。登山队伍由倚山花园出发，从梧桐山国家森林公园主入口进山，终点在梧桐山水库，到终点后大家还有幸品尝了农家菜，过了下钓鱼的瘾，有些业主还从山上买了农家菜带回家。
新世界倚山花园奥运明星助阵“细运会”
类型：活动营销 目的：借奥运会举行之机，提升楼盘文化氛围
目标客户群：已入住业主
为了充分诠析“住在深林中的家”的健康生活理念，新世界中国地产近日宣布：一场别开生面的运动会将在新世界倚山花园举行，新世界倚山花园于2004年9月4日在二期会所 45
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举行新世界“细运会”。
本次“细运会”主办方全力出击，请来众多体育明星与参赛者比试各类竞技项目。如曾包揽多枚奥运金牌的体操名将李小双，有“旋美人”之称的体操皇后刘璇，以速度和身体著称的足球明星杨晨等。还有香港歌影双栖青春偶像陈文媛，歌坛新势力陈苑琪及中国十佳模特儿王海珍。参加选手绝大部分广大一期业主和客户家庭的8-14岁的小朋友。比赛主要分为两部分：奥运明星挑战赛和红黄蓝对抗赛。比赛项目有别于传统的竞技项目。在奥运明星挑战赛上，小朋友可以在“决战乒乓球”，“动感绕口令”及“高速跳绳”等项目中与奥运明星一决高下；而红黄蓝对抗赛中，小选手更可以与奥运明星分在一组，同玩“天然蜜蜂竞饮竞赢”、“同心劲力赛”、“倚山接力跑”、“缤纷水上接力”等项目。同时大会也为优胜者设立如“鬼马之星”，“团队之星”、“体能之星”、“口才之星”等新颖奖项。
此外，作为联合国儿童基金会(UNICEF)的企业合作伙伴，新世界集团为UNICEF提供现场摊位，宣传联合国儿童基金会在中国内地的项目援助工作。在为现场的小朋友打气之余，也希望当天活动的参加者关注在偏远地区极需帮助的儿童。
新倚山花园作为新世界地产有限公司的在深圳的开山之作，力求为深圳人打造一个具有国际化标准的健康住宅。新世界中国地产举办这种对儿童的健康成长活动，一方面起到对广大业主的营造了丰富社区文化氛围，另外一方面让广大的客户了解新倚山花园，为二期的产品销售造势。策略分析
目前深圳地产的营销活动已经非常成熟，而体育运动是对于增进人们的感情、加强沟通有莫大的帮助，我们国家就有“乒乓球外交”等经典案例，发展商希望借奥运的东风，举办多种多样的活动，除了增加楼盘本身的知名度外，重要的是可以获得买家好感。
新世界地产——开创了“理性消费”活动
类型：活动营销
目的：引领客户消费
目标客户：高素质大户家庭
五一黄金周期间，新世界率先开创了“理性消费”营销活动。新世界长期从客户导向、城市价值和产品理念三大方面着手经营五大社区，形成了引领理性消费的坚实基础。五一期间，新世界各大社区迎来了全面销售高峰。
■ 凯旋新世界在最近由广东省情调研中心出炉的广州20个高尚大型社区评价指数中，46
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以总分89.40位列20个大型楼盘之首，成为广州市民心中最满意的高尚社区。
■ 东方新世界即将推出针对高素质大户家庭的高端产品，其客户八九成都是国家公务员和附近高校教授等高素质社会人士。
■ 逸彩新世界推出了“亲融叠加大宅”，近80%的购房者都是三代同堂的荔湾大户人家，成为荔湾高尚生活的中心大社区。
■ 岭南新世界五一当日诚意客户的现场登记人数达到历史高峰。据现场统计，“双城故事”组团新推200套货量，汇聚了1200多人的现场诚意客户。
■ 新塘新世界是广州东部板块的高价值社区，五一期间超过四成的客户都是广州市区高素质白领人群。策略分析
五一期间，新世界各大楼盘的热销，正是新世界中国地产倡导社区价值理念的成果。在广州楼市日益发展完善的今天，消费者也愈加成熟，新世界中国地产所倡导的这一行动对于未来楼市的走向具有重要的引导意义。
新浦江城——庆功酒会
类型：活动营销
目的：借活动彰显项目品质
目标客户：业主、准业主及意向客户
2005年10月22日晚，新浦江城举办了“亚洲基础造型研讨会”闭幕庆功酒会。来自亚洲各国的相关基础造型、建筑设计、环境设计等专业领域的数百位顶尖设计师、建筑师齐聚一堂。
“亚洲基础造型研讨会”是每年一度的亚洲设计界的一次盛会，今年首次在中国举办。本次峰会以“基础造型、创意设计”为切入点，研究基础造型设计原理在各创意领域中的应用前景，同时探索造型设计人才教育及创意人才教育的方法。
在策划闭幕庆功酒会的时候，诸多国内外学者、专家一致要求：“那一定要是一个与本次峰会的艺术气质相辅相成的美妙空间。”希望以这种完美的方式，为本次峰会画上一个圆满的句号。因此，新近推出的、由意大利功勋爵士卡纳第先生等著名设计大师带来的“理想之城”——新浦江城，成了闭幕庆功酒会的不二选择。策略分析
新浦江城借这次活动宣传了项目的规划理念，彰显了项目同“亚洲基础造型研讨会”的主题所倡导的“创意亚洲、造型未来”相符合的气质。使项目的宣传取得了良好的效果。
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新地置业——重阳节敬老活动
类型：活动营销
目的：借敬老活动宣扬企业精神，促进销售
目标客户群：中端客户
为迎接重阳佳节的到来，答谢社会各界朋友及广大客户的支持与厚爱，给老年人献上一份心意，武汉新地置业推出了一系列敬老活动，具体如下： 活动一：给父母一个舒适的家园
限量推出部分住宅单位，凡在10.15-10.30期间购买此部分单位的客户，均可获赠价值8000元孝心大礼包。
活动二：给父母一个健康的晚年
凡在10.15-10.23期间购房的客户，可享受2 人同济医院全套体检服务。活动三：给父母一个欢笑的乐园
本月起，新地社区将陆续开展重阳登山活动、社区义诊活动、老年活动中心休闲活动等精彩纷呈的敬老月活动。策略分析
“敬老爱老”是中华民族的传统美德，为辛苦一辈子的父母，创造一个幸福的晚年是每个子女应尽的义务，更是义不容辞的责任。新地置业在重阳节推出敬老优惠活动，彰显了开发商的爱心与关怀，迎合了部分想献孝心者的心理需求，打动了老年人的心，必然会带动楼盘的销售。
新地置业——举办“社区共建”业主座谈会
类型：活动营销
目的：构建社区服务体系，树立品牌
目标客户：业主
8月13日，新地置业举办的“社区共建”业主座谈会拉开帷幕。在此之前，新地置业早已率先提出“社区共建”理念，成立了为客户服务与客户互动的“新地会”，制定实施了系列活动举措，旨在发扬社区文化、丰富社区生活，构建和谐社区。本次“社区共建”业主座谈会也正是基于此目的而召开，与广大业主共同探讨，投入到“社区共建”事业中来。确定了“共建社区文化、同享居住乐土”的活动口号，开辟了社区活动平台“开心天地”等。
此次业主座谈会，主要就“新地会发展方向”与“新地会相关制度”进行了讨论。会议吸引了更多业主和诚意客户的关注和支持，肯定了“新地会”在企业与业主文化互动上所做出的努力，并为“新地会”发展提出了宝贵意见和建议。
策略分析
以卖产品为主的时代已经过去了，卖服务的时代才是现在的主流，新地置业此举才是懂得了
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消费者的心理，满足了消费者的服务要求，同时加强了与业主的沟通，在广大业主心里留下了好的印象，有利于树立企业品牌。
协信TOWN城——举办西班牙电影周活动
类型：活动营销
目的：提高楼盘品质，吸引潜在客户
目标客户：业主、准客户
协信TOWN城西班牙风情节在11月20日——12月31日期间举行。此次活动以“浪漫、热情”为主题，全方位地展现古代西班牙的建筑、饮食、艺术和文化。此次西班牙电影周作为西班牙风情节的重要组成部分，将分四期持续一个月时间在全城开展。
协信TOWN城以联拼别墅打入市场，其看准的正是有国外生活经历、热爱艺术和追求品位的城市精英阶层。举办西班牙风情节旨在吸引潜在客户到现场体验异域风情，进一步促进客户认购。
策略分析
通过电影周来解读一种楼盘文化，这在重庆楼市还属少见。而对重庆消费者而言，随着越来越多的高品质楼盘的带动，还将更深入地感受到外来文化和风情的精髓，并成为一种新的生活方式。看电影已经超越了电影本身的内容，而是一种生活方式，一种真正的品位生活。
小城之春——开展“方圆文化之旅”活动
类型：活动营销
目的：增加买家对发展商的了解，为项目的建设提供建议
目标客户：意向买家
11月5日，方圆集团组织旗下新盘“小城之春”150多名意向买家，开展了“在秋天里约会春天——方圆文化之旅”活动。
意向客户参观了东山水恋、白云高尔夫花园、荷塘月色、云山诗意 等方圆集团代表楼盘，以及方圆实验学校。楼盘云山诗意销售中心还举行了丰富多彩的活动，包括“猜猜猜有奖联谊会和小城之春建议征集”等，意向买家有机会得到集团准备的5000元至2万元购房礼券大奖。此外客人们还观看了由方圆会形象大使们表演的精彩节目，参加了会所的休闲健身活动和广场上小朋友的欢乐城游玩活动。策略分析
活动旨在增强买家对发展商的了解，加强小城之春未来友邻之间的沟通，并通过广泛征求意向客户对小城之春建设的意见，为项目的建设提供了良好的方向，最终也达到一个品牌推广 49
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的目的。
香域中央——推出“儿童节关爱活动”
类型：活动营销
目的：借文化活动提升楼盘形象
目标客户群：儿童、业主、准业主
6月1日，“香域中央”在会所举办了一场主题为“六一关爱未来欢乐活动”。本着关心业主、关爱家庭、关爱孩童、关爱生活的宗旨，香域中央开发商联泰地产及联泰物业共同主办的此次活动共分三个部分。
其一、开发商向孩子们赠送儿童书本；
其二是丰富多彩的孩童游戏，孩子们的争相参与、或淘气或笨拙的样子和生动可爱的表情，不时在现场漾起阵阵欢声笑语；
其三，业主携带家人游玩会所、园林、楼宇体会未来中央生活境界。策略分析
“香域中央”以精雕细琢的产品品质筑就“大气、尊贵”建筑风格，营造了人与自然及建筑和谐共融氛围，受到业界人士及高端置业阶层的关注与认可。本着关心业主、关爱家庭、关爱孩童、关爱生活的宗旨，通过在社区会所开展“六一关爱未来欢乐活动”，让业主对未来的社区生活有所感受，同时也体会到开发商对业主的人文关怀。
香溢中央花园——举行开工典礼
12月28日上午十点，香溢中央花园（建明春）在普陀区建民村一期改造地块现场举行了开工典礼。普陀区副区长、区委区政府、人大领导、政协领导、建民村改造指挥部领导、浙江烟草领导、股东单位领导等等都出席了当天的开工仪式，并且发表讲话。由宜川街道群众组成的民乐队、舞狮队的等各种民间文艺活动在会场正门口处夹道欢迎，庆贺建民村地块旧貌换新颜。
香江集团——举行包机旅游活动
类型：活动营销
目的：提升企业形象
目标客户群：业主
日前，南方香江集团联合海南航空旗下高尔夫产业组织锦绣香江、翡翠绿洲两楼盘一百多名尊贵业主包机去海南康乐园温泉高尔夫球场度假。活动具体安排如下：
一是策划为先。
在整个项目开发过程中，从思维上应该策划在先，包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划，策划是建立在相应的市场调查的基础上，调查既可以是一手的资料，也可是二手的，如包括政府统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计年鉴，了解和分析市场购买力及消费趋势等等。根据不同的环节有针对性的展开调查，如围绕消费者的生活形态，围绕区域的楼盘情况，围绕促销策略等等。
二是创新为赢。
在整个策划过程中均应该进行营销策划创新，包括建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣传、公关活动、物业管理、融资方式等等，如在支付方式上，与金融有效结合；在价格制定上，有效利用消费者的心理；在宣传和定位上，利用消费者好奇、虚伪等心理。如关注小孩教育、与名人做邻居、零首付、组合销售、在促销上合家欢礼品组合：丈夫赠送健身礼券、妻子赠送美容礼券、儿女赠送少年宫课程一门、老人赠送全面身体检查一次等等。同时要全程为握，房地产开发的全程策划，每个环节、每道工序、每个细节都相当重要。如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销。
三是塑造差异。
差异化能够创造竞争优势，在房地产策划过程中，应在不同层面塑造差异，如建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃生设计等等。在差异的塑造过程中，应在价值提升、吸引眼球、新颖性和成本方面权衡考虑，因为企业的目的是营利为本。
总之，未来的社区将更加在产品自身方面加以关注：如园林设计好，有较大的休闲活动空间；间隔合理、实用率高、采光好、空气流通；楼距较大，有开敞的空间和视野；完善的小区配套，物业管理好，最好是封闭式管理；交通、购物方便，使房子成为有文化气息的房子，成为有创造力的房子。在营销传播上：抓住目标消费者的心态，务求直指人心，在销售策略、广告策略投其所好，促成他们购买，同时根据目标消费群的特性，配合产品的
特点，使广告投入针对性更强更直接。一方面是组合利用软文、公关和不同形式的广告，在设计和投放过程中创新，另一方面是有效把握目标消费群体的消费心理和行为，关注其消费形态，从而有针对性地开展相应地传播和促销活动。
前言：营销理由
传统经济学认为，商品的价值决定于凝集在商品中的有效劳动，而商品的价格取决于供求关系。按这一理论，一个物件的价值是个客观、可度量的值。人们只要理智地度量生产某种商品所需要的有效劳动，就可以了解一个商品的内在价值，并以此为交换的依据。在这一理论的框架内，消费者能够客观地掌握一个商品的价值，因而是理智的，因而也就不存在市场营销概念了。
然而，西方经济学则认为，商品的价值取决于商品的Utility，所谓Utility是指商品的服务带给人们的效用，或说好处。而这个效用的评价标准是一个主观的概念：同一商品在不同的消费者看来有不同效用，南方人认为米饭好，北方人认为馒头好，谁也不能把自己的价值取向强加给对方。由于认识到了商品的价值是个很主观的东西，因此产生了西方经济学的市场营销概念。营销的目的就是要影响消费者的价值认同，使之心甘情愿地付出更多的成本购买某一品牌的商品，而不是具有同性质的其他品牌。
现在已经步入了知识经济，华翠内部必有一个创新系统来不断审视、破坏现有流程，取而代之更好的流程，以使自己跑得更快。以下是房地产营销策划书的具体内容。
二、房地产营销策划书-促销：点石成金
现在的竞争，已不仅仅是某一个层面上的竞争。一个企业如果仅仅在某一层面占据优势，而在整体上却还存在这样或那样的短板的话，那么，就有可能在新一轮的竞争当中，被更具综合优势的竞争者淘汰，这是新时期的基本市场法则。有远见的人总试图看清原本看不清的东西，一成不变的思维方法是最容易失败的。在房地产市场饱和的现状下，我们必须打破常规、标新立异，充分运用创新思想，设计出多种全新的营销模式。做到多点齐发，连点成面，面面俱到；多线共拉，布线为网，一网打尽。
（一）房地产营销策划书-立异：以租带售
房地产开发商对其所开发的项目都期望尽快销售出去，但往往事与愿违，欲速则不达。尤其是中高档的住宅物业，在买方市场的情况下，要想靠急功近利的方式获取高额的投资回报，更是难上加难。因此，市场上出现了一种带租与销售的营销模式，不仅适用于商业物业的销售，也被可引入中高档住宅的销售。目前高明住宅的销售市场竞争十分激烈，市场明显供大于求。在此情况下，如果华翠园沉住气，以不变应万变（价格方面），倒也可以在高明独树一帜。但我们不能满足于此，必须尽快将部分尾楼处理掉，以加快资金的运转速度。所以，房地产营销应当调整思路，改变策略，在不变中求变：千变万化（营销手段方面），采取租售结合的营销策略。
租售结合房地产营销策略和方法的基本内容如下：当市场发生变化，供给过度，造成楼房难以销售时，应改变营销策略：先设法将手中的物业租出去；然后再将营销目标锁定在投资型买家这一目标消费群体，让其在有较高投资回报保障的前提下，成为该物业的拥有者。这样，即使房子暂时未售出，我们也可以获得一定的租金，而且，随着高明经济的发展导致消费推动的房价上涨空间巨大，这样，公司可以得到双面的回报。何乐而不为呢确实，房地产行业本身就特别注定资金的快速运转，可是，我们可以用出租之房到银行抵押进行贷款，以缓解再开发的资金压力，充分调整资金运转率。这样，我们就可以做到有大利而无小害、有多得而无少失。另外，本人曾经对荷城现有打工族做过租房调查，通过市场调查发现：随着大佛山的启动及招商成绩的显赫，吸引到了大批外来者，出租屋一直出现紧缺，并愈演愈烈。房屋租金也出现很大的上涨。所以，本策略很具可行性，市场空间大，大可一试！
（二）房地产营销策划书-顶楼：困中创圆（园）
众所周知，顶楼几乎成了所有开发商的心头病，绝大部分避免不了滞销的命运，开发商须费很大力气才能将其出售，有些甚至逃脱不了一直空置的状况。追本嗍原，我们必须找出导致其独特命运的原因：人的消费思想是理性的，同时，他们的消费行为也私利的，在决定高消费品时，他们都会挑三拣四小心翼翼，特别是左右自己全家命运的物产时，他们更是铢铢校量、顾前怕后。其实顶楼最要命的就是夏天过热，炙得人闷不过气来。具体问题具体分析，一切从实际出发，针对这种现状，我们可以在顶楼建好可以隔热的花园，它虽是隔热层，但它并不同于一般的其它隔热层，相比前者隔热效果更好，其房内正常温度几乎跟其他非顶楼一样；再者，它的材料及铺设形式有异：直接在原有隔热层上铺一定厚度的土层，然后于土层栽花种草，这样，除了可以防热外，还可以起到美化环境及净化空气的作用（土坯本身具有非一般的吸热功能）。
并且，我们投入也不大，100平面大概只需2000元即可，同时，我们的大量建设又可以产生规模效应，进一步降低花园建设成本。至此，顶楼的困境我们就可以圆满解决了。（具体操作方法可以到永安新村取经）
阻碍顶楼销售的难题还有二：过高、容易漏裂。在这里，要解决过高的问题唯一可以做的就是对其进行精细化的市场细分，目标群定位于年轻阶层（如本人）；另外，还必须采取低价、甚至成本价销售，在价格上对其固有的缺点以一定的补偿，以弥补其不足。对于顶楼容易产生漏雨及墙壁裂缝问题，在建造的过程当中如果严把了质量关的话，是不会发生这样的质量问题的，但是既然现在房已建好，我唯一要问的是您们对自己的产品有信心么？（当然我对您们还是有信心的），如果有的话，那在售房时，我们可以大胆对消费者以三包的承认，并签订附外质量保证合同。这样，顾客们在够买时就会很放心了。（其实，这样的营销要以高要求的产品质量为基础的，因为营销是末，而产品是本；营销是术，而产品是道）
（三）房地产营销策划书-中楼：以旧换新
俗话说：没有不好的产品，只有不好的定位，市场如战场，凡战者，以正合，以奇胜。市场不同情弱者，在产品同质化严重、营销手段单一的竞争市场中，没有领先的、具有创新推广手段的企业，就没有长久的生命力与市场占有率；而将过去固化、单一的策略手段奉为尚宝的企业，必定走不出恶性竞争的阴影，最后也逃离不了失败的厄运。因此，企业只有永远保持创新的头脑，不断将其新思想转化为独特的、适应现实要求的模式，并成功付诸实践。才能稳固并拓展市场，胜出于与己激烈竞争的强手之林。
目前，作为弹丸之地的高明，已有大量建成、在建、筹建的楼盘存在，市场形势更趋严禁。我们必须采取差异化的市场策略，努力创造与对方的差异，以正确的市场定位加上强有力的执行去甩开跟随者，从而获取成功。经过苦苦寻思，本人又卤莽献上一计：随着高明低层消费群的成熟及社会普遍存在的28定理（社会中80%的钱掌握在20%的人手中，而其余80%的人只控制着20%的财富。在这里，本人将这80%的人定为低层消费者），二手房市场异常火暴，有些时日甚至赶超新房成交量。跟随本区农村人口的继续大量转移及外来人口的消费涌动，这种市场结构状况必定还将延续甚至加深。二手楼交易已成为一种发展潮流，不可逆转！有时，机会就出现在市场的变化中，跟随于雷声轰隆的雨后。成功者善于并敢于抓住市场，而失败者之所以失败就因为他茫然于机会。我们必须抓住这大好时机，毫不畏缩地推行楼房以旧换新的销售模式。交换时用新楼固定价减去顾客旧楼协商价，然后由消费者支付这个结果值即可。
关于这个手段，我也不是盲目瞎瓣，而是有一定的市场依据的。毕竟，高明旧楼多分布于市区西面，即荷香路以西，这里，多以散楼布局为主；而新楼绝大部分为花园形式，设有保安及其他物业管理服务人员，安全系数更大。再加上老区环境污染严重及人们的喜新厌旧心理作祟，在有一定经济条件下，市民多有卖旧买新的冲动，而我们开展的以旧换新策略在多种宣传方法的基础上（后面提到），一次又一次的激发着他们的购买欲，调动着人们的冲动感。在这样的作用下，成交是迟早的事。记住：市场上的成功者的确是那些最能适应现行环境要求的公司──它们向真正需要的东西（销售模式）而付出。
（四）房地产营销策划书-绿化：诗意栖居
诗意栖居是人类居住的最高梦想！所以古人云无水则风到气蔽，有水则气止而风无。其中以等水之地为上等，以藏风之地为次等，有山水怀抱之地才为风水宝地。于是人们诗意栖居在水一方契舍了文化、审美、心理和生理需要，遂流行于市井贩夫、商贾巨富、文人骚客中。至今，人们对于物业的绿化要求更高一层。花园者，人文、自然与建筑对话的灵性空间，于其中，人性获得升华。建筑为园林让路，生活回归自然。本人今天考察过贵园，微觉不妥，完美当中有那么一丝丝不足：花园外围绿化带未建立，从外看，给整个花园婀娜的身段扎上了一到深深的疤痕。请尽快将其整容一番。至时，必将带给您们更多的选票。
满眼的绿色意味着宽阔的视野，洞察市场才能开山立业；氧气如同良好的运营机制，保证置身其间的人力、资金、技术圆满运转；阳光是花园的远景，吸引更多市民埋单。
（五）房地产营销策划书-物业：和谐民主
现代消费从一般消费转向体验消费，由理性消费发展为感觉消费。以前叫做消费者买的放心、用的称心；现今边为消费者买得开心、用得满心，再加上人都是有感觉的动物，在享受服务时，必须要受到特别的待遇、绝对的尊重，他埋单时才满意，以后也高兴再次光临；在购买商品时，人们需要的是热诚的售后服务。在这方面，海尔集团的品牌建设可算上乘。
海尔产品的核心价值就是真诚，品牌口号是真诚到永远，其星级服务，产品研发都是对这一理念的注释和延展。因此，海尔的空调、冰箱、洗衣机等产品多次被列为消费者最喜欢的品牌之一。
在这方面，我们都得不耻于问师海尔，并还得把这样的服务延伸、拓展到物业管理服务上。因为物业管理好坏也直接影响到房楼的社会认同度。只有我们的认同度高了，才会受到更多消费者的追棒。具体操作：引进一家富有实力的物业管理公司来接盘，为现有业主提供优质的服务，带来人性化、亲情化的先进服务管理理念，同时，最主要的是在安全管理上受到业主的赞誉。这样，老业主带动新客户，必将提升华翠园销量。
三、房地产营销策划书-推广：多管齐下
一个成熟、成功的品牌，到最后所拥有的，并不仅仅是强势的知名度和优秀的形象，而是与消费者形成的牢固的心理上的联系。最高境界的品牌，并不是消费者有意识认定的好品牌，而是存在于消费者认知无意识中的一种自然的状态。强的品牌并不气势压人，而是以亲和友善的姿态向市民的一种虔诚的诉求及消费者的认同和好感。市场营销的战争其实就是借助广告对品牌好感的争夺。所谓会哭的孩子有奶吃就证明了要敢于诉求的道理。举一个最简单的例子：你爱上一个女孩必须勇敢追啊！否则，你只能在单相的煎熬中忍痛！而你那心中的女神随时都有可能成为别人卿卿我我的陪伴。悲哀呀！对吗？
最主要的，因为房产乃关系到一个家庭的福祉的关键性消费，一生中就那么一两次。面对它们时，谁不慎之又慎、顾这盼那？倘若我们羞于表达自己的爱、耻于剖白心中之情。人家会下嫁于我吗？这点从下面的图表就可以看出来：图中阴影部分为人们车房消费，他们在面对这二者时都富有理性，这就要求我们借助一切可以借助的力量（手段）全力去说服他们、征服他们
（一）房地产营销策划书-广告：媒体打压
广告宣传主要以《高明信息报》、街巷横幅条为主，以高明有线电视台为辅。其中，电视台广告尽量少放，一来减少广告投入费用，最大限度地提高广告资金的回报率；二来高明电视台上映时间短暂，又没有自己固定的频道（只是在黄金时段插播少次），收视率低下，再者，电视广告是最招致观众反感的媒体。其实，采取任何活动都一样，在行动之前应先在自己心中琢磨琢磨，通过自己的逻辑考核看它是否经济。
通过本人多次经验的证明，现有个很好的考核方法：
如果广告后收益广告费用，则是经济的，可行！可是，学过甚至关注、了解过经济学的人都知道，企业是赢利组织，它的这一本性决定了其在参与所有实际时都必须是以最小的投入而创造利润的最大化！好！既然这样的话，我们在酝酿广告投入时，必须将其费用投入结构最优化，以达到花最少的费用而获取诉求的最大化。举个例子，如果你在平静的池塘里投一个小石子，激起的涟漪就能让你看得请清楚楚，这是效果；而你往大海里扔一块大石头，激起的浪花可能还没有海风吹起的浪花大，这是无效，而扔大石头的成本要远大于扔小石头的成本，石头不在大小，关键要扔对地方，而把大石头扔在池塘里，那就更好了。正是因为同样的费用投入到前者必定大于后者的效益，我才做出上面的结论。
另外，特地针对区内各乡镇农村市场的实际，本人建议采取过时、落后的墙体广告进入农村的心脏，更快、更准、更优地抢占农村市场。的确，墙体广告给人的感觉是比较低挡、缺乏公信力的，通常只有卖农村用品的厂商如饲料厂商才会使用。特别是在现今媒体不断出新的情况下，一般的公司是绝对与墙体广告划清界线的。但其实，企业这种拒绝墙体广告的态度可能是一个错误的决策。据调查，墙体广告是观众回忆度最高的广告，我能回忆到的也只有几个，中国
移动、新飞冰箱、创维电视、农业银行等。时代进步、经济发达，并没有完全把旧式的媒体淘汰掉，反而给了一些旧式媒体更多的空间。广告虽是艺术，讲究外表舒适、品位高雅。但是，我们企业所追求的是实用、实惠的双实原则！我们提倡的是实实在在的那点东西！对吧？
（二）房地产营销策划书-造势：声势浩大
我个人比较欣赏《孙子兵法》对势的阐述：流水之激，至于漂石者，势也；故善战者，求之于势，而不求之于人。造势主要靠进行一个辅助媒体广告的宣传会、展销会。目的是进一步巩固消费者的印象度及刺激冲动消费的潜能。因为广告是一个很抽象化的东西，给人以一种虚幻感。推广过于单调容易产生品牌的空心化，即单纯的符号化，有广泛的知名度而没有差异化的忠诚度，品牌无一个个性化的内涵，它对消费者购买决策的影响力非常有限。这时，我们必须借助一两个推介会将原本虚的意识转化成实的物质。
具体推介有多种操作方法：
1、利用突发事件（包括国内外甚至小到本省、市、区发生的有影响力的事件）来进行炒作。商场如战场，作战，不是只凭胆量就能取胜的。借助突发事件宣传自己，对于知名度不高的品牌来说，会有出其不意的广告效果，而对于知名品牌来说，更是具有拉动力。
2、必要时可以在荷城广场展开一个展销会，将商品主动送到人的生活中。这样的好处有二：一来，可以提高推销力度跟效率，因为这样的活动进行时，推销员跟顾客之间是一对多的关系。相比在售楼部的一对一模式而言更省力、更有效。二来，也就是最主要的一点，这样可以补充广告的不足，使消费者更充分、更全面、更真实地了解我们的产品。为其冲动购房时打了一剂强心针；让产品在消费者的意念当中构筑了一个清晰的模型；令其在决定购买意识时给我们的产品下了一个重重的砝码。
四、补漏：瞻前顾后
最后，特别要注意的是，在执行上面计划、进行上面活动时尽量兼顾后来新楼盘的品牌力及知名度，全面贯彻可持续发展战略，在广告中，可以顺便提起后来楼盘开发的信息（如名称、地址、性质等），其实在推介新有楼上，可以随便找个借口（理由、原因）进行，如可以是推陈出新（陈指华翠园的楼盘；而新则指我们即将推出的新楼盘）。
五、收尾：殷诚期待
在市场经济条件下，只有饱和的思想，没有饱和的市场。市场无处不在，缺的是发现二字。缺的是独具匠心、别具一格的思想，如何将思路与财路紧密地联系起来，必须抓住以下三个关键：
1、勇于打破思维定式。
2、善于另辟蹊径。
3、敢于抓住机遇。
如果把一个项目的前期资源整合阶段比喻为配置硬件的话，那么价值提升阶段则应该属于软件的编写。价值提升阶段分为项目理念的定位、文案的创作和广告的制作几个部分。
[1]、理念的定位
开发商和建筑公司赋予项目的实体，而策划公司则赋予项目活的灵魂。理念定位的过程就是塑造灵魂的过程。策划公司在给项目进行理念定位的过程中一定要遵守创新的原则。只有创新，才会给项目的灵魂中注入个性；只有创新才能在眼花缭乱的房地产大战中牢牢抓住购房者的目光，从而达到理想的销售效果。但应当注意的是，理念的创新必须建立在与当地经济、社会环境及人文环境相适应的基础之上。这就要求策划公司对本地的经济、文化有相当深刻的了解和体会。项目的理念定位落伍固然不好，但如果过于超前亦会造成“过犹不及”的效果。同时，理念的定位也要受到项目的具体情况及消费者定位的制约。
网络营销已随着网络的普及而逐渐被越来越多的房地产企业所关注，但是在网络营销策划中成功的房地产企业不是很多，网络营销与传统营销是相似的“事无预不立”成功与失败的关键因素在于营销策划。下面与大家分享一下房地产网络营销策划的关键因素。
一、有效的营销方案制定
根据企业营销战略制定出来的网络营销方案是企业开展网络营销的灵魂，如果缺少切实可行的网络营销方案，不管再怎么努力，终将会是徒劳无益。
对于网络营销目标的制定，很多企业都满不在意，要么觉得能做多少算多少，要么觉得越大越好。要知道这种想法直接导致的是网络营销的工作无法检查，因为没有一个标准，谁也不需要为此负任何责任，在这种情况下，要想成功刘禹含相信是不太可能的。
二、营销方案的有效执行
在网络营销策划方案制定好之后就是对方案的执行，在完美的方案不执行也之后是一个方案，做网络营销策划同样需要成本，需要考虑投资回报率，及时高效的方案执行才会降低成本，要明白免费的营销方式不只有你想的到，付费的就要精于预算，在将免费的营销方式完成之后要有效的控制付费的推广，不是所有的访问都会创造价值。执行力在一定程度上营销着网络营销的成本。
在成都这个城市，越来越多的房地产网络营销企业开始借助网络来传播自己的企业形象，建立企业品牌。做网络策划的企业也很多，但是比较出名的就是同恒互动了，也有好多项目案例，至少目前同恒互动文化传播有限公司作为一家专业的网络策划服务公司，其不光擅长微博营销、危机监测及处理、媒体关系管理，同时也十分擅长网络热点策划、新闻推广等各种网络互动营销手段。同恒互动文化传播有限公司拥有来自全国各地的专业人才，组成了业内口碑良好的专业团队。
所以说不是说完成以上几点网络营销策划就会成功，但是不考虑以上因素网络营销是不会成功的，一个好的策划要考虑的因素会很多，有了好的方案并将营销做到细节才是重要的。
“和融优山美地”历经3年磨砺，终于以临人之势傲视于镇江市民眼前。高尚的人文社区、倡导生态的和谐环境在优山美地中尽情体现。“和融优山美地”在近几年的市场推广及系列销售活动中，在经历市场的洗礼、客户的检阅后，逐渐取得了全市人民的信赖，同时凝聚了一批真诚的拥簇者，也吸引了广泛的潜在客户群体。序20_年火红的一年已经结束，20_年正展开崭新的翅膀，开启了新的里程。为答谢所有厚爱“优山美地”的人们，以及所有期待“优山美地”的未来更好的人们，镇江和融房地产开发有限公司将以一颗真诚的心去面对所有人爱戴和亲赖。
第一乐章闹元宵主题
第一章节活动目的
第二章节活动时间、地点
第三章节活动邀请对象
第二乐章闹元宵活动内容
第一章节闹元宵活动构架
第二章节欢欢喜喜闹元宵甜甜蜜蜜过元宵
第三乐章闹元宵活动布置及安排
第四乐章活动流程及费用预算
闹元宵20__年2月28日，农历正月十五，俗称元宵节又称上灯节、小年等，是华夏儿女的传统佳节。国人通常以娱乐的形式来祈祷在新的一年里拥有新的开始好的期盼。传统习俗主要有观灯、猜灯谜、耍龙灯、踩高跷、舞狮、划旱船、送灯等等。传统食俗为吃元宵。
第一章闹元宵活动主题
闹元宵活动以“和融优山美地正月十五闹元宵游园会”为主题，以“我为人人、人人为我，共创优山美地和谐社区”为宣传突破口，邀请一、二期业主、三期签约客户准业主及众多意向性客户作为主要活动主体。通过项目现场，将楼盘实景以及生活品质的优越性，重点向活动参与者进行展示，以分区域的多个活动联动开展，提升活动的丰富性及层次感。
第二章活动目的
围绕“闹元宵游园”的系列活动，在较小的投入下，利用活动的时机与目标客户的口碑传颂，进一步培育潜在客户市场，谋求项目的销售达成，进而达到收益增长。以“元宵节游园会”回馈客户，增进与客户间的情感沟通，让客户感受贵宾礼遇的同时，为融洽未来邻里感情构建社区社交平台。
第三章活动时间及地点
活动时间20__年2月28日(元宵节)上午：10：08——11：08下午：15：08——16：38活动地点优山美地楼盘项目现场售楼中心及中心外围道路以及泳池两侧为活动场地，设立多个区域。
第四章活动邀请对象
○一期、二期业主代表
○三期签约客户准业主代表
○其他意向性客户
○新闻媒体记者
第二乐章闹元宵活动内容
活动内容概述
举行一次客户联谊会，目的就是为新老客户了解项目开发进度，体验快乐、健康的社区文化，交流共同关心的问题提供一个平台。优山美地项目通过这个平台，能够充分展示项目的魅力，使老客户产生主人翁的认同感，增强自豪感，并自觉或不自觉地传播项目价值;增强意向客户的购买信心，最终促进销售量的`提高。整个活动分为四大部分内容，即：自助式游园逛庙会活动、歌舞表演、抽奖、交流互动，这四个部分相互穿插，共同营造社区文化，传达项目信息，加强信息传播密度，加深客户对项目的了解。我们要我们的客户在活动现场体验最丰富的节日旋舞，体验最热烈的节日热情。
第一章活动总结构
第二章欢欢喜喜闹元宵
第三章甜甜蜜蜜过元宵PartIPart2Part3Part4艺人表演传统表演互动活动舞台表演糖画舞狮子猜灯谜变脸表演糖葫芦踩高跷挤气球口技表演面人大头娃娃吸乒乓球评剧表演棉花糖汤圆有奖问答跑旱船汤圆大考验中国结民歌演唱抖空竹摄影
第二章欢欢喜喜闹元宵活动的目的与意义
邀请民间艺人现场进行手工制作，现场制作的手工艺品可以赠送给参与活动的客户，同时也增加了活动的艺术性;活动方法：搭建不同布景、民间艺人穿传统服装。以下项目可供选择、以实际邀请为准。活动方式：剪纸、捏面人、编中国结、冰糖葫芦、糖画、棉花糖、扎花灯等。
PRAT1民间艺人献艺庙会期间将组织部分民间艺人进行现场献艺。主办方将发放适量代币券供游客购买艺人制作成品。活动方法：搭建不同布景、民间艺人穿传统服装
PART2传统表演为活跃气氛届时将进行舞狮表演大头娃娃表演踩高跷表演。并穿插于游人当中可谓是节日镇江的一道亮丽风景线。
第三章甜甜蜜蜜过元宵活动的目的与意义：设置多个健身健康的互动小游戏，并通过该项活动发送礼品，以此充分调动客户的参与热情。
活动方法：
1、猜灯谜
2、挤气球
3、吸乒乓球
4、汤圆大考验
5、摄影本次活动以民俗展示作为散点项目，也是本次活动的一个特色PART3互动游戏
房地产与一般行业不同，如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、渗入渗出市价格低、开盘多、竞争激烈等等。随着房地产竞争的日趋激烈，相应的营销策划也十分火暴，因此策划创新成为制胜之道。
对于房地产的营销策划，主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新，激发潜在消费需求或争夺现有顾客，其创新可以体现在创造一种新产品(如规划设计方面的独特性);提供一种服务模式(如管家式的物业服务);倡导一种生活方式(如运动、健康、休闲、品位等);营造一种文化等等。
一、未来发展趋势
一方面是房地产已经进渗入渗出品牌竞争时代，房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进渗透品牌竞争阶段，企业更注重对品牌的培养与利用。因此应注意对品牌的不断强化，输出品牌核心价值，进行统一品牌之下的分品牌战略;同时广告意识要超前，推广手段整合性强，利用一切可以利用的传播资源强化产品的概念。
另一方面是消费市场日趋理性和个性化，近年经济持续放缓，居民收入(包括预期收入)持续下降，实惠性的心理占据主导地位;消费者经过长期的广告浸淫，偶然性、冲动性购买行为减弱，理性购买行为增强;各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好，消费者对商品房的选择会更趋个性化，会更加考虑自己的心理需求，寻找更加适合自己的楼盘。随着房地产市场竞争的加剧，大型化、集约化楼盘将成为未来市场竞争的热点;针对不同消费者的市场细分趋势日趋明朗，以满意不同类型消费需求的消费群;设计时代开始回回，发展商更加重视产品的开发，对楼盘的前期规划和设计将更加重视。竞争手段将会全方位、多元化，如一些大型的楼盘具备综合的竞争优势，而中小型盘就必须以其个性化和特色需求也在市场占据一席之地。在未来的发展过程中，将进一步追求境界(如历史、人文、文化等);追求近距离(如与商务区、高效、车站等接近);追求洁净(对光线、绿化、天然气配备等);追求宁静(密度低、生态景看台等)等等，不仅对配套设施的需求提高，而且对房地产开发商的品牌高要求;不仅对设计有相应要求，可能还会对社区居民的生活群和社交卷具有相应要求;不仅对楼盘的品牌有要求，可能对设计和制造过程中的环节比较关注。在市场竞争形势进一步白热化的情况下，如何进一步挖掘自身楼盘的附加价值，稳定价格、吸引客源?如何根据目标消费群的理性购买需求，入一步深化自身楼盘的优点，使目标消费群产生物有所值的感觉?如何继续建立自己独特的品牌个性，突破强劲对手的包围，在市场上继续掀起一股新的旋风?如何适应个人置业时代的新趋势?这些都迫使开发商需要进行系统的全程营销策划。
二是策划为先。在整个项目开发过程中，从思维上应该策划在先，包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划，策划是建立在相应的市场调查的基础上，调查既可以是一手的资料，也可是二手的，如包括政府统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计年鉴，了解和分析市场购买力及消费趋势等等。根据不同的环节有针对性的展开调查，如围绕消费者的生活形态，围绕区域的楼盘情况，围绕促销策略等等。
三是创新为赢。在整个策划过程中均应该进行营销策划创新，包括建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣传、公关活动、物业管理、融资方式等等，如在支付方式上，与金融有效结合;在价格制定上，有效利用消费者的心理;在宣传和定位上，利用消费者好奇、虚伪等心理。如关注小孩教育、与名人做邻居、零首付、组合销售、在促销上合家欢礼品组合：丈夫赠送健身礼券、妻子赠送美容礼券、儿女赠送少年宫课程一门、老人赠送全面身体检查一次等等。同时要全程为握，房地产开发的全程策划，每个环节、每道工序、每个细节都相当重要。如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销。楼市的逐步升温范文(2)地产营销随着不断完善、拓展和延伸，在地产营销的新思路、新趋势中出现了营销策划，它是在一般市场营销基础上的一门更高层次的艺术，其实际cao作性更高。随着国内房地产市场竞争日益激烈，好的营销策划更成为企业创名牌，迎战市场的战略武器，策划书是营销策划的反映。在此谈一谈策划书的编制问题。
一、营销策划书编制的原则为了提高策划书撰写的准确性与科学性，应首先把握其编制的几个主要原则：
(一)逻辑思维原则：策划的饿目的在于解决企业营销中的问题，按照逻辑性思维的构思来编制策划书。首先是设定情况，交代策划背景，分析房地产发展现状，再把策划中心全盘托出，其次入行详细策划内容详细阐述;
(二)简洁朴实原则：要注意突出重点，抓住企业营销中所要解决的核心问题，深渗透分析，提出可行性的相应对策，针对性强，具有实际操作指导意义。
(三)可操作性原则：编制的策划书是要用于指导营销活动，其指导性涉及营销活动中中的每个人的工作及各还击关系的处理，因此其可操作性非常重要，不能操作的方案创意再好也无任何价值，不易于操作也必然要耗费大量人、财、物，管理复杂显效低。
(四)创意新颖原则：要求策划的点子(创意)新、内容新、表现手法也要新，给人以全新的感受，新颖的查是策划书的核心内容。
策划书正文部分主要包括：
(一)策划目的要对本营销策划所要达到的目标，宗旨树立明确的看点，作为执行本策划的动力或强调执行的意义所在，以要求全员统一思想，协调行动，共同努力保证策划高质量的完成。企业营销上存在的问题纷繁多样，但概而言之，也无非六个方面：初步房地产业，缺乏实际cao作经验。尚无一套系统营销方略，因而需要根据市场特点、项目特点策划出一套营销计划。某地产项目改变功能和用途，原有的营销案已不适应新的形势，因而需要重新设计新的营销方案。企业改革经营方向，需要相应地调整行销策略。发展商原营销实施方案严重失误，不能再作为企业的行销计划。房地产市场行情发生变化，原经销案已不适应变化后的市场。发展商在总的营销实施方案下，需在不同的时段，根据市场的特征和行情变化，设计新的阶段性方案。一般的房地产营销策划书文案中，对策划书的目的说的非常详细，都会出现类似如下前言：承蒙某某房地产开发有限公司的信任，委托我们某某广告策划公司参与某某城市广场的前期营销策划。我们通过对该项目的市场分析和项目定位，又抽调出大批市场调研人员深渗入渗出市场，针对该项目入行了全面的市场调研，从而说明某某城市广场项目营销对公司长远、近期利益及对长期系列影响的重要性，要求公司各级领导及项目小组、各环节部门达成共识，完成任务，这一部分使得整个方案的目标方向非常明确、突出。
(二)、分析当前的营销环境状况对同类楼盘及住宅产品市场状况、竞争状况、楼盘销售价格及宏观环境要有一个清醒的熟悉。它是为制定相应的营销策略，采取正确的营销策略提供依据，知己知彼方能百战百胜，因为这一部分需要策划者对市场比较了解，这部分主要分析：1、当前市场状况及市场前景分析房地产市场总体概述;区域竞争性楼盘分析;楼盘的市场性、现实市场及潜在市场状况;市场成长状况，楼盘目前处于市场生命周期的哪一阶段上。对于不同市场阶段上的楼盘营销侧重点如何，相应营销策略效果如何，需求变化对产品市场的影响。目标客户群体对楼盘的接受性，这一内容需要策划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展的前景。2、对楼市影响因素进行分析。主要是对影响楼盘销售的不可控因素进行分析;如宏观环境、政治环境、居民经济条件，如置业者收入水平，消费结构的变化，消费心理及文化层次等，对一些商业物业的营销策划还应考虑周边地区人口分布状况，商业网点分布状况及片区商业业态形成等发展趋势。
(三)市场机会与问题分析。所谓的营销实施方案，就是对市场机会的把握和策略的运用，因此分析市场机会，就成了营销策划的关键，只要找准了市场机会，策划就成功了一半。
1、针对项目目前营销现状入行问题分析，一般营销中存在的详细问题，表现为多方面：发展商知名度不高，项目地段不佳，形象不佳影响产品销售。项目整体规划欠佳，功能不全，被客户冷落;项目包装太差，提不起目标客户群体的购买兴趣;楼盘价格定位不当;目标客户群体定位缺乏科学性，使销售渠道不畅;促销方式不佳，客户不了解楼盘;广告投入太少，难以启动市场;销售人员服务质量不高，客户有不满情绪;售后服务缺乏保证，客户购房后的顾虑多等都可以是营销中存在的问题。
2、针对项目特点分析优秀、劣势。从问题中找劣势予以克服，从优势中找机会，发掘其市场潜力。分析各目标市场或目标客户群热点，进行市场细分，对不同的消费需求尽量予以满足，抓住主要目标客户群作为营销重点，找出与竞争对手差距，把握利用好市场机会。
(四)营销目标营销目标是在前面目的任务基础上公司所要实现的具体目标，即营销策划方案执行期间，经济效益目标达到：总销售率为%，预计销售日期为__天。
(五)营销战略
1、营销宗旨一般发展商在企业策划案中注重这样几方面：以强有力的广告宣传攻势顺利拓展市场，为产品正确定位，突出产品特色，采取差异化营销策略。以楼盘主要目标客户群体为销售重点。建立起畅通的销售渠道，不断拓展销售区域。
2、竞争策略通过前面房地产市场机会点与问题分析，提出合理的推广策略建议，形成有效的4P组合，达到最佳效果。
1)项目定位：产品市场定位的关键主要在顾客心目中寻找一个空位，使楼盘迅速启动市场。
2)功能定位：功能定位涉及到定位产品质量的优于劣。一般来说，功能齐全的住宅物业是深受置业者欢迎，是十分具有市场竞争力和生命力的。楼盘功能定位科学，即为入入市场销售提供了有力的保证。
3)楼盘品牌：要形成一定知名度、美誉度，树立广大置业者心目中的知名品牌，必须有强烈的创造意识。
4)楼盘包装：楼盘作为不可移性的特殊商品，其包装与其它市场销售的产品一样，十分重要，包装作为楼盘给目标客户群体的第一印象，需要能迎合置业者质量满足的包装策略。
5)价格策略：这里强调几个普通性原则;销售当时的市场环境;周边楼盘的质量及销售状况;楼盘自身的客看条件;销售战略及销售进度安排;发展商的成本及营销目标;以成本为基础，以同区域竞争的同类楼盘价格为参考，使楼盘销售价格更具竞争力，若发展商以楼盘价格为销售优势的则更应注重价格策略的制定。
3、销售渠道。项目目前销售渠道状况如何对销售渠道的拓展有何计划，采取一些实惠政策鼓励销售代理商的销售积极性或制定适当的奖励政策。
4、广告宣传计划。
(1)、原则服从公司整体营销宣传策略，树立楼盘形象，同时塑造企业品牌形象。强调项目品牌形象的个性化，要求在广告诉求中统一广告风格，在一定推广阶段应推出一致的广告宣传。强调选择广告宣传媒体多样化的同时，注重抓宣传效果好的方式。不定期地配合阶段性的促销活动，掌握适当时机，及时、灵活的进行。
(2)、广告目标建立并树立项目品牌形象。明确提出将项目包装成何种效果。有力促进楼盘销售。
(3)、广告方式全方位、立体化、多层面、多角度、密疏相间的强使渗入渗出。
(4)、广告风格自始至终将楼盘推广语、LOGO等贯穿楼盘销售推广过程中;重点突出项目的各项优势;注重积累发展商及楼盘品牌，凸显丰厚的文化底蕴;强调广告风格以平实、自然、以情动人为主，其它为辅。
(5)、卖点整合项目适合炒作的概念。楼盘所具有的各种功能，各项技术指标，包括片区地理位置，交通状况、教育环境、商业氛围、智能化物业管理等综合卖点。
(6)实施步骤可按以下方式进行：策划期内前期推出产品形象广告各销售时段广告。如销售筹备期、内部认购期、公开发售期、巩固期(渗透伙期)。节假日、重大活动前推出促销广告。把握时机进行公关活动，接触消费者。积极利用新闻媒体，善于创造利用新闻时间提高楼盘知名度。
5、具体行动方案根据策划期内各时间段特点，推出各项详细行动方案。行动方案要细致、周密、cao作性强有不失灵活性。还要考虑费用支出，一切量力而行，尽量以最低的费用取得良好的效果为原则。尤其应该注意季节性产品淡、旺季的营销侧重点，抓住旺季营销优势。
六、策划方案各项费用预算。这一部分记载的是整体营销方案推入过程中的费用投入，包括营销过程中的总费用，阶段费用、项目费用等，其原则是以较少投入获得最优效果。费用预算方法在此不在详谈，企业可凭借经验具体分析制定。
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房地产建军节活动方案(一)
一、活动介绍
此活动以“八一建军，爱国忠魂”为主题，通过设置一系列来宾参、体验、互动、了解等环节，让所有来宾在金岸·红堡度过一个其乐融融的端午佳节。
二、活动目的
通过各种以“家庭”为单位参加的互动环节，让每位来宾充分体验到国家的温暖，为自己的国家而自豪。以趣味性的活动为纽带，以家庭为单位增进业主间的交流互动，营造和睦的社区邻里氛围。
三、活动主题
八一建军，爱国忠魂
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四、活动人员
金岸·红堡业主、准业主及亲朋好友
五、活动时间
20xx年8月1日8：30-17：00
六、活动地点
青龙河与学院南路交汇处金岸·红堡售楼处
(交通路线：84路或61路到东小艾庄下车即到)
七、活动流程
八、报名方式
有意向的客户请于2018年6月20日下午五点之前打电话报名参加，报名电话
房地产建军节活动方案(二)
一、开盘主题
对外传达**房产开盘典礼的信息、显示企业实力。扩大**房产的社会知名度和美誉度，体现**房产的五大优势：公司的雄厚实力、“**第一拍”的资历、优越的地理位置、良好的升值空间和一流的户型设计，展示美好发展前景，促进楼盘销售。同时进行企业社会公关，树立**房产积极良好的社会形象，并融洽与当地政府职能部门、客户的关系。
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二、开盘时间：20xx年8月1日(暂预定)
三、活动地点：**房产有限公司
四、剪彩嘉宾：贵公司确定
五、拟邀媒体：**电视台、**广告公司
六、活动方案
(一)前期准备
1、到场嘉宾
市政府有关主管领导、业界知名人士、公司的关系客户、各媒体
2、购买或制作一批有意义的礼品。
做好活动现场的'礼品、礼品袋(可由我公司提前提供样品，由贵公司定稿后我公司统一制作)。
一是可以表达对领导的尊敬和谢意;二是可以起到宣传作用和品牌效应。
3、剪彩仪式所需的红花、剪刀、托盘和鲜花
4、请柬的准备
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提前印好请柬，非市内来宾请柬要在典礼前10天寄出，本市提前5天发出，并确认来否回执。(请贵公司确认、确定。)
5、其他准备工作
提前3天向市气象局获取当日的天气情况资料。
落实管辖范围内的保安指挥和负责秩序工作。
提前6天落实指挥和负责秩序工作。
(二)开盘前广告发布
在《**广告》发布整版开盘庆典活动平面广告，于活动前2星期投放。在社区网站配合文字图片报导。
(三)开盘之日媒体报道
开盘当天邀请市电视台、平面及网络媒体，以新闻报导、文字和图片形式突出宣传**房产的开盘庆典。
七、开盘现场活动
1、现场布置
售楼大厅：厅内分接待区和服务区。正墙做形象墙介绍公司整体情况，顶部做射灯突出效果;前面设立弧形售楼咨询服务台，正墙右侧做六个主推户型的写真。中间立柱上悬挂简介彩旗或宣传画面。另摆设沙发、茶几和楼盘简介资料。整体需体现出公司正规、有实力、有品位，给客户带来温馨和谐的感受。(效果图附后)
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会场布置：会场布置以实际效果为准，按照不同区域不同划分。现场以售楼部为接待中心，配合媒体广告宣传，营造良好的接待环境和现场氛围。
主席台区：也就是剪彩区，设在公司或楼盘门口。左侧为贵宾致辞台，右侧为主持人用立式麦可风，台面铺有红色地毯，台前及左右侧有绿化盆景。
嘉宾区：可设在剪彩区域前方和两侧。
签到处：来宾签到处设置在会场入口处。签到处配礼仪小姐。
礼品发放处：签到处的桌子也可作为礼品发放桌。
贵宾休息区：可设在**房产董事长办公室，配饮料、水果，摆放精美插花。
来宾休息区：可放在**房产售楼中心现场。
2、庆典剪彩仪式
3、精彩舞狮表演
4、乐队欢奏、礼炮齐鸣
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八、现场布置
1、彩虹门
在**房产公司门口或楼盘入口处放置一座双龙彩虹门，突出气势;
2、高空气球
活动现场上空布置4个红色高空气球，下面悬挂祝贺开盘的竖幅。
3、小气球
施放2005只高空小氢气球，显示对财富、人气的上升与飞跃。
4、地毯
活动现场及舞台铺设红地毯，意味红红火火，突出整体氛围。
5、中国礼炮和彩花弹
中国礼炮和彩花弹288枚，意味好运连发。
6、盆景
在庆典现场放置100盆盆景，增强效果。
7、舞狮
在仪式过程中穿插舞狮表演，预示着**房产美好的发展前景。
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8、礼仪小姐
礼仪小姐8名，形象、气质出众，在剪彩仪式时为嘉宾佩戴胸花，协助嘉宾剪彩，指引位置。
九、活动程序(7月28日安排)
7：00—9：10总策划检查落实各项工作，布置到位情况;彩虹门、礼炮、主席台、升空气球、广告条幅，全部安置到位;检查音响、电源、麦克风、小氢气球到位;
礼仪小姐、主持人，陆续进场，准备好各自工作。
9：30—9：50嘉宾陆续到场，两位工作人员及两位礼仪小姐给领导佩戴胸花、嘉宾签名、发放礼品，引至活动现场。
10：00—10：08主持人介绍领导和嘉宾，宣布**房产开盘庆典正式开始;
10：10—10：25市领导致贺辞、**房产董事长致辞;
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10：25主持人宣布剪彩仪式开始;剪彩嘉宾、礼仪小姐上场
10：28—10：40剪彩嘉宾站好位置，剪彩开始;
剪刀起，礼炮响，施放彩花弹，雄狮舞动、乐队欢奏;
放飞氢气球，活动进入高潮;
10：45—10：50首位客户签约。
10：50-11：00主持人宣布典礼结束，来宾赶往午宴现场。
十、人员安排及整体预算
十一、其它设备
落实好电源、麦克风、音响、乐器、签到台、胸花、饮用水、条幅、地毯、舞台、氢气球的采购;
停车场的安排，活动现场的安全及相关后勤保障。
房地产建军节活动方案(三)
一、时间：年月日上午。
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二、地点：******售楼中心现场。
三、人员：工作人员、客户、礼仪、主持人、贵宾等。
四、拟邀贵宾：市政府有关主管领导、市建委、市房地产管理局领导、市建筑、规划设计院负责人等。
五、拟邀媒体：xx电视台、xx日报、xx新闻台等。
六、预定目标：对外传达******开盘典礼的信息，显示企业实力，扩大******的社会知名度和美誉度，体现******的美好前景，促进楼盘销售，与此同时进行企业社会公关，树立xx地区****房地产开发有限公司积极良好的社会形象，并融洽与当地政府职能部门、客户及供应商的关系。
七、会场布置：
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1、主席台区：主席台区也就是剪彩区设在售楼中心南边，主席台中间为主持人及贵宾讲话用的立式麦克风，台面铺有红色地毯，背景墙为喷绘画面，主题为“******开盘庆典仪式”。
2、签到处：来宾签到处设置在主席台北侧。签到处配有礼仪小姐。签到处设置签到处指示牌。
3、礼品发放区：届时也可将签到处的桌子作为礼品发放桌。
4、贵宾休息区：可放在******售楼中心现场，设置沙发、茶几饮料、水果、湿毛巾，摆放精美插花作为点缀。
八、开盘活动要点：
1、室内外表现
1)彩旗(彩条)
2)在售楼处大门外道路两旁悬挂，挂在沿街灯柱上，用以烘托热烈的销售气氛。
盆景花卉
在售楼处大厅的各个角落，分别摆设，以增加视觉美感、清新空气和烘托亲切氛围。
一.销售节奏
(一)销售节奏的制定原则：推广销售期指从市场导入开始至产品开盘销售，较大规模的项目一般持续3-4个月的时间，因为-项目一期体量较小，建议以2个月左右为好，再结合以实际客户储备情况最终确定;另外，由于销售节点比工程节点易于调整，一般情况下为项目部先出具基本的工程节点，据此营销策划部制定销售计划。制定本计划的重要节点时间时，未与工程部跟进。故本销售计划相关节点只是初稿。待工程节点确定后，再最终定稿。
1.推广销售期安排3-4个大的推广节点，节点的作用在于不断强化市场关注度，并使销售保持持续、连贯。
2.鉴于年底临近过年的情况，开盘销售强销期应避开春节假期。
3.开盘销售前应确保样板区、样板房景观、工程施工达到开放效果。
(二)-销售节奏安排：
1.__年10月底—__年12月，借大的推广活动推出-项目
2.__年12月底—__年1月初，召开产品发布会，正式启动某项目，同时策划师对市场进行第一次摸底。
3.__年1月中旬，开放样板房，同时策划师对市场进行第二次摸底。
4.__年1月下旬，春节之前，开盘销售强销。
二.销售准备(__年1月15日前准备完毕)
1.户型统计：
ø由工程部设计负责人、营销部-共同负责，于__年12月31日前完成
ø鉴于-项目户型繁多，因此户型统计应包含对每一套房型的统计，包括户型、套内面积、户型编号、所在位置。
2.销讲资料编写：
ø由营销部-、策划师负责，于__年12月31日前完成
ø-项目销将资料包括以下几个部分：
购买-的理由：产品稀缺性销讲
基本数据：-的主要经济指标、户型面积统计、配套情况、建筑风格、景观设计、交通情况、交房时间、主要交房配置、物管收费;涉及到设计单位的，由其出具销讲材料。__年12月31日前，由-整理后，统一作为产品和项目优势说辞。
建筑工艺及材料：需要在__年12月15日前由工程部出具项目采用的新工艺材料，新技术等基本基本资料。__年12月31日前，由-整理后，作为材料工艺说辞。
客户问题集：以答客问形式书写，针对英郦庄园的优劣势，做出销讲解决办法。
样板区销讲：
不利因素公示
3.置业顾问培训：
ø由营销部-负责，培训时间从__年11月底—__年1月
ø培训内容包括：
销讲资料培训，时间：__年11月底—__年12月初
建筑、景观规划设计培训，时间：__年12月初
工程工艺培训，时间：__年12月初
样板区、样板房培训，时间：__年1月9日
销售培训，时间：__年12月—__年1月出
2.预售证
由销售内页负责，于__年1月10号前完成
3.面积测算
由销售内页负责，于__年1月10号前完成
4.户型公示
由于-项目户型种类繁多，户户均不同，所以在销售前应准备户型的公示，方便客户选房，避免置业顾问出错。
由策划师负责，于__年1月10号前完成
房地产暖场活动
房产DIY暖场活动 DIY现场互动
玩具礼品类DIY项目：大头贴 冰激凌 爆米花 美甲 DIY发饰 DIY水晶灯笼 DIY手套 DIY围巾 DIY抱枕化装包装饰包DIY 五谷杂粮画 香皂DIY 水晶饰品DIY 香水DIY 相框DIY 手绘面具 香囊DIY 拼图DIY 数字油画DIY 不织布DIY 袜子娃娃DIY 丝网花DIY 手绘存钱罐 软陶DIY 手机链DIY 水晶蜡烛DIY 欧式面具DIY 靠垫DIY 手绘T恤 马克杯DIY 别墅拼图DIY 珠串手链DIY 水晶串珠DIY 鼠标垫DIY 个性字母手机链DIY 沙画DIY 布衣书包DIY 手绘书包 3D立体拼图照片 饰品DIY 手机贴钻DIY 珍珠手链 魔彩打印气球 招财猫手机链 DIY收纳盒 DIY透光画 DIY彩蛋 DIY环保袋 传统手工艺类DIY项目风车DIY 风筝DIY 中国结DIY 花灯DIY 糖人 面人
美食类DIY项目： 蛋糕DIY 进口巧克力DIY 爆米花 烤肠 西点DIY 糖葫芦 DIY寿 北京DIY 北京巧克力DIY 蛋糕DIY 水晶皂DIY 软陶DIY 果冻DIY 北京楼盘暖场活动 家庭日活动 北京现场活动
三八妇女节DIY活动 妇女节暖场活动策划方案 妇女节礼物
玩具礼品类DIY项目：大头贴 冰激凌爆米花 美甲 DIY发饰 DIY水晶灯笼 DIY手套 DIY围巾 DIY抱枕化装包装饰包DIY 春风拂面季—之DIY风筝
用各种材料制作风铃。或给风铃进行艺术彩绘。制作出独一无二的风铃。DIY手工坊
一、美食DIY类：巧克力DIY、巧克力喷泉、蛋糕DIY、蛋挞DIY、泡芙DIY、曲奇饼干DIY、披萨DIY、现磨咖啡DIY、鸡尾酒DIY、汤圆DIY、端午粽子DIY、月饼DIY、冰激凌DIY、果冻布丁DIY、水果沙拉、鲜榨果汁、蛋糕卷diy、虎皮卷DIY、黄金椰丝球DIY、姜饼屋DIY、寿司DIY、三明治DIY、棉花糖。
二、手工DIY类：精油皂DIY、水晶蜡烛DIY、香水DIY、软陶DIY、陶艺DIY、创意泥DIY、涂鸦T恤、烫钻T恤、鸭舌帽涂鸦、烫钻帽子DIY、卡通贴钻、手机壳贴钻、鞋子彩绘、杯子彩绘、盘子彩绘、陶瓷彩绘、石膏像彩绘、手绘面具、脸谱彩绘、口金包DIY、风筝DIY、风车DIY、贺卡DIY、雨伞DIY、扇子DIY、鲜花插花、欧式插花、水晶花、丝网花、纸艺花、布艺玩偶DIY、彩陶车挂DIY、铝线饰品DIY、手工自行车、电线人DIY、南瓜灯、水晶串珠DIY、米上刻字、彩泥画DIY、胶画DIY、沙画DIY、3D拼图DIY。
个性礼品DIY类：马克杯、热转印T恤、水晶照片DIY、3D手印彩绘、蜡手像、立体人
策划书写作策划书格式策划书写作技巧项目策划书广告策划书活动策划书
面公仔、卡通公仔花束、巧克力花束、鼠标垫彩绘、抱枕彩绘转印、拼图烫印、石版画彩绘转印、个性徽章、个性台历、DIY相册、梳妆镜DIY、钥匙扣DIY、名片夹DIY、水晶吊饰DIY、魔术气球。
传统民俗类：面人、糖人、泥人、糖画、剪纸、中国结、十字绣、丝带绣、立体绣。五谷杂粮画 香皂DIY 水晶饰品DIY 香水DIY 相框DIY 手绘面具 香囊DIY 拼图DIY 数字油画DIY 不织布DIY 袜子娃娃DIY 丝网花DIY 手绘存钱罐 软陶DIY 手机链DIY 水晶蜡烛DIY 欧式面具DIY 靠垫DIY 手绘T恤 马克杯DIY 别墅拼图DIY 珠串手链DIY 水晶串珠DIY 鼠标垫DIY 个性字母手机链DIY 沙画DIY 布衣书包DIY 手绘书包 3D立体拼图照片 饰品DIY 手机贴钻DIY 珍珠手链 魔彩打印气球 招财猫手机链 DIY收纳盒 DIY透光画 DIY彩蛋 DIY环保袋 传统手工艺类:DIY项目风车DIY 风筝DIY 中国结DIY 花灯DIY 糖人 面人 美食类DIY项目： 蛋糕DIY 进口巧克力DIY 爆米花 烤肠 西点DIY 糖葫芦 DIY寿 北京DIY 北京巧克力DIY 蛋糕DIY 水晶皂DIY 软陶DIY 果冻DIY 北京楼盘暖场活动 家庭日活动北京现场活动
一、活动背景
根据中冶尚园项目计划，在20xx年1月14日(农历20xx年十二月二十一日)，即在新春佳节到来之际举办一场“新春嘉年华，看房送大礼”活动，为新老客户献上新年大礼。
二、活动目的
1、制造新年市场热度，加强市场关注度;
2、通过活动为新老客户加深对本项目的深刻印象，传递项目信息等;
3、通过现场活动营造热烈气氛，聚拢人气，迅速累积客户。
三、活动理念
1、注重人气凝聚，营造“中冶”品质;
2、加大活动整体“新春嘉年华”氛围展现，充分体现“看房送大礼”活动意义;
3、烘托“新春”的“乐与玩”，打造“看房送大礼”相关气氛活动;
4、让更多贵宾加深“中冶尚园”的美好印象;
四、活动地址
信阳市洋山新区中冶尚园营销中心现场
五、活动时间
20xx年1月14日8:30 ――17:30
六、活动对象
看房、购房准客户
七、活动项目
筹备安排：
(1月9日-13日基准筹备)
策划：郭森15xxxx601
1月9日：本活动项目策划汇报达成初步合作意向确定本活动方案
1月10日：组建本活动项目小组
确定本项目活动中所有执行人员
确定各种物料、设备、人员等确定的前期筹备工作。
1月11日：项目正式筹备和实施
一、金九银十房产活动营销概念
“金九银十房产活动营销”，即是在楼盘推广过程中，通过精心策划、具有鲜明主题能够引起轰动效应的，具有强烈新闻价值的—一个单一的、或是系列性组合的营销活动，达至更有效的品牌传播和销售促进；它不但是集广告、促销、公关、推广等一体的营销手段，也是建立在品牌营销、关系营销、数据营销的基础之上的全新营销模式。
二、房产活动营销产生背景
纵览房地产发展历程，房产活动营销观念形成非一蹴而就，依其发展阶段的不同，大致可分为以下三个层次：1994年以前，房地产市场尚未成熟，活动营销似乎是一个生僻的词语；1994年-1998年，当几十亿平方米的空置房悬挂在每个发展商的脑海里时，房地产活动营销便成了一个最时髦的观念；98年以后到现在，由于楼盘竞争的日益加剧，房产活动营销深入人心，开始由“产品营销”向“服务营销”和“定制营销”转型，但对其的诠释理解也仍然存在鱼龙混杂、良莠不齐的现象。
三、房产活动营销策略分析
房地产营销中的“活动营销”策略，是基于其产品销售的独特性、艰巨性、创造更加强烈高效的“信息传递”手段，尽可能实现楼盘销售的短时间、高效率。
第一，“活动营销”策略，要努力传递楼盘信息中的独特内容——即楼盘所具有的稀缺性信息。醉翁之意不在酒。在一块生地上，活动营销显示出它独特的功效。
第二，信息传递的方式必须是独到的、精彩的——即尽可能引起轰动效应。为了获得信息传递的高效性，楼盘产品信息的传递，必须要制造具有轰动效应的“新闻事件”、具有高度独创性的特色活动，以独特的“形式”，高强度的刺激性特点，使消费者对“活动”感兴趣，进而向消费者传递产品信息、企业形象信息等，目的在于使特定公众有意识、主动性地接受到产品的独特信息。
第三，信息传递的对象应该“准确”——必须是针对特定的公众。
一个产品所针对的“公众”与普通公众不是一个概念，那些有可能成为该产品的消费者的人群，才是该产品所对应的公众。
五、常见房产活动营销手法列举
1、按市面上的房产活动营销呈现状况---即横向按市场面展开
⑴产品说明会——目的是通过一个互动性很强的说明会，开发商、建筑师、景观师、合作商家等轮番上台，对房产品进行全方位的演讲，把楼盘中的细节、配套、理念传达给业主和意向客户。
⑵客户活动——在房地产楼盘销售的整个时间序列上，选择一个或几个关键性的节点，安装“发动机”，“助推器”，举办各种类型的促销活动，即可以单独也可以连成一个整体如文化周、地产节等，以便给一个特定楼盘的品牌建设或销售工作合力加速
编辑推荐
这是趣祝福的编辑经过精心整理的关于“房地产营销方案”的资料。成大事的人，不仅有宏伟的目标，还需要有计划，当我们不知道如何进行项目的时候。就需要制定方案，活动方案可以对一个活动明确一个大概的方向。为方便日后访问请收藏此页面！
1、产品的调研
只有对楼盘进行充分的调研，才能找出了自身的弱点和优点，审视产品，摆正了迎战市场的恰当位置。这样，我们才能对症下药，才能在理性的基础上，充分发挥产品的优势点，策划才能行之有效。
（1）物业的定位：
（2）建筑、配套、价格的优劣势分析：
（3）目标市场的分析：
（4）目标顾客的特征、购买行为的分析：
2、市场的调研
或许有人讲，搞房地产项目靠的是经验，但须知，市场调研的目的是从感性的经验，结合不断变化和细分的市场信息，提升到理性的层次，科学地对所有在规划、推广过程中将出现的问题进行有效的预测。
在市场经济的竞争下，闭门造车或迷信经验终究是不行的。
（1）区域房地产市场大势分析：
（2）主要竞争对手的界定与SWOT的分析：
（3）与目前正处于强销期的楼盘比较分析：
（4）与未来竞争情况的分析和评估。
3、企划的定位
定位是所有广告行为开展的一个主题，就像一个圆心，通过项目的调研，制定楼盘定位，提炼USP（独特的销售主张），提出推广口号，使楼盘突现其与众不同的销售卖点。
寻找最能代表目标顾客对家庭和生活方式的理解作为创作原素，以此作为广告的基调，并以艺术的方式放大，使广告更具形象力、销售力。
4、推广的策略及创意的构思
房地产广告，有的决策者是去到哪里，做到哪里，既没有时间安排，更没有周期概念。当楼盘无明显优势时，竞争显得激烈，则手忙脚乱，怨声载道。
房地产广告必须以有效、经济为原则，讲究策略性、计划性
5、阶段性推广总体策略
房地产广告，有的决策者是想到哪里，做到哪里，既没有时间安排，更没有周期概念，面对激烈的市场竞争，则始终处于被动状态，只能叹怨广告无效。
规范的市场营销对楼盘的推广是一套系统工程，根据市场反映结合施工进度，针对竞争对手，形成一套有效、经济的阶段性策略尤为重要。
6、阶段性广告和媒介宣传
房地产阶段性广告创作要挖掘记忆点、找准利益点、把握支持点，以阶段性目标为指导，全方位地实施强有力的广告攻势，合理运用户外媒体，印刷媒体和公共传播媒体这各具优点的三套车纵横交错，整合传播。
（1）广告的重点：
（2）广告的主题和表现手法：
（3）各类媒体广告的创意与制作：
（4）媒体的发布形式和频率：
（5）整合传播的策略：
（6）媒体发布的代理。
7、阶段性促销活动的策略
促销的最大目的是，在一定时期内，以各种方式和工具来刺激和强化市场需求，达到销售促进的目的。
（1）促销活动的主题：
（2）促销活动的计划和实施监督：
（3）促销活动与销售执行的引导、建议：
（4）促销活动的效果评估和市场反映的总结。
营销推广方案框架
第一部分
产品定位
一、产品定位
（一）产品定位
（二）客户定位及客户特征、客户来源
第二部分
项目的营销推广策略
一、项目优势、机会分析
二、项目存在难点、风险分析
三、项目所处的竞争环境
四、总体销策略
五、推广方案
（一）推广核心课题
（二）卖点整合
（三）主概念提炼
（四）推广形象
（五）推广策略
（六）推广手段
（七）LOGO设计思路及手段
（八）包装方案
（九）广告计划
六、价格策略
（一）定价策略
（二）价格运作策略
（三）价格表：
第三部分
项目的销售目标和计划
一、项目的销售目标 1.项目的总体销售目标 2.项目各分期的销售目标
二、项目的销售计划 1.项目的销控计划 2.项目月/季销售计划 3.项目的销售管理
第四部分
项目的营销推广执行方案
一、项目的推广周期
二、项目各推广周期推广布置
三、项目推广具体实施方案
（一）项目现场包装
（二）户外广告
（三）新闻宣传及平面广告
（四）公关活动
（五）网络媒体
（六）广播宣传
第五部分
项目的推广费用
一、营销费用总预算
1.本项目销售面积为A平方米； 2.项目整体实现均价B元/平方米； 3.营销费用按销售总额的C%计取； A＊ B ＊ C%=D万元
4.预算营销费用总计为D万元；
二、营销费用分阶段预算
三、营销费用分项目分配
四、营销费用按推广阶段分配
也许很多人会纳闷，第一步不是应该先进行微信二次开发，搭建微信营销平台吗？那么微信营销策划又是做什么呢？将地产项目与微信营销结合起来进行定位：
1、客户定位。房子是针对年轻群体推出的还是别墅型针对高收入群体推出的？先明确你的目标客户是哪一部分人群，有针对性的结合这些人群的心理特点去分析。
2、产品定位。所出售的房子是属于田园风格，还是地中海风情，或者欧美风又或者是饱含古典文化特色的中国风。户型的大小也会对房屋整体风格产生影响，在微信平台将这些特色一一展现出来，当然展现的方式有很多：可以拍一部浪漫的田园风情微电影，或者拍一些漂亮的照片，或者书写一些房子的美好故事。
3、价格定位。价格怎样定才合理？可以在微信公众平台发起问卷调查，综合分析用户的心理价格来确定。
4、营销策略定位。营销的方式有很多，传统房地产的营销方法通常是以线下为主，通过聘请一些兼职人员发放大量的传单，或者做大量的户外广告，或者展会。那么做微信营销，是否需要将营销主力引入线上，或者线上线下结合的方式来进行？这些营销人员都必须谨慎考虑。
在整个的微信营销过程中，房地产需要明确定位的目的.是协助或者主导楼盘的宣传推广，帮助房地产的营销人员在不同渠道创造更多销售机会，促进客户的购买率。
房地产网络营销的理想方式，最大特色即在于“足不出户，选天下房”。不需要从一地赶到另一地选房看房，仅在家里利用互联网，就可了解房地产楼盘项目的规模和环境，进行各种房屋的查询和观看，一个构建完善的房地产网站，购房者所关心的一切重要信息如房屋的外观、房间的布局、周围的社区环境、公园、学校等只要用手指轻轻点击鼠标就一览无余、尽收眼底，在对各种房地产项目进行了全面而审慎的选择、比较后，购房者即可找到符合自己心目中理想需求的房屋，过去十分耗费时间、口舌和精力的选房过程，在网络营销的环境中，变得十分轻松有趣和迅速快捷。
理论上，通过网上支付，还可在网上签订购房合同。不过在现实情况中，房地产作为大宗投资消费，消费者直接通过网络进行交易的情况非常少见，房地产网络营销目前最主要的目的，还是通过网络给浏览者创造一个虚拟体验的环境，让他充分感受地产项目的特性，吸引他进入现实售楼现场或者电话进一步沟通，为成交做好前期工作。
网络营销的特性：网站是基础，推广是手段，赢利是目的！
常见房地产网络营销推广方式
A、SEO（SearchEngineOptimization，搜索引擎优化）
搜索引擎优化是中小企业最常见的一种推广方式之一，主要是通过搜索引擎的排名来提高网站的最大程度曝光率，从而提升网站的流量，来实现互联网的销售。当然对于中小企业来说更倾向于用户的体验化，也就是常规说到的UEO。
B、PPC（PayPerClick点击付费广告）
点击付费广告对于现在的企业来说很大一部分采用了这种按照实际点击来付费的广告形式，最主要的目的是得到最核心客户的点击，常规网站比较常见的有百度、谷歌、搜狐、腾讯、雅虎等等，居多一些当然现在也有一些电子商务网站采用了该推广模式，最大的优势就是把每一分都花在了刀刃之中。
C、博客营销
博客营销也同样是一种很不错的推广营销方式，最主要的目的是对公司以及产品信息进行一个有效的传递，对于一个企业来说，最主要的问题在于博客的选择以及博客的合理应用，在博客推广中不在于多，在于的是精，提供和传递有价值的信息才是大家所喜欢的信息。掌握有效的方式方法。
D、B2B平台推广
B2B电子商务平台在现在对于中小企业来说也是属于比较火的一种推广方式，因为能够很直接的对产品实现传递和销售，典型的B2B平台有阿里巴巴、慧聪网、生·意·宝、环球资源网等等，B2B推广特别是针对于现在全国B2B数量急速的增加，我们需要做的就是采用2/8原则，把大量有效的时间花费在有价值的B2B上，而其他的网站就仅仅是属于信息发布平台。
E、电子邮件营销
电子邮件营销在中国市场来说对于企业还没有做到能够合理的有效运用，在这一点上面做电子邮件营销中国还是处于发展中，但是不过现在电子邮件被大量的一些虚假广告信息和垃圾信息所采用，一个邮箱每天轻松就能够收到几十条垃圾邮件，当然其实对于电子营销营销来说也同样是一种很有效的推广方式，主要是将公司信息经过制作之后，对产品、促销、荣誉、刊物和相关资讯进行点对点的有效传播，当然最主要的就是内容和资源，这个在企业中应该多注意一些，就是掌握大量有效的资源对推广是能够达到很好的效果的，特别是现在行业之间的差异化一定要注意，可以通过一些付费的方式获取目标客户群体的邮件库资源，当然一定是有价值的。
F、新闻软文营销
这一种方式在现在来说采用的是越来越多，大部分的企业开始了采用了软文营销进行推广，然后在大型行业门户或者是大型网站进行传播，不过最主要的是注意几个方面，1、内容的真实性，2、内容的价值型，3、内容的推广方向，这几点一定要明确，最主要的是有效的信息，当然公关类的先抛一边，因为那个技巧性太高，而且需要投入大量的人力和物力。
G、QQ群推广
QQ作为现在中国使用群体最多的即时通交流工具，对现在很大程度上面推广工作起到了很大的帮助，特别是现在的QQ群，对推广上更是添加了几分色彩，主要的方式是QQ群邮箱，QQ群信息发布，当然还是有一定技巧，QQ群推广不易采用苦力的方式，因为不易这种方式推广，掌握一定的技巧，可能对推广能够起到很大的作用，因为QQ是和人打交到，只要掌握了好的方式方法很容易建立口碑营销。
当然了，网站推广方法还有很多，但是不是每一种方法都适用于自己所服务的对象，具体问题具体对待。只要选对方法，坚持下去，就能得到预期的效果。
一、房地产营销策划方案设计内容
1、风格上的设计
房屋建筑可以给人留下非常深刻的第一印象，其风格类型如果能够符合客户的喜好，那幺营销成果也就会更加突出。在进行风格方面的营销设计时，营销人员可以针对不同的客户人群推荐相应的建筑风格。比如从现今我国的文化潮流阶层构成来看，大多数中年客户更喜欢欧洲西式建筑，一些爱好中国风的年轻人却热衷中式田园风格建筑，这需要在设计方案中进行区分。
2、环境上的设计
这里所指的环境主要为除房屋主体建筑以外部分的环境，包括了绿化带、小树林、水景、亭台等，这类环境因素可以为一个房地产区域内带来良好的景观生成作用，从而让客户从内心深处感受到愉悦。在环境方面，营销设计方案可以抓住当代客户对青山绿水的需求，重点介绍环境中的生态部分，同时也突出表现环境中的一些名贵花鸟、鱼水，让客户感受到更加强烈的自然气息、艺术气息以及高贵气息。
3、户型上的设计
在房地产营销过程中，户型往往是客户最为关心的问题，因为户型直接决定了住户日常的生活类型以及生活需求。对于不同的客户，需对应不同的户型，比如中年客户可能一家人口较多，对活动空间也要求较大，就需要通风、光照良好的大户型。另外，一些客户可能本身的活动比较不便，这样就比较适合卧室与卫生间距离较近的户型，从而方便日常生活。
4、物业上的设计
物业属于房地产营销中的“售后服务”部分，物业的服务质量对客户产生的感受影响极其深远。特别是近年来，房地产行业非常热门，客户更为关心物业的质量，因此营销方案就需要从多个方面设计物业的特点，使客户能够较为直观地感受到物业服务的水平。比如物业服务工作的效率、物业服务的态度、物业服务人员的构成以及物业服务的亮点等，均是可以在物业设计上突出的特色，多管齐下，让客户对物业放心。
二、房地产营销策划方案践行要点
1、注意以营销策划方案为基础
在方案设计完成之后，营销人员就需要遵循详细的设计方案实施具体的营销工作。在一般情况下，营销方案的践行需要严格按照设计中所涉及到的内容，这样更能够让营销工作具有科学性与条理性，保证营销质量。特别是对于一些设计质量非常高的营销方案来说，只有充分践行，才能够体现出方案中的优点，为营销工作带来独特的优势。通常营销人员只要能够遵循设计方案中的基本原则以及内容，那幺营销质量的“最低标准”则可以得到保证。
2、注意适当调整营销方案
房地产的营销工作因市场行情的波动而瞬息万变，很有可能前一段时间较为适用的营销方案，到了现在就不再适用了。对于这种情况，在营销策划方案的践行过程中，需要及时反馈到设计阶段，对营销方案进行设计调整，使其能够跟上市场变化的节奏。特别是在一些大型的楼盘营销中，客户人群跨度大、户型风格差别大，更需要在实际践行中根据具体情况调整更多类型的营销方案。比如说针对于年轻客户的营销方案，在指导针对于老年年客户的营销工作时可能就不再适用，如果依照固有的营销方案，那幺很有可能使得营销工作产生负面效应，甚至给客户留下不良印象。
3、注意丰富营销措施
房地产的营销工作是一门高深的学问，依据设计方案践行工作或者根据工作反馈调整方案，仅仅是营销工作的最基本内容，在此基础上，房地产开发商要提升营销工作质量，还需要进一步丰富营销措施，实现营销手段的多元化。多样化的营销措施在目前的许多地方得到了较为成功的应用，比如建立针对客户的沟通渠道，让客户能够方便通过网络、电话、短信等方式提出意见，以便于找出营销工作中存在的不足。另外，也可以加入针对于每一个客户的人性化关怀，比如在对客户来说具有重大意义的日子，为客户送上营销组精心准备的礼物，这样可以最有效地让客户感受到温暖，提升营销质量的效果十分显着。
结束语：
房地产营销工作中所包含的学问如瀚海烟波，并非只字片语可一言道尽，营销人员需要在日常的营销工作中不断积累，不断总结，才能够稳定地提升营销服务水平。特别是在当今房地产营销市场变化较大的背景之下，更需要在营销策划方案的基础上，了解方案，践行方案，根据具体的情况实施针对性的营销工作，并丰富营销手段，让客户在营销工作的影响下选择最适合自己的住所。
##结束中秋节活动方案
1、活动目的
中秋节来临之际，通过中秋“游园会”的活动形式，增强与业主之间的互动，营造良好的社区文化氛围，维护人和集团真诚回馈业主良好形象，保持业主对的关注程度，促进项目良好的口碑传播、提高老带新成交。
2、活动主题
“情满中秋团团圆圆”
中秋游园喜乐会
三。时间：中秋节当天10:00-17:00
4地点：营业部门前停车场
5、活动参与人员及规模
预计参加人数：业主、家庭成员和朋友预计900人；
6、活动内容要点概述
1、灯笼diy
在销售部安排灯笼diy活动，为来访的顾客和业主制作灯笼。成品灯笼挂在灯笼架上展示（顾客可以在家里做，然后带到销售部展示）。
2、抓鱼套鸭活动
在售楼部外场安排较受小朋友喜爱的抓鱼套鸭活动，抓中的鱼或者套中的鸭子可由客户带走。
3、辅助娱乐设施
配合活动，开放充气城堡、抓娃娃机、地鼠机、射击机等现有设备，为顾客提供免费娱乐，并以票换礼。
7、活动前期营销跟进
1房地产顾问通过**邀请老业主参加活动，；
2.早期活动的宣传：在销售部门内外设置活动宣传展示板，以提前通置活动；
8、活动现场要点布置
1、签到区：温馨**墙
在签到区摆放一个**墙，展示项目生活的**，温情打动业主们，同时也可供业主位签到时拍照合影。
2、现场包装
在活动现场设置了桁架展示板和背景**，使整个活动现场气氛更加突出。
3、互动留影区
现场展示嫦娥、吴刚、月宫、玉兔等造型的ktboard，供顾客户动拍照。
4、关于中秋由来、习俗以及当日活动内容的趣味介绍
将展出中秋节的起源和习俗展板，加深对传统节日的了解。同时，展示当晚活动内容的趣味介绍板，让客人了解活动内容。
9、活动流程（暂定）
房地产项目营销推广方案
目 录
一、前言
二、市场分析
（一）、区域市场分析
（二）、区位市场分析
（三）、区位竞争分析
1、区位市场竞争性项目分析
2、竞争对手营销策略分析
3、区位市场竞争态势分析
（四）、项目分析
1、项目地块分析
2、项目资源分析
3、项目SWOT分析
3.1、项目优势分析
3.2、项目劣势分析
3.3、项目机会分析
3.4、项目风险分析
（五）、项目企划思路
1、针对项目优势和机会
2、针对本案劣势和威胁
三、项目发展定位
（一）、发展商定位
（二）、市场定位
1、项目主题定位
2、项目形象定位
3、客户群体定位
3.1、目标市场细分
3.2、目标市场选择
3.3、目标市场定位
（三）、产品定位
（四）、价格定位
1、项目总体定价原则
2、项目总体定价方法选择
3、项目总体定价方案
四、项目的营销推广
（一）、营销推广体系的建立
1、项目价值体系的建立
2、实现价值体系的要素
（二）、营销推广计划
1、前期铺垫期
1.1、计划时间
1.2、推广计划目的和重点
1.3、计划安排
1.4、预期效果
2、逐步导入期
2.1、计划时间
2.2、推广计划目的和重点
2.3、计划安排
2.4、预期效果
3、项目公开期
3.1、计划时间
3.2、推广计划目的和重点
3.3、计划安排
3.4、预期效果
4、持续强销期
4.1、计划时间
4.2、推广计划目的和重点
4.3、计划安排
4.4、预期效果
5、逐步降温销售期
5.1、计划时间
5.2、推广计划目的和重点
5.3、计划安排
5.4、预期效果
6、项目尾盘销售期
6.1、计划时间
6.2、推广计划目的和重点
6.3、计划安排
6.4、预期效果
（三）、项目推盘方案
（四）、项目销售进度目标
（五）、营销推广策略
1、媒体宣传策略
1.1、媒体选择
1.2、宣传主题
1.3、广告创意及诉求
1.4、媒体组合策略
1.5、媒体宣传预算
2、营销活动策略
2.1、营销活动目的 11 2.2、营销活动计划
2.3、营销活动预算
一、前言
8 8 9 9 概括性语言陈述营销推广方案的思路及依据、方案的推广执行和预期目标等。
二、市场分析
（一）、区域市场分析
介绍项目所在城市行政区的基本情况，一般包括行政区规模、人口、交通状况以及行政区在该城市的地位和未来发展等方面。
（二）、区位市场分析
区位市场是指项目所在的小区域或城市房地产市场板块（如廊坊锦绣花苑、馨语星苑分别属于廊坊西北板块、西南板块）。重点对区位的商品房市场基本现状介绍和未来市场发展趋势预计，同时阐述区位**市场基本情况。
（三）、区位竞争分析
首先概述区位市场竞争概况（在售或拟售项目数量、产品未来供给等），以及区位的整体产品定位和目标客户群定位等。
1、区位市场竞争性项目分析
原则上要求以表格形式介绍区位竞争性项目，且以饼状图描述竞争性项目产品的面积区间和户型套型配比。
2、竞争对手营销策略分析
竞争性项目采用的推盘策略，包括开盘时机选择、推盘量、推盘产品选择、推盘媒体选择、推盘活动策划、优惠方式以及销售进程控制等。
3、区位市场竞争态势分析
综合分析区位市场的竞争基本现状，预计区位市场未来竞争态势。
（四）、项目分析
1、项目地块分析
对项目地块的地理位置和区位的人文生态环境、交通、生活配套、周边商业业态、市场竞争等进行概括性分析。
2、项目资源分析
概述项目所用用的资源，如项目所具备的区位大环境资源和产品资源等。
3、项目SWOT分析 3.1、项目优势分析
从项目的地理位置、交通、生活配套、人文资源、生态环境、规划设计、发展商等方面分别阐述项目优势。3.2、项目劣势分析
一般从项目的硬件条件、软件条件和竞争等方面分析项目劣势。3.3、项目机会分析
一般从区位宏观背景（如大规模拆迁、重大规划等）、市场诉求（如景观规划、产品的类别、套型、面积等）分析项目的机会。3.4、项目风险分析
一般从政策、竞争、市场、销售以及项目硬软件等方面分析项目显性和隐性分析。
（五）、项目企划思路
1、针对项目优势和机会 针对项目优势和机会，通过拟采用的什么样的企划思路强化项目优势，提升项目销售附加值；
2、针对本案劣势和威胁
针对项目劣势和威胁，通过拟采用的什么样的企划思路弱化项目劣势，促进项目的销售进程；
三、项目发展定位
基于对以上市场详细分析以及对本案拟推出产品的了解，在推广过程中，针对本案推广主题、架构、过程，其核心问题在于如何使客户认识，并接受和选择本案？经过客观分析，本案发展定位框架如下图所示：
（一）、发展商定位
可从发展商的发展战略、品牌形象、经营理念、竞争理念等方面描述。
（二）、市场定位
项目的市场定位是房地产项目运作成败的关键，项目市场定位主要从项目主题定位、项目形象定位和客户群定位三个方面展开，而项目市场定位需要考虑的重要因素还包括项目区位供应情况、目标客户群体的需求、项目地块自身情况以及项目开发先前宣传推广的主打理念等。
1、项目主题定位
项目名称和项目推广案名的选择，说明对其选择的原则，并对项目名称和推广案名进行诠释；
2、项目形象定位
项目的核心价值体系，一般从产品的品牌形象层面、产品属性层面和产品的价值层面等方面阐述。
3、客户群体定位 3.1、目标市场细分 3.2、目标市场选择 3.3、目标市场定位
（三）、产品定位
一般以图表的形式说明产品规划（产品的套型配比、面积区间）结果，可参考文下表格，并对产品户型面积区间（如套型区间划分可参考75㎡以下、75—90㎡、90—100㎡、100—110㎡、110—125㎡、125—144㎡和144㎡以上）统计，对主力户型进行分析。户型
套型
面积(㎡)
套数
分项合计
套型合计 A 2居室
2-1-1 75.55~85.61 318 20.25 % 50.75% B
2-2-1 88.20~106.11 174 30.50%
C
2-2-2 90.21~112.03
……
……
……
3居室
3-2-1
……
……
3-2-2
……
……
……
合计
（四）、价格定位
1、项目总体定价原则
项目总体定价一般应该有一个总体原则主线，总体定价时，再根据各影响因素的主次比例予以个别修正。最为常见的房地产总体定价原则是低开高走、单价总价平衡原则。结合项目的市场定位和产品定位，同时参考位区位市场的产品状况、价格状况、关键性竞争项目包括价格、销售等在内的营销策略，综合分析确定项目的总体定价原则。
2、项目总体定价方法选择
就房地产产品而言，最为常见的总体定价方法有市场比较法、成本加层法和市场引导法，目前公司采用的定价方法基本上是市场比较法。通过不同的总体定价方法分别对项目进行价格（均价）拟定。
3、项目总体定价方案
对不同方法拟定的项目均价方案进行分析和调整，最终确定项目总体均价水平，同时明确项目最高价和起价范围。
四、项目的营销推广
（一）、营销推广体系的建立
如何将项目品牌形象在客户的心目中清晰的建立，如何将产品力和产品的特征反映在营销推广的过程中，是营销推广体系的关键，说白了就是如何打动目标客户群体。
1、项目价值体系的建立
在明确了项目的优劣势和目标客户群体的基础上，如何建立自身产品的价值体系成为目标客户群体是否购买本案的关键所在。一般而言产品的价值体系分基础价值层面和附加值价值层面。
2、实现价值体系的要素
一般实现产品价值体系的基本要素是产品要素和推广要素。
从产品属性和特征进行概况性分析产品价值；如何利用营销策略和手段实现产品价值体系。
（二）、营销推广计划
1、前期铺垫期 1.1、计划时间
200X年XX月份—200X年XX月份 1.2、推广计划目的和重点
前期铺底期目的一般是通过密集性企业广告、产品卖点广告和软性广告抽象地阐述产品，引起市场猜测，给人们以想象。
推广重点一般是企业形象广告、预设悬念； 1.3、计划安排
期间的关键性推广事项计划安排； 1.4、预期效果
2、逐步导入期（60天）2.1、计划时间
200X年XX月份—200X年XX月份 2.2、推广计划目的和重点
逐步导入期解答产品即将上市前期铺垫营造市场疑惑，一般通过有目的性和针对性广告宣传，强烈引起市场关注，激起目标消费群体注意，使其在较短时间内对项目深刻认识，确立项目在目标客户群心目中形象，锁定目标客户。
推广重点一般是产品整体形象深化、产品概况（根据项目的营销策略适时通过宣传产品的起价或均价水平、产品主力面积范围等）介绍、产品推介会预告或开盘预告广告等。2.3、计划安排
期间的关键性推广计划事项，一般有项目VIS的建立、销售大厅包装、销售道具的准备、销售人员前期培训、期间媒体宣传计划等； 2.4、预期效果
3、项目公开期（30天）
项目公开期一般是从项目推界会（或公开认购）到项目开盘阶段。3.1、计划时间
200X年XX月份—200X年XX月份 3.2、推广计划目的和重点
项目公开期将产品强力导入市场，将前期市场积累全面引爆，到达或超过预期计划。推广重点一般是产品推介会（公开认购）和开盘预告广告等。3.3、计划安排
产品推界会（公开认购）计划执行、期间关于项目开盘强力宣传； 3.4、预期效果
目标客户群体开盘前的锁定预计目标（或公开认购目标）、开盘销售预计目标；
4、开盘销售期（15天）4.1、计划时间
4.2、推广计划目的和重点 4.3、计划安排 4.4、预期效果
4、持续强销期 4.1、计划时间
4.2、推广计划目的和重点 4.3、计划安排 4.4、预期效果
5、逐步降温销售期 5.1、计划时间
5.2、推广计划目的和重点 5.3、计划安排 5.4、预期效果
6、项目尾盘销售期 6.1、计划时间
6.2、推广计划目的和重点 6.3、计划安排 6.4、预期效果
（三）、项目推盘方案
说明项目推盘方案计划，具体到每一批次楼宇编号、单元编号和数量，以及每一批次预计推出时间和清盘（销售率达到95%）时间计划，以表格的形式明示。
批次
数量
楼宇单元编号
推盘时间计划 1期1批
200 1＃、2＃3单、3＃
XX年XX月 1期2批
120
……
…… …………
……
2期1批
……
[关键词]房地产产品；营销策划；理论；应用研究
1、引言
房地产营销策划就是运用整合营销概念，以消费者对各类房地产商品的需求为出发点，从设计理念、环境设计、户型设计、产品定价、品牌打造、销售推广
等方面对房地产产品进行整合，以优质的服务销售房地产商品，使消费者在生产或生活，物质或精神方面得到满足，为开发项目规划出满足消费者需求，扩大消费渠道，使开发商获得利益的全过程。
营销与推销在本质上是不同的，在整个营销过程中，体现了鲜明的创新特点和具体的可操作性。市场营销策划要求房地产企业对未来的市场情况进行准确的
预测，并根据预测结果，制定出市场变化的具有分析性的经营方案。在竞争激烈的房地产市场中，房地产企业为占有最大的市场份额，在营销活动中取得成功，需要采取适当的方式促进产品的销售，包括以适当的价格，通过适当的渠道向市场提供满足不同消费人群需要的房地产产品。因此，借助多门学科的知识制定营
销策划，在买卖双方之间沟通信息，把企业与消费者有效的结合起来，使企业了解顾客的要求，包括房屋的建筑形式、开间布局、装修标准以及色彩等，摸清规律，改进产品，使产品更加适销对路，扩大市场份额，使企业形成有效的传递和反馈的信息系统，在房地产市场中，为企业开拓一个具有生命力的崭新市场。
2、房地产营销策划的阶段和方法
2.1房地产营销策划的阶段
房地产营销策划是分阶段的，与销售过程相呼应。在不同的销售阶段，市场推广的目标、任务和具体活动都有所不同，主要包括开发阶段的营销策划、销售阶段的营销策划、物业管理阶段的营销策划。
根据销售过程的预热期、强销期、热销期、尾盘期阶段性划分，项目市场推
广过程也可以相应地分为四个阶段，针对各个阶段销售任务的不同制订不同的推广计划。在预热期，市场推广应该以推介物业特点为主题，向消费者展示楼盘的基本情况；在强销期应该以推介市场为主题，让更多的目标客户群关注；茌持销期应该以推介广告主体为主，配合样板间，在人气积聚的环境下，使消费者产生购买欲望；在尾盘期应该以朴实的宣传为重点，突出项目各种功能性特点，吸引消费者。
2.1.1开发阶段的营销策划
企业在开发阶段的营销策划应具有前瞻性，要用发展的眼光，运用科学的方法对市场前景开展调查和预测，进行供需分析和和开发潜力分析，做好前期准备工作。只有这样，才能使所开发的产品在相当长的一段时期内一直处于保值甚至增值的状态，在长期的市场竞争中处于不败地位，赢得市场份额。
2.1.2销售阶段的营销策划
企业在销售阶段的营销策划就是采取各种有利的促销手段，如广告、媒体、活动推广、品牌效应、公共关系等手段，让更多的消费者了解企业的形象和产品的优势，用各种方法增强消费者的购买信心，为消费者提供满意和周到的服务，在销售的黄金期占有市场。
2.1.3物业管理阶段的营销策划
物业是连接企业和消费者的桥梁和纽带，消费者通过物业了解和熟悉企业，因此，物业服务的质量，在一定程度上对消费者是否购房起到了关键性的作用。加强物业管理营销策划的关键应当把为客户服务最为宗旨，如果顾客在享受物业服务中感受到安全放心，达到满意的程度，才能吸引顾客踊跃购房。
2.2房地产营销的几种方法比较
为实现房地产的营销目标，一般使用以下几种营销方式：广告，活动推广，品牌推广，公共关系。几种方法的主要特点见表1。
表1几种营销方式对比
2.2.1广告推广
广告推广是根据营销推广的计划和目标，在市场调查预测的基础上，对广告活动的战略和策略进行整体的系统筹划。它是一种提前的、先行的、具有指导性的活动，决定广告活动的基本思路和方向。它包含有分析环境并明确要求、分析广告产品、确定广告对象、确定广告目标、确定广告主体和创意、广告策略选择、确定广告预算、广告决策、广告效果分析等九项内容。
2_2.2活动推广
活动推广是指企业调动各方力量，通过举办大众关心的、具有创意性的活动，吸引消费者的参与并吸引媒体的报道，从而提升企业和楼盘的知名度，树立良好形象，达到促进销售的目的'。
活动推广的类型有：楼盘庆典仪式；社会公益活动；社区内活动；大型有奖销售、打折促销活动；导引教育型活动；善用时势环境型活动等。
2.2.3品牌推广
品牌推广是从规划设计到整个开发过程的一项系统工程，在整个过程中开展品牌积累与创新工程，通过品牌推V，提升了项目的附加值，充实了项目的内涵。
可采取以下方法：楼盘品牌战略；企业品牌战略；企业与楼盘品牌联动战略。
2.2.4公共关系
公共关系是利用各种方法和途径，同消费者、中介、社区民众、政府机构以及新闻媒介在内的各方面公众进行沟通和交流，在社会中建立良好形象和营销环境的活动。
可以采用以下几种方法：新闻；事件；社区关系，调研活动；对外联络协调工作。
通过以上分析，房地产营销策划是在不同的销售阶段，对产品所处的区位、配套设施、环境设计、单体建筑设计、物业管理等情况进行分析，从而对顾客群进行全方位的分析调查，制定出以满足消费者需求为核心的切实可行的营销策略，在市场竞争中取胜。
3、“DL―YLY”项目的营销计划
3.1项目基本情况
DL-YLY项目位于大连市旅顺软件产业带，属于宜居生态地产，周边有轻轨和多个公交站点，交通便利。小区附近设有商业综合体和中小学校，周边有多个低碳环保山体公园，设有居民健身中心等。
3.2项目营销计划
一期在20xx年7月份开盘销售，销售周期计划在2年左右。
（1）20xx年3、4月蓄势待发期。售楼处装修、装饰完成正式启用；样板间完成对外开放i参加春季房展；客户积累；会员征集、招募会员。
（2）20xx年5月内部认购期。一期工程开工启动；会员客户预订。
（3）20xx年7月开盘热销期。具备销售条件；一期第一组团开盘销售。
（4）20xx年8、9月续销。
（5）20xx年10持续推广期。形象宣传；主体全面封顶；参加秋季房展会，根据销售情况分期推出房源（秋展强销）。
（6）20xx年11、12月续销（活动促销）。
（7）20xx年3月完成配套及室内装饰；参加20xx年春季房展会准现房促销。
（8）20xx年5月完成室外硬软覆盖；现房销售；预留中央景观带20%-30%房源现房实景销售。
（9）20xx年6月尾盘清理期。全面交房；尾盘销售。
“DL-YLY”项目，使项目周边整体地域价值实现质的飞跃，引领大连城市居住新的迁徙文明。
结语：
本文的分析和研究，得出如下主要结论：企业在各个阶段实施营销策划，可以使企业决策准确，避免盲目性和运作出现偏差；优秀的营销策划有利于提升开发企业的营销素质和竞争力。运用房地产项目营销策划理论，有效地整合房地产项目资源，使之形成优势。结合房地产开发项目的实例，通过系统分析，提高企业的管理能力，拓宽房地产产品的销售渠道。
一、前言：营销理由
传统经济学认为，商品的价值决定于凝集在商品中的有效劳动，而商品的价格取决于供求关系。按这一理论，一个物件的价值是个客观、可度量的值。人们只要理智地度量生产某种商品所需要的有效劳动，就可以了解一个商品的内在价值，并以此为交换的依据。在这一理论的框架内，消费者能够客观地掌握一个商品的价值，因而是理智的，因而也就不存在市场营销概念了。
然而，西方经济学则认为，商品的价值取决于商品的Utility，所谓Utility是指商品的服务带给人们的效用，或说好处。而这个效用的评价标准是一个主观的概念：同一商品在不同的消费者看来有不同效用，南方人认为米饭好，北方人认为馒头好，谁也不能把自己的价值取向强加给对方。由于认识到了商品的价值是个很主观的东西，因此产生了西方经济学的市场营销概念。营销的目的就是要影响消费者的价值认同，使之心甘情愿地付出更多的成本购买某一品牌的商品，而不是具有同性质的其他品牌。
现在已经步入了知识经济，“华翠”内部必有一个创新系统来不断审视、破坏现有流程，取而代之更好的流程，以使自己跑得更快。以下是房地产营销策划书的具体内容。
二、促销：点石成金
现在的竞争，已不仅仅是某一个层面上的竞争。一个企业如果仅仅在某一层面占据优势，而在整体上却还存在这样或那样的短板的话，那么，就有可能在新一轮的竞争当中，被更具综合优势的竞争者淘汰，这是新时期的基本市场法则。有远见的人总试图看清原本看不清的东西，一成不变的思维方法是最容易失败的。在房地产市场饱和的现状下，我们必须打破常规、标新立异，充分运用创新思想，设计出多种全新的营销模式。做到多点齐发，连点成面，面面俱到；多线共拉，布线为网，一网打尽。
（一）立异：以租带售
房地产开发商对其所开发的项目都期望尽快销售出去，但往往事与愿违，欲速则不达。尤其是中高档的住宅物业，在买方市场的情况下，要想靠急功近利的方式获取高额的投资回报，更是难上加难。因此，市场上出现了一种带租与销售的营销模式，不仅适用于商业物业的销售，也被可引入中高档住宅的销售。目前高明住宅的销售市场竞争十分激烈，市场明显供大于求。在此情况下，如果华翠园沉住气，以“不变应万变”（价格方面），倒也可以在高明独树一帜。但我们不能满足于此，必须尽快将部分尾楼处理掉，以加快资金的运转速度。所以，房地产营销应当调整思路，改变策略，在不“变”中求“变”：“千变万化”（营销手段方面），采取“租售结合”的营销策略。
“租售结合”房地产营销策略和方法的基本内容如下：当市场发生变化，供给过度，造成楼房难以销售时，应改变营销策略：先设法将手中的物业租出去；然后再将营销目标锁定在投资型买家这一目标消费群体，让其在有较高投资回报保障的前提下，成为该物业的拥有者。这样，即使房子暂时未售出，我们也可以获得一定的租金，而且，随着高明经济的发展导致消费推动的房价上涨空间巨大，这样，公司可以得到双面的回报。何乐而不为呢确实，房地产行业本身就特别注定资金的快速运转，可是，我们可以用出租之房到银行抵押进行借款，以缓解再开发的资金压力，充分调整资金运转率。这样，我们就可以做到有大利而无小害、有多得而无少失。另外，本人曾经对荷城现有打工族做过租房调查，通过市场调查发现：随着大佛山的启动及招商成绩的显赫，吸引到了大批外来者，出租屋一直出现紧缺，并愈演愈烈。房屋租金也出现很大的上涨。所以，本策略很具可行性，市场空间大，大可一试！
（二）顶楼：困中创“圆”（园）
众所周知，顶楼几乎成了所有开发商的心头病，绝大部分避免不了“滞销”的命运，开发商须费很大力气才能将其出售，有些甚至逃脱不了一直空置的状况。追本嗍原，我们必须找出导致其独特命运的原因：人的消费思想是理性的，同时，他们的消费行为也私利的，在决定高消费品时，他们都会“挑三拣四”“小心翼翼”，特别是左右自己全家命运的物产时，他们更是“铢铢校量”、“顾前怕后”。其实顶楼最要命的就是夏天过热，炙得人闷不过气来。具体问题具体分析，一切从实际出发，针对这种现状，我们可以在顶楼建好可以隔热的“花园”，它虽是隔热层，但它并不同于一般的其它隔热层，相比前者隔热效果更好，其房内正常温度几乎跟其他非顶楼一样；再者，它的材料及铺设形式有异：直接在原有隔热层上铺一定厚度的土层，然后于土层栽花种草，这样，除了可以防热外，还可以起到美化环境及净化空气的作用（土坯本身具有非一般的吸热功能）。
并且，我们投入也不大，100平面大概只需2000元即可，同时，我们的大量建设又可以产生规模效应，进一步降低“花园”建设成本。至此，顶楼的困境我们就可以“圆”满解决了。（具体操作方法可以到“永安新村”“取经”）
阻碍顶楼销售的难题还有二：过高、容易漏裂。在这里，要解决过高的问题可以做的就是对其进行精细化的市场细分，目标群定位于年轻阶层（如本人）；另外，还必须采取低价、甚至成本价销售，在价格上对其固有的缺点以一定的补偿，以弥补其不足。对于顶楼容易产生漏雨及墙壁裂缝问题，在建造的过程当中如果严把了质量关的话，是不会发生这样的质量问题的，但是既然现在房已建好，我要问的是您们对自己的产品有信心么？（当然我对您们还是有信心的），如果有的话，那在售房时，我们可以大胆对消费者以“三包”的承认，并签订附外质量保证合同。这样，顾客们在够买时就会很放心了。（其实，这样的营销要以高要求的产品质量为基础的，因为营销是“末”，而产品是“本”；营销是“术”，而产品是“道”）
（三）中楼：以旧换新
俗话说：“没有不好的产品，只有不好的定位”，市场如战场，“凡战者，以正合，以奇胜”。市场不同情弱者，在产品同质化严重、营销手段单一的竞争市场中，没有的、具有创新推广手段的企业，就没有长久的生命力与市场占有率；而将过去固化、单一的策略手段奉为“尚宝”的企业，必定走不出恶性竞争的阴影，最后也逃离不了失败的厄运。因此，企业只有永远保持创新的头脑，不断将其新思想转化为独特的、适应现实要求的模式，并成功付诸实践。才能稳固并拓展市场，胜出于与己激烈竞争的强手之林。
目前，作为弹丸之地的高明，已有大量建成、在建、筹建的楼盘存在，市场形势更趋严禁。我们必须采取差异化的市场策略，努力创造与对方的差异，以正确的市场定位加上强有力的执行去甩开跟随者，从而获取成功。经过苦苦寻思，本人又“卤莽”献上一计：随着高明低层消费群的成熟及社会普遍存在的“2·8定理”（社会中80%的钱掌握在20%的人手中，而其余80%的人只控制着20%的财富。在这里，本人将这80%的人定为低层消费者），二手房市场异常火暴，有些时日甚至赶超新房成交量。跟随本区农村人口的继续大量转移及外来人口的消费涌动，这种市场结构状况必定还将延续甚至加深。二手楼交易已成为一种发展潮流，不可逆转！有时，机会就出现在市场的变化中，跟随于雷声轰隆的雨后。成功者善于并敢于抓住市场，而失败者之所以失败就因为他“茫然”于机会。我们必须抓住这大好时机，毫不畏缩地推行楼房“以旧换新”的销售模式。交换时用新楼固定价减去顾客旧楼协商价，然后由消费者支付这个结果值即可。
关于这个手段，我也不是盲目瞎瓣，而是有一定的市场依据的。毕竟，高明旧楼多分布于市区西面，即荷香路以西，这里，多以散楼布局为主；而新楼绝大部分为花园形式，设有保安及其他物业管理服务人员，安全系数更大。再加上老区环境污染严重及人们的喜新厌旧心理作祟，在有一定经济条件下，市民多有“卖旧买新”的冲动，而我们开展的“以旧换新”策略在多种宣传方法的基础上（后面提到），一次又一次的激发着他们的购买欲，调动着人们的冲动感。在这样的作用下，成交是迟早的事。记住：市场上的成功者的确是那些最能适应现行环境要求的公司──它们向真正需要的“东西”（销售模式）而付出。
三、推广：多管齐下
一个成熟、成功的品牌，到最后所拥有的，并不仅仅是强势的知名度和优秀的形象，而是与消费者形成的牢固的心理上的联系。境界的品牌，并不是消费者有意识认定的“好品牌”，而是存在于消费者认知“无意识”中的一种自然的状态。强的品牌并不气势压人，而是以亲和友善的姿态向市民的一种虔诚的诉求及消费者的认同和好感。市场营销的战争其实就是借助广告对“品牌好感”的争夺。所谓“会哭的孩子有奶吃”就证明了要敢于诉求的道理。举一个最简单的例子：你爱上一个女孩必须勇敢追啊！否则，你只能在单相的煎熬中忍痛！而你那心中的女神随时都有可能成为别人卿卿我我的陪伴。悲哀呀！对吗？
最主要的，因为房产乃关系到一个家庭的福祉的关键性消费，一生中就那么一两次。面对它们时，谁不慎之又慎、顾这盼那？倘若我们“羞”于表达自己的“爱”、耻于剖白心中之“情”。人家会“下嫁”于我吗？这点从下面的图表就可以看出来：图中阴影部分为人们车房消费，他们在面对这二者时都富有理性，这就要求我们借助一切可以借助的力量（手段）全力去说服他们、征服他们
（一）广告：媒体打压
广告宣传主要以《高明信息报》、街巷横幅条为主，以高明有线电视台为辅。其中，电视台广告尽量少放，一来减少广告投入费用，限度地提高广告资金的回报率；二来高明电视台上映时间短暂，又没有自己固定的频道（只是在黄金时段插播少次），收视率低下，再者，电视广告是最招致观众反感的媒体。其实，采取任何活动都一样，在行动之前应先在自己心中琢磨琢磨，通过自己的逻辑考核看它是否“经济”。
通过本人多次经验的证明，现有个很好的考核方法：
如果广告后收益>广告费用，则是经济的，可行！可是，学过甚至关注、了解过经济学的人都知道，企业是赢利组织，它的这一本性决定了其在参与所有实际时都必须是以最小的投入而创造利润的化！好！既然这样的话，我们在酝酿广告投入时，必须将其费用投入结构化，以达到花最少的费用而获取诉求的化。举个例子，如果你在平静的池塘里投一个小石子，激起的涟漪就能让你看得请清楚楚，这是效果；而你往大海里扔一块大石头，激起的浪花可能还没有海风吹起的浪花大，这是无效，而扔大石头的成本要远大于扔小石头的成本，石头不在大小，关键要扔对地方，而把大石头扔在池塘里，那就更好了。正是因为同样的费用投入到前者必定大于后者的效益，我才做出上面的结论。
（二）造势：声势浩大
我个人比较欣赏《孙子兵法》对“势”的阐述：“流水之激，至于漂石者，势也；故善战者，求之于势，而不求之于人。”造势主要靠进行一个辅助媒体广告的宣传会、展销会。目的是进一步巩固消费者的印象度及刺激冲动消费的潜能。因为广告是一个很抽象化的东西，给人以一种虚幻感。推广过于单调容易产生品牌的空心化，即单纯的符号化，有广泛的知名度而没有差异化的忠诚度，品牌无一个个性化的内涵，它对消费者购买决策的影响力非常有限。这时，我们必须借助一两个推介会将原本“虚”的“意识”转化成“实”的“物质”。
具体推介有多种操作方法：
1。利用突发事件(包括国内外甚至小到本省、市、区发生的有影响力的事件)来进行炒作。商场如战场，作战，不是只凭胆量就能取胜的。借助突发事件宣传自己，对于知名度不高的品牌来说，会有出其不意的广告效果，而对于知名品牌来说，更是具有拉动力。
2．必要时可以在荷城广场展开一个展销会，将商品主动送到人的生活中。这样的好处有二：一来，可以提高推销力度跟效率，因为这样的活动进行时，推销员跟顾客之间是一对多的关系。相比在售楼部的一对一模式而言更省力、更有效。二来，也就是最主要的一点，这样可以补充广告的不足，使消费者更充分、更全面、更真实地了解我们的产品。为其冲动购房时打了一剂强心针；让产品在消费者的意念当中构筑了一个清晰的模型；令其在决定购买意识时给我们的产品下了一个重重的砝码。
对于房地产的概念，应该从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。
作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。
法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。
房产市场综合来看，是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域，通常是分为两个部分：个人住宅项目与商业地产项目。个人住宅通常是由家庭来决定购买意愿，在家庭中占据主导地位的通常是女性，因此在微信营销计划制定过程中，要把握住女性消费心理；而商业地产项目过程中，更多需要考虑到的是场地用途等其他因素，因此微信营销策划人需要有一个全局的把控能力。纵索科技以个人住宅项目为主将房地产微信营销计划详细分解为四步，帮助大家整理出一个清晰的思路。
也许很多人会纳闷，第一步不是应该先进行微信二次开发，搭建微信营销平台吗？那么微信营销策划又是做什么呢？将地产项目与微信营销结合起来进行定位：
1、客户定位。房子是针对年轻群体推出的还是别墅型针对高收入群体推出的？先明确你的目标客户是哪一部分人群，有针对性的结合这些人群的心理特点去分析。
2、产品定位。所出售的房子是属于田园风格，还是地中海风情，或者欧美风又或者是饱含古典文化特色的中国风。户型的大小也会对房屋整体风格产生影响，在微信平台将这些特色一一展现出来，当然展现的方式有很多：可以拍一部浪漫的田园风情微电影，或者拍一些漂亮的照片，或者书写一些房子的美好故事。
3、价格定位。价格怎样定才合理？可以在微信公众平台发起问卷调查，综合分析用户的心理价格来确定。
4、营销策略定位。营销的方式有很多，传统房地产的营销方法通常是以线下为主，通过聘请一些兼职人员发放大量的传单，或者做大量的户外广告，或者展会。那么做微信营销，是否需要将营销主力引入线上，或者线上线下结合的方式来进行？这些营销人员都必须谨慎考虑。
在整个的微信营销过程中，房地产需要明确定位的目的是协助或者主导楼盘的宣传推广，帮助房地产的营销人员在不同渠道创造更多销售机会，促进客户的购买率。
房地产企业和餐饮企业不同，消费者每天都需要吃饭，但对于房子的购买，可能20或者30年才会有一次，是一辈子的家。因此，在制定微信营销平台时要考虑到这些因素，要让购房者在多次的查看、对比、咨询过程中，既能够方便客户节省客户时间，又能够让全面了解详细信息。因此对于公众账号名称拟定、微信官网建设、微信栏目架构都要拟定一个详细的方案。
微信营销中，推广是非常重要的一步，为什么很多房地产企业会大量的做广告、户外广告、电梯广告、公交站牌广告，随处可见房地产广告的身影。将微信营销结合起来，又该怎么去推广呢？
在客户最常见到的户外广告上印上二维码，扫一扫二维码就能领取礼品，既体现科技感而且还时尚好玩。当然了，二维码的推广有一些细节需要注意，向公交车这些始终处于移动状态的广告就不要印制二维码了总不能让顾客举着手机跟着公交车满大街跑着去扫码吧。还有那些高楼外巨幅的电子广告屏、高速路广告也不要印上二维码，每当笔者看到这些广告上的二维码，都很想知道这是谁的设计灵感？是让客户举着手机对着快速移动的天空扫描呢还是让客户站在对面楼的窗口扫码呢？其实，能够印制二维码的地方有很多，并非只有这些办法。可以在DM宣传杂志、楼盘宣传手册、户型图和员工名片上印上二维码。
可以和合作的媒体互推，也可以在门户网站进行推广，借助名人微博、知名论坛等推广，还可以通过百度竞价来推广。就拿微信平台来说，推广方式就不少，微信公众平台推广、微信群聊推广、微信朋友圈推广等等
在X展架上、报纸杂志上都可以印上二维码，还有电梯广告。就以笔者每天看到的电梯广告而言，几乎都会印上二维码，二维码的设计亦是别出心裁，围棋状、用蛋糕盘托着的二维码等等。
房地产微信营销运营人员能否在微信平台和用户一起互动呢？比如随时发起一些大转盘、抽奖、房屋装修知识问卷。借助经过微信二次开发后的会员系统，对客户分组管理，定期向客户发起一些问候，做一些有针对性的节日活动。像即将来到的中秋节，可以策划一起中秋节微信活动，让客户能够感受到切实的关怀，而不仅仅是一个房屋销售人员。
在日常学习、工作和生活中，制定方案要落到实处，不可架空。因此，我们必须制定几套备选的方案，以确保最终采取的方案是可行的。对于如何写好方案，以下是编辑为您整理的实用知识，相信您参阅以后一定会有所收获！
由于房地产与一般商品具有异质性，如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等。随着房地产竞争的日趋激烈，相应的营销策划也十分火暴，因此策划创新成为制胜之道。对于房地产的营销策划，主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新，激发潜在消费需求或争夺现有顾客，其创新可以体现在创造一种新产品(如规划设计方面的独特性);提供一种服务模式(如管家式的物业服务);倡导一种生活方式(如运动、健康、休闲、品位等);营造一种文化等等。
一、未来发展趋势
一方面是房地产已经进入品牌竞争时代，房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段，企业更注重对品牌的培养与利用。因此应注重对品牌的不断强化，输出品牌核心价值，进行统一品牌之下的分品牌战略;同时广告意识要超前，推广手段整合性强，利用一切可以利用的传播资源强化产品的概念。另一方面是消费市场日趋理性和个性化，近年经济持续放缓，居民收入(包括预期收入)持续下降，实惠性的心理占据主导地位;消费者经过长期的广告浸淫，偶然性、冲动性购买行为减弱，理性购买行为增强;各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好，消费者对商品房的选择会更趋“个性化”，会更加考虑自己的心理需求，寻找更加适合自己的楼盘。随着房地产市场竞争的加剧，大型化、集约化楼盘将成为未来市场竞争的热点;针对不同消费者的市场细分趋势日趋明朗，以满足不同类型消费需求的消费群;“设计时代”开始回归，发展商更加重视产品的开发，对楼盘的前期规划和设计将更加重视。竞争手段将会全方位、多元化，如一些大型的楼盘具备综合的竞争优势，而中小型盘就必须以其个性化和特色需求也在市场占据一席之地。在未来的发展过程中，将进一步追求境界(如历史、人文、文化等);追求近距离(如与商务区、高效、车站等接近);追求洁净(对光线、绿化、天然气配备等);追求宁静(密度低、生态景观台等)等等，不仅对配套设施的需求提高，而且对房地产开发商的品牌高要求;不仅对设计有相应要求，可能还会对社区居民的生活群和社交卷具有相应要求;不仅对楼盘的品牌有要求，可能对设计和制造过程中的环节比较关注。在市场竞争形势进一步白热化的情况下，如何进一步挖掘自身楼盘的附加价值，稳定价格、吸引客源?如何根据目标消费群的理性购买需求，进一步深化自身楼盘的优点，使目标消费群产生“物有所值”的感觉?如何继续建立自己独特的品牌个性，突破强劲对手的包围，在市场上继续掀起一股新的旋风?如何适应“个人置业时代”的新趋势?这些都迫使开发商需要进行系统的全程营销策划。
二、房地产全程营销策划
一是策划为先。在整个项目开发过程中，从思维上应该策划在先，包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划，策划是建立在相应的市场调查的基础上，调查既可以是一手的资料，也可是二手的，如包括政府统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计年鉴，了解和分析市场购买力及消费趋势等等。根据不同的环节有针对性的展开调查，如围绕消费者的生活形态，围绕区域的楼盘情况，围绕促销策略等等。二是创新为赢。在整个策划过程中均应该进行营销策划创新，包括建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣传、公关活动、物业管理、融资方式等等，如在支付方式上，与金融有效结合;在价格制定上，有效利用消费者的心理;在宣传和定位上，利用消费者好奇、虚伪等心理。如关注小孩教育、与名人做邻居、零首付、组合销售、在促销上合家欢礼品组合：丈夫赠送健身礼券、妻子赠送美容礼券、儿女赠送少年宫课程一门、老人赠送全面身体检查一次等等。同时要全程为握，房地产开发的全程策划，每个环节、每道工序、每个细节都相当重要。如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销。
三是塑造差异。差异化能够创造竞争优势，在房地产策划过程中，应在不同层面塑造差异，如建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃生设计等等。在差异的塑造过程中，应在价值提升、吸引眼球、新颖性和成本方面权衡考虑，因为企业的目的是营利为本。
四是整合营销。一方面房地产企业在项目开发或经营中要体现人性化意识，关注企业形象、项目形象、员工形象、产品用料、营销方式等等，另一方面要善于整合，在定价方式、开盘起价、价格策略、付款方式、营销主题、广告创意、投放媒体、投放时间、媒体选择、卖点营造、物管承诺等方面都应该组合和整合。如引进组合家电、组合厨房;社区综合配套，整合内外部资源等等。在传播方面，从炒地段到炒升值潜力，从炒概念到炒设计和户型;从软文到单叶，从电视广告到车体、广播和户外广告等，在生活方式、生活品味等方面区塑造创意点。在品牌定位方面，根据消费形态和楼盘实际情况，寻找相应的目标消费群体，同时要善于培育楼盘的子品牌。当然，对于房地产销售力的实现，单纯靠品牌概念的输出无法达成，实在的产品和价格才是实现销售力的关键所在，因此应输出多元化的产品信息，提升楼盘的价值感，打动更加理性的消费群，为产品注入一些新的元素，赋予产品更加新鲜的形象，从而保持品牌的新鲜感。
总之，未来的社区将更加在产品自身方面加以关注：如园林设计好，有较大的休闲活动空间;间隔合理、实用率高、采光好、空气流通;楼距较大，有开敞的空间和视野;完善的小区配套，物业管理好，最好是封闭式管理;交通、购物方便，使房子成为有文化气息的房子，成为有创造力的房子。在营销传播上：抓住目标消费者的心态，务求直指人心，在销售策略、广告策略投其所好，促成他们购买，同时根据目标消费群的特性，配合产品的特点，使广告投入针对性更强更直接。一方面是组合利用软文、公关和不同形式的广告，在设计和投放过程中创新，另一方面是有效把握目标消费群体的消费心理和行为，关注其消费形态，从而有针对性地开展相应地传播和促销活动。
前言：营销理由
传统经济学认为，商品的价值决定于凝集在商品中的有效劳动，而商品的价格取决于供求关系。按这一理论，一个物件的价值是个客观、可度量的值。人们只要理智地度量生产某种商品所需要的有效劳动，就可以了解一个商品的内在价值，并以此为交换的依据。在这一理论的框架内，消费者能够客观地掌握一个商品的价值，因而是理智的，因而也就不存在市场营销概念了。
然而，西方经济学则认为，商品的价值取决于商品的Utility，所谓Utility是指商品的服务带给人们的效用，或说好处。而这个效用的评价标准是一个主观的概念：同一商品在不同的消费者看来有不同效用，南方人认为米饭好，北方人认为馒头好，谁也不能把自己的价值取向强加给对方。由于认识到了商品的价值是个很主观的东西，因此产生了西方经济学的市场营销概念。营销的目的就是要影响消费者的价值认同，使之心甘情愿地付出更多的成本购买某一品牌的商品，而不是具有同性质的其他品牌。
现在已经步入了知识经济，华翠内部必有一个创新系统来不断审视、破坏现有流程，取而代之更好的流程，以使自己跑得更快。以下是房地产营销策划书的具体内容。
二、房地产营销策划书-促销：点石成金
现在的竞争，已不仅仅是某一个层面上的竞争。一个企业如果仅仅在某一层面占据优势，而在整体上却还存在这样或那样的短板的话，那么，就有可能在新一轮的竞争当中，被更具综合优势的竞争者淘汰，这是新时期的基本市场法则。有远见的人总试图看清原本看不清的东西，一成不变的思维方法是最容易失败的。在房地产市场饱和的现状下，我们必须打破常规、标新立异，充分运用创新思想，设计出多种全新的营销模式。做到多点齐发，连点成面，面面俱到；多线共拉，布线为网，一网打尽。
（一）房地产营销策划书-立异：以租带售
房地产开发商对其所开发的项目都期望尽快销售出去，但往往事与愿违，欲速则不达。尤其是中高档的住宅物业，在买方市场的情况下，要想靠急功近利的方式获取高额的投资回报，更是难上加难。因此，市场上出现了一种带租与销售的营销模式，不仅适用于商业物业的销售，也被可引入中高档住宅的销售。目前高明住宅的销售市场竞争十分激烈，市场明显供大于求。在此情况下，如果华翠园沉住气，以不变应万变（价格方面），倒也可以在高明独树一帜。但我们不能满足于此，必须尽快将部分尾楼处理掉，以加快资金的运转速度。所以，房地产营销应当调整思路，改变策略，在不变中求变：千变万化（营销手段方面），采取租售结合的营销策略。
租售结合房地产营销策略和方法的基本内容如下：当市场发生变化，供给过度，造成楼房难以销售时，应改变营销策略：先设法将手中的物业租出去；然后再将营销目标锁定在投资型买家这一目标消费群体，让其在有较高投资回报保障的前提下，成为该物业的拥有者。这样，即使房子暂时未售出，我们也可以获得一定的租金，而且，随着高明经济的发展导致消费推动的房价上涨空间巨大，这样，公司可以得到双面的回报。何乐而不为呢确实，房地产行业本身就特别注定资金的快速运转，可是，我们可以用出租之房到银行抵押进行贷款，以缓解再开发的资金压力，充分调整资金运转率。这样，我们就可以做到有大利而无小害、有多得而无少失。另外，本人曾经对荷城现有打工族做过租房调查，通过市场调查发现：随着大佛山的启动及招商成绩的显赫，吸引到了大批外来者，出租屋一直出现紧缺，并愈演愈烈。房屋租金也出现很大的上涨。所以，本策略很具可行性，市场空间大，大可一试！
（二）房地产营销策划书-顶楼：困中创圆（园）
众所周知，顶楼几乎成了所有开发商的心头病，绝大部分避免不了滞销的命运，开发商须费很大力气才能将其出售，有些甚至逃脱不了一直空置的状况。追本嗍原，我们必须找出导致其独特命运的原因：人的消费思想是理性的，同时，他们的消费行为也私利的，在决定高消费品时，他们都会挑三拣四小心翼翼，特别是左右自己全家命运的物产时，他们更是铢铢校量、顾前怕后。其实顶楼最要命的就是夏天过热，炙得人闷不过气来。具体问题具体分析，一切从实际出发，针对这种现状，我们可以在顶楼建好可以隔热的花园，它虽是隔热层，但它并不同于一般的其它隔热层，相比前者隔热效果更好，其房内正常温度几乎跟其他非顶楼一样；再者，它的材料及铺设形式有异：直接在原有隔热层上铺一定厚度的土层，然后于土层栽花种草，这样，除了可以防热外，还可以起到美化环境及净化空气的作用（土坯本身具有非一般的吸热功能）。
并且，我们投入也不大，100平面大概只需2000元即可，同时，我们的大量建设又可以产生规模效应，进一步降低花园建设成本。至此，顶楼的困境我们就可以圆满解决了。（具体操作方法可以到永安新村取经）
阻碍顶楼销售的难题还有二：过高、容易漏裂。在这里，要解决过高的问题唯一可以做的就是对其进行精细化的市场细分，目标群定位于年轻阶层（如本人）；另外，还必须采取低价、甚至成本价销售，在价格上对其固有的缺点以一定的补偿，以弥补其不足。对于顶楼容易产生漏雨及墙壁裂缝问题，在建造的过程当中如果严把了质量关的话，是不会发生这样的质量问题的，但是既然现在房已建好，我唯一要问的是您们对自己的产品有信心么？（当然我对您们还是有信心的），如果有的话，那在售房时，我们可以大胆对消费者以三包的承认，并签订附外质量保证合同。这样，顾客们在够买时就会很放心了。（其实，这样的营销要以高要求的产品质量为基础的，因为营销是末，而产品是本；营销是术，而产品是道）
（三）房地产营销策划书-中楼：以旧换新
俗话说：没有不好的产品，只有不好的定位，市场如战场，凡战者，以正合，以奇胜。市场不同情弱者，在产品同质化严重、营销手段单一的竞争市场中，没有领先的、具有创新推广手段的企业，就没有长久的生命力与市场占有率；而将过去固化、单一的策略手段奉为尚宝的企业，必定走不出恶性竞争的阴影，最后也逃离不了失败的厄运。因此，企业只有永远保持创新的头脑，不断将其新思想转化为独特的、适应现实要求的模式，并成功付诸实践。才能稳固并拓展市场，胜出于与己激烈竞争的强手之林。
目前，作为弹丸之地的高明，已有大量建成、在建、筹建的楼盘存在，市场形势更趋严禁。我们必须采取差异化的市场策略，努力创造与对方的差异，以正确的市场定位加上强有力的执行去甩开跟随者，从而获取成功。经过苦苦寻思，本人又卤莽献上一计：随着高明低层消费群的成熟及社会普遍存在的28定理（社会中80%的钱掌握在20%的人手中，而其余80%的人只控制着20%的财富。在这里，本人将这80%的人定为低层消费者），二手房市场异常火暴，有些时日甚至赶超新房成交量。跟随本区农村人口的继续大量转移及外来人口的消费涌动，这种市场结构状况必定还将延续甚至加深。二手楼交易已成为一种发展潮流，不可逆转！有时，机会就出现在市场的变化中，跟随于雷声轰隆的雨后。成功者善于并敢于抓住市场，而失败者之所以失败就因为他茫然于机会。我们必须抓住这大好时机，毫不畏缩地推行楼房以旧换新的销售模式。交换时用新楼固定价减去顾客旧楼协商价，然后由消费者支付这个结果值即可。
关于这个手段，我也不是盲目瞎瓣，而是有一定的市场依据的。毕竟，高明旧楼多分布于市区西面，即荷香路以西，这里，多以散楼布局为主；而新楼绝大部分为花园形式，设有保安及其他物业管理服务人员，安全系数更大。再加上老区环境污染严重及人们的喜新厌旧心理作祟，在有一定经济条件下，市民多有卖旧买新的冲动，而我们开展的以旧换新策略在多种宣传方法的基础上（后面提到），一次又一次的激发着他们的购买欲，调动着人们的冲动感。在这样的作用下，成交是迟早的事。记住：市场上的成功者的确是那些最能适应现行环境要求的公司──它们向真正需要的东西（销售模式）而付出。
（四）房地产营销策划书-绿化：诗意栖居
诗意栖居是人类居住的最高梦想！所以古人云无水则风到气蔽，有水则气止而风无。其中以等水之地为上等，以藏风之地为次等，有山水怀抱之地才为风水宝地。于是人们诗意栖居在水一方契舍了文化、审美、心理和生理需要，遂流行于市井贩夫、商贾巨富、文人骚客中。至今，人们对于物业的绿化要求更高一层。花园者，人文、自然与建筑对话的灵性空间，于其中，人性获得升华。建筑为园林让路，生活回归自然。本人今天考察过贵园，微觉不妥，完美当中有那么一丝丝不足：花园外围绿化带未建立，从外看，给整个花园婀娜的身段扎上了一到深深的疤痕。请尽快将其整容一番。至时，必将带给您们更多的选票。
满眼的绿色意味着宽阔的视野，洞察市场才能开山立业；氧气如同良好的运营机制，保证置身其间的人力、资金、技术圆满运转；阳光是花园的远景，吸引更多市民埋单。
（五）房地产营销策划书-物业：和谐民主
现代消费从一般消费转向体验消费，由理性消费发展为感觉消费。以前叫做消费者买的放心、用的称心；现今边为消费者买得开心、用得满心，再加上人都是有感觉的动物，在享受服务时，必须要受到特别的待遇、绝对的尊重，他埋单时才满意，以后也高兴再次光临；在购买商品时，人们需要的是热诚的售后服务。在这方面，海尔集团的品牌建设可算上乘。
海尔产品的核心价值就是真诚，品牌口号是真诚到永远，其星级服务，产品研发都是对这一理念的注释和延展。因此，海尔的空调、冰箱、洗衣机等产品多次被列为消费者最喜欢的品牌之一。
在这方面，我们都得不耻于问师海尔，并还得把这样的服务延伸、拓展到物业管理服务上。因为物业管理好坏也直接影响到房楼的社会认同度。只有我们的认同度高了，才会受到更多消费者的追棒。具体操作：引进一家富有实力的物业管理公司来接盘，为现有业主提供优质的服务，带来人性化、亲情化的先进服务管理理念，同时，最主要的是在安全管理上受到业主的赞誉。这样，老业主带动新客户，必将提升华翠园销量。
三、房地产营销策划书-推广：多管齐下
一个成熟、成功的品牌，到最后所拥有的，并不仅仅是强势的知名度和优秀的形象，而是与消费者形成的牢固的心理上的联系。最高境界的品牌，并不是消费者有意识认定的好品牌，而是存在于消费者认知无意识中的一种自然的状态。强的品牌并不气势压人，而是以亲和友善的姿态向市民的一种虔诚的诉求及消费者的认同和好感。市场营销的战争其实就是借助广告对品牌好感的争夺。所谓会哭的孩子有奶吃就证明了要敢于诉求的道理。举一个最简单的例子：你爱上一个女孩必须勇敢追啊！否则，你只能在单相的煎熬中忍痛！而你那心中的女神随时都有可能成为别人卿卿我我的陪伴。悲哀呀！对吗？
最主要的，因为房产乃关系到一个家庭的福祉的关键性消费，一生中就那么一两次。面对它们时，谁不慎之又慎、顾这盼那？倘若我们羞于表达自己的爱、耻于剖白心中之情。人家会下嫁于我吗？这点从下面的图表就可以看出来：图中阴影部分为人们车房消费，他们在面对这二者时都富有理性，这就要求我们借助一切可以借助的力量（手段）全力去说服他们、征服他们
（一）房地产营销策划书-广告：媒体打压
广告宣传主要以《高明信息报》、街巷横幅条为主，以高明有线电视台为辅。其中，电视台广告尽量少放，一来减少广告投入费用，最大限度地提高广告资金的回报率；二来高明电视台上映时间短暂，又没有自己固定的频道（只是在黄金时段插播少次），收视率低下，再者，电视广告是最招致观众反感的媒体。其实，采取任何活动都一样，在行动之前应先在自己心中琢磨琢磨，通过自己的逻辑考核看它是否经济。
通过本人多次经验的证明，现有个很好的考核方法：
如果广告后收益广告费用，则是经济的，可行！可是，学过甚至关注、了解过经济学的人都知道，企业是赢利组织，它的这一本性决定了其在参与所有实际时都必须是以最小的投入而创造利润的最大化！好！既然这样的话，我们在酝酿广告投入时，必须将其费用投入结构最优化，以达到花最少的费用而获取诉求的最大化。举个例子，如果你在平静的池塘里投一个小石子，激起的涟漪就能让你看得请清楚楚，这是效果；而你往大海里扔一块大石头，激起的浪花可能还没有海风吹起的浪花大，这是无效，而扔大石头的成本要远大于扔小石头的成本，石头不在大小，关键要扔对地方，而把大石头扔在池塘里，那就更好了。正是因为同样的费用投入到前者必定大于后者的效益，我才做出上面的结论。
另外，特地针对区内各乡镇农村市场的实际，本人建议采取过时、落后的墙体广告进入农村的心脏，更快、更准、更优地抢占农村市场。的确，墙体广告给人的感觉是比较低挡、缺乏公信力的，通常只有卖农村用品的厂商如饲料厂商才会使用。特别是在现今媒体不断出新的情况下，一般的公司是绝对与墙体广告划清界线的。但其实，企业这种拒绝墙体广告的态度可能是一个错误的决策。据调查，墙体广告是观众回忆度最高的广告，我能回忆到的也只有几个，中国
移动、新飞冰箱、创维电视、农业银行等。时代进步、经济发达，并没有完全把旧式的媒体淘汰掉，反而给了一些旧式媒体更多的空间。广告虽是艺术，讲究外表舒适、品位高雅。但是，我们企业所追求的是实用、实惠的双实原则！我们提倡的是实实在在的那点东西！对吧？
（二）房地产营销策划书-造势：声势浩大
我个人比较欣赏《孙子兵法》对势的阐述：流水之激，至于漂石者，势也；故善战者，求之于势，而不求之于人。造势主要靠进行一个辅助媒体广告的宣传会、展销会。目的是进一步巩固消费者的印象度及刺激冲动消费的潜能。因为广告是一个很抽象化的东西，给人以一种虚幻感。推广过于单调容易产生品牌的空心化，即单纯的符号化，有广泛的知名度而没有差异化的忠诚度，品牌无一个个性化的内涵，它对消费者购买决策的影响力非常有限。这时，我们必须借助一两个推介会将原本虚的意识转化成实的物质。
具体推介有多种操作方法：
1、利用突发事件（包括国内外甚至小到本省、市、区发生的有影响力的事件）来进行炒作。商场如战场，作战，不是只凭胆量就能取胜的。借助突发事件宣传自己，对于知名度不高的品牌来说，会有出其不意的广告效果，而对于知名品牌来说，更是具有拉动力。
2、必要时可以在荷城广场展开一个展销会，将商品主动送到人的生活中。这样的好处有二：一来，可以提高推销力度跟效率，因为这样的活动进行时，推销员跟顾客之间是一对多的关系。相比在售楼部的一对一模式而言更省力、更有效。二来，也就是最主要的一点，这样可以补充广告的不足，使消费者更充分、更全面、更真实地了解我们的产品。为其冲动购房时打了一剂强心针；让产品在消费者的意念当中构筑了一个清晰的模型；令其在决定购买意识时给我们的产品下了一个重重的砝码。
四、补漏：瞻前顾后
最后，特别要注意的是，在执行上面计划、进行上面活动时尽量兼顾后来新楼盘的品牌力及知名度，全面贯彻可持续发展战略，在广告中，可以顺便提起后来楼盘开发的信息（如名称、地址、性质等），其实在推介新有楼上，可以随便找个借口（理由、原因）进行，如可以是推陈出新（陈指华翠园的楼盘；而新则指我们即将推出的新楼盘）。
五、收尾：殷诚期待
在市场经济条件下，只有饱和的思想，没有饱和的市场。市场无处不在，缺的是发现二字。缺的是独具匠心、别具一格的思想，如何将思路与财路紧密地联系起来，必须抓住以下三个关键：
1、勇于打破思维定式。
2、善于另辟蹊径。
3、敢于抓住机遇。
一是策划为先。在整个项目开发过程中，从思维上应该策划在先，包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划，策划是建立在相应的市场调查的基础上，调查既可以是一手的资料，也可是二手的，如包括政府统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计年鉴，了解和分析市场购买力及消费趋势等等。根据不同的环节有针对性的展开调查，如围绕消费者的生活形态，围绕区域的楼盘情况，围绕促销策略等等。
二是创新为赢。在整个策划过程中均应该进行营销策划创新，包括建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣传、公关活动、物业管理、融资方式等等，如在支付方式上，与金融有效结合；在价格制定上，有效利用消费者的心理；在宣传和定位上，利用消费者好奇、虚伪等心理。如关注小孩教育、与名人做邻居、零首付、组合销售、在促销上合家欢礼品组合：丈夫赠送健身礼券、妻子赠送美容礼券、儿女赠送少年宫课程一门、老人赠送全面身体检查一次等等。同时要全程为握，房地产开发的全程策划，每个环节、每道工序、每个细节都相当重要。如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销。
三是塑造差异。差异化能够创造竞争优势，在房地产策划过程中，应在不同层面塑造差异，如建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃生设计等等。在差异的塑造过程中，应在价值提升、吸引眼球、新颖性和成本方面权衡考虑，因为企业的目的是营利为本。
四是整合营销。一方面房地产企业在项目开发或经营中要体现人性化意识，关注企业形象、项目形象、员工形象、产品用料、营销方式等等，另一方面要善于整合，在定价方式、开盘起价、价格策略、付款方式、营销主题、广告创意、投放媒体、投放时间、媒体选择、卖点营造、物管承诺等方面都应该组合和整合。如引进组合家电、组合厨房；社区综合配套，整合内外部资源等等。在传播方面，从炒地段到炒升值潜力，从炒概念到炒设计和户型；从软文到单叶，从电视广告到车体、广播和户外广告等，在生活方式、生活品味等方面区塑造创意点。在品牌定位方面，根据消费形态和楼盘实际情况，寻找相应的目标消费群体，同时要善于培育楼盘的子品牌。当然，对于房地产销售力的实现，单纯靠品牌概念的输出无法达成，实在的产品和价格才是实现销售力的关键所在，因此应输出多元化的产品信息，提升楼盘的价值感，打动更加理性的消费群，为产品注入一些新的元素，赋予产品更加新鲜的形象，从而保持品牌的新鲜感。
总之，未来的社区将更加在产品自身方面加以关注：如园林设计好，有较大的休闲活动空间；间隔合理、实用率高、采光好、空气流通；楼距较大，有开敞的空间和视野；完善的小区配套，物业管理好，最好是封闭式管理；交通、购物方便，使房子成为有文化气息的房子，成为有创造力的房子。在营销传播上：抓住目标消费者的心态，务求直指人心，在销售策略、广告策略投其所好，促成他们购买，同时根据目标消费群的特性，配合产品的
特点，使广告投入针对性更强更直接。一方面是组合利用软文、公关和不同形式的广告，在设计和投放过程中创新，另一方面是有效把握目标消费群体的消费心理和行为，关注其消费形态，从而有针对性地开展相应地传播和促销活动。
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一、项目简介：
凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。
凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了
销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。
现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。
二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计__年5月底办下。
由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。
二、市场概况及基本竞争格局：
a、东南板块及郑汴路商圈。
郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。
郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。
东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。
航海东路与107国道沿线是__年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和凤凰城一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。
b、小户型市场概况。
自__年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是__年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。
燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型(两室两厅75平米，三室两厅95平米)。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。
c、商铺市场
商铺是一个比较特殊的物业形态，商铺的价格是由商铺能为房东带来的租金多少决定的。目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段。凤凰城二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端，即将建成的大卖场的商业价值将会决定二期商铺的价格。人们对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格。
和二期商铺有竞争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的部分商铺。
三、项目s直投杂志
太原市房地产信息杂志的定向投递，通过强大的派发网络进行宣传，杂志本身的信息量大保存时间长和到达率高的优势表现的淋漓尽致。
九、费用预算(略)
十、专业精神和职业水准将为您带来不一样的效果
由于我们是联合和太原市的各强势媒体，同媒体同时由于政府的支持我们的费用会成为效果明显之外的另一个吸引人的地方。优势互补、资源共享、促成立体报道的舆论合力网络、报纸、电台和电视台联动合作组织，互相提供新闻线索，联合采访，充分利用双方的新闻资源，充分发挥各自媒体的传播优势，以达到宣传效果;共同策划新节目、新栏目。网络、报纸、电台和电视台的结合有利于双方争取更多的潜在受众。所谓潜在受众是指目前尚无受传行为而在一定时间内可能创造受传条件成为受众的人。
几个媒体的潜在受众虽不尽相同，但若结合起来，其潜在受众将是十分巨大的。将潜在受众转变为实在受众，既是传媒提高传媒效果的需要，也是传媒拓展市场，提高社会效益和经济效益的需要。网络、报纸、电台和电视台充分利用各自的传播优势，进行立体报道，达到舆论合力，这是媒体整合的主要目标。在网络、报纸、电台和电视台的整合过程中，网络、电视将通过栩栩如生的动感画面和快捷性的长处，使观众尽快得到初步的，鲜明的，直观的感性认识;电台、报纸则克服电视瞬间性的缺陷，利用报纸能反复阅读，具有稳定性的文字报道和犀利评论的特点，引导读者深入思考;杂志的针对性强、生命周期长的特点。这将有利于开发商和相关行业商家依据自身的情况特点，选择合适的信息传递给目标受众，同时保证广告容易被目标受众接受。媒体联动既发挥了各自的特长，又交叉互补，弥补了各自的不足和局限性，从而扩大了传播的深度和广度，形成立体传播的推广合力。
我们秉承如下方面原则：
1、经济节约，限度为客户省钱。
2、追求创新。广告形式力求创新，创新同时与创意进行很好地结合。
3、努力建立品牌与目标群之间的关系。对于大众媒体，通常可以有效地帮助建立牌的知名度。而对于小众媒体，则可以针对某些特定人群，而且它可以很好地建立起消费者与产品或品牌的某种内在联系，让消费者感觉亲切，感觉这是专为他而做的广告。
4、建立协作关系。巧妙溶入媒体中去，不但纯进行硬广告的宣传。
5、巧妙利用媒体本身的广告作用。适当的公关活动可以更好地提升公司形象，巧妙地利用软性文章的形式可以增强品牌的置信度和广告效果。
在整合营销传播中，“整合”是基础，互动才是双赢，需要在营销中产生拉力同时与消费者建立起良好的互动关系。
一、 调研收集资料
1、项目用地范围红线图、外部条件规划图及项目总平面图。
2、国家有关的建筑设计规范与准则。
3、郑州市(或项目所在城市)房地产息及有关配套文件。
4、同类项目开发的经验和资料。
5、有关房地产行业的经济指标和分析资料。
6、国家建设部发布的《房地产项目经济评价方法》。
7、《河南省建筑工程投资估算指标》。
8、现行房地产行业的税费取值依据及税率。
二、设计目的：
毕业设计是在专业课程已修完的基础上进行的综合教学环节，本设计是在实际类似工程基础上
结合学生能力拟定的课题。通过毕业设计的实践，巩固和加强学生所学知识，通过对项目的背景分析、规划方案、开发方案和营销方案和经济效益评价的编制，掌握各分项编制的原则、方法和步骤，并获得进行项目营销策划分析的基本训练，培养学生独立分析问题、解决问题和实际动手能力。
三、设计任务：
1、在教师指导下结合实际工程拟定项目背景资料
2、查阅、熟悉项目地块及规划图;
3、了解我国房地产业、郑州市(或项目所在城市)的基本状况、有关调控的政策;
4、项目周边楼盘的规划特色、开发周期、销售情况;
5、根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定位(不同年龄段、不
同消费层次、不同的风格喜好、不同地域文化差异)，进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，
产品规划、设计理念，最终完成产品定位。
6、根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求，制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。内容包括市场推广主题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计(VI设计及宣传品、销售工具设计)，广告设计创作，媒体投放，公关活动策划等。
7、项目的经济效益分析，主要包括：项目的建筑规模、项目总投资估算、项目的建设周期、项目的盈利预测、项目财务评估、项目不确定分析和规避市场风险策略;
8、项目销售策划(项目销售阶段)，此阶段主要是帮助发展商制定销售计划，协助展开促销工作，做好销售现场管理顾问，帮助发展商实现预定销售时间计划和收入计划。
9、策划结论与建议
10、打印、装订、呈交设计成果。
学生应在教师指导下，独立认真完成要求的各项设计内容;编制要求准确化、规范化、内容完整、计算正确，估算合理;按统一规定，装订成册。
四、设计说明：
1、项目背景研究：从国家宏观调控政策到郑州(或项目所在城市)房地产市场现状，再到本项目所处区域竞争态势分析，从宏观、中观、微观三个方面对本项目进行详实、准确、客观的市场分析、研究。
2、项目定位方面：主要根据项目自身因素通过S分析;
7.户外或其他媒体的分析;
8.不同的媒体组合形式的分析。
在去年金融危机之前，我们国家的房地产市场一片繁荣，楼房的价格被炒到了历史，不过在我看来只不过是虚假的繁荣，果然自从全球金融危机到来之后，我们国家的楼市持续低迷，虽然房地产厂家想出了多种促销方式，不过似乎作用一直不大。
房地产的持续低迷也影响了国家经济的发展，所以很多地产商在投资的时候更加谨慎了，一般的地段是不会再投资了，不过已经盖好的楼房却需要销售，我做房地产策划工作已经很多年了，奉命写出了房地产公司营销策划书。
一般说来，“营销策划书”并没有统一的格式和内容，但是，大部分的“营销策划书”都是针对发展商的需要而撰写的，通常包括下列内容：
一、研展部分
1、项目简介。其内容包括开发商、基地面积、总建筑面积、住宅面积、公建面积、容积率、绿化率、建筑密度、停车位、自行车停放面积、住宅总套数、地理位置等。
2、区域市场分析。其内容包括地理位置、交通配套、个案市调等。
3、swot分析。主要是在区域市场分析的基础上分析本案的优势(strength)、弱点(weakness)、机会点(opportunist)及存在的问题(threats)。
4、客源分析。包含客层分析、年龄层分析、客户来源分析等。通过对目标客户的分析，从而可以对产品进行定位。这部分内容通常可以用饼图来显示，较直观。
5、产品定位。包括产品建议、价格建议及付款建议。在产品建议中必须罗列出为什么这样定论的理由和房型配比建议，在价格建议中也要罗列出定价的理由和随工程进度和销售率可能达到的价格。
二、企划部分
包括：
1、广告总精神。
2、诉求重点。
3、np稿标题初拟。
4、媒体计划。
三、业务部分
主要包括销售阶段的分析、业务策略及执行计划两大部分。其中销售阶段分析一般分为三阶段(引导期、强销期、持续期)做详细阐述。业务策略及执行计划也分为三部分：策略拟定、销售通路及业务执行等做一一陈述。
完成了以上研展、企划、业务三大部分的报告后，一份提案报告书基本上出来了，但最后不要忘记还有一个关键的事情必须在报告书里涉及，那就是与开发商的“合作方案”，营销公司一般可以有三种代理的方式：
(1)纯代理;
(2)代理(即包括广告);
(3)包销。这三种方式的代理价格与佣金提取方式都是不同的，可以在报告书中罗列出来，由发展商去选择，双方再做进一步的商讨。“提案报告书”写出来后，做一个闪亮的包装也是很必要的。这可以给开发商一个醒目的感觉，使开发商感觉营销公司对提案报告是相当重视的，也可以让开发商对营销公司的实力有充分的了解。从而赢得开发商的信任。
总之，撰写“提案报告书”的主要目的在于能够成功地取得销售代理权，让开发商觉得“非你莫属”。
“以正合，以奇胜”房地产策划之体会
成功的房地产策划最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏实实的规范操作;只要在每一步的操作都到位的基础上，再加上一些突破之举，策划才能绽放异彩，取得成功!策划工作中应把握以下关键要点：
一、定位(市场定位、产品定位及规划设计等)
你的市场定位是否适应市场的需求，产品定位是否满足目标客户需求，这是项目成败的关键所在。“金×豪园”失败的定位是一个有力的反面例证。
二、时机(投资开发的时机)
投资时机的决定是建立在房地产市场把握的基础上。如果对投资开发时机的决策失误，则你所策划的项目很可能在未出世前已注定失败。“汇展阁、东海一期”的成功正是很好地把握时机的结果;“大厦、中心时代广场”的失败正是生不逢时的例证。对时机的把握关键的要点是你要清楚在什么时候应投资开发什么类型的房地产，还要清楚在不同的时期，房地产投资的利润水平会有所不同。因此，做好项目的前期分析是策划的第一步工作。
三、位置(项目开发所在的地理位置)
位置的选择取决于发展商的投资眼光。同样一块地，对于不同的投资者有不同的价值;不同位置的地块，其地价水平也不同，在选择位置时要清楚地价成本是楼宇总建造成本中决定的因素，能否取得物有所值的地块将直接影响着投资的利润水平。因此，了解发展商地价水平，做好项目的可行性分析是策划的第二步工作。“罗湖商业城”地块是物业集团在90年以4亿2千万的天价投标所得，这在当时被认为是一个失败的投资项目，但现在看来，再没人怀疑其敏锐的投资眼光了。
在接受代理楼盘时，发展商往往会要求其写出“营销策划书”。根据“提案报告书”的好坏，发展商决定由哪一家营销公司来代理其楼盘，所以，“提案报告书”制作的好坏，基本上决定了营销公司生存的命运。一份好的“营销策划书”，必须由营销公司的研展部门、企划部门、业务部门通力合作，才能很好地完成。撰写“营销策划书”来时，首先必须要求发展商提供个案资料、建筑规划设计初稿或蓝图，以及其他相关资料。在此基础上，再收集个案所处区域的都市计划图、人口统计资料、交通建设计划、公共工程建设计划及其他利多利空资料。同时，还要收集该个案区域市场的市场调查资料表，作为“营销策划书”的附表,据以作为提出“价格建议”、“产品定位”的数据资料。
其实我感觉策划书并不是最重要的，最重要的还是楼房的设计和地位问题，策划书只不过是一个参考，明眼人都知道策划书的作用只不过是一种宣传，至于宣传的效果，楼房的质量问题是最重要的。
做房地产策划已经还是不错的，不过最近的房地产市场普遍低迷，我知道这也许是暂时的，不过楼房确实要降价了，现在的房子实在太贵，超出了一般人的承受范围。我会在今后的工作中继续努力的!
一、活动目的：年终让利，促进销售
1. 促进春节返乡购房者购房热情;
2. 通过老业主推荐带动营销。
二、活动时间：2014-1-20至2014-2-14(正月十五)
三、涉及部门：集团营销策划部、物业公司、天运销售部
四、宣传方式：
营销策划部、天运销售部、物业公司共同协作于春节前夕对于桃花源业主赠送《春节购房优惠卡》及“春节对联大礼包”。
1) 营销策划部2014年1月15日上午11时前制作完成《春节购房优惠套餐卡》4200张：转交物业公司4000张(与营销策划部提供物业公司的“春节对联大礼包”数量一致)，天运置业销售部200张。
2) 由物业公司对于中天集团旗下营口地区往期楼盘业主及桃花源1期业主上门赠送“春节对联大礼包”+《春节购房优惠套餐卡》;
3) 由天运置业销售部门对于桃花源二期业主电话通知至销售中心领取“春节对联大礼包”+《春节购房优惠套餐卡》;
4) 物业、销售部门通知客户领取时间为2014年1月18-19日，1月20日上午8时物业公司、天运置业销售部门分别将剩余优惠卡交还财务部存档。
五、优惠明细：
1、活动期间成功订房，且于规定期限内补款时提供《春节购房优惠卡》即可享受相应优惠政策
2、《春节购房优惠套餐卡》为递增式优惠，具体方式如下：
① 购房者在此期间购买桃花源住宅享受房屋总价5000元优惠; ② 购房者在此期间再次购买车库，车库享受总价3000元优惠; ③ 购房者在此期间再次购买仓房，仓房享受总价2000元优惠。
3、《春节购房优惠套餐卡》拥有、使用人群：
① 物业及销售部门分发至桃花源一期、二期业主
② 活动期间任何人出示此卡均享受相应购房优惠
③ 此卡使用人不记名，财务收款时记录提供人即可。
六：审核
营销策划部制作优惠卡电子版后向天运置业总经理申请批准，由周春雷总经理审核批准后通知印刷。
批准人：
天运总经理： 营销总经理：
签收人：
营销策划部： 天运销售部：
物业公司天运分部：
[春节楼盘促销活动方案]
一、前言
在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。
__商业城项目是__房地产开发公司开发的精品物业，将成为__市北区的新型休闲地产商业的经典作品。
__商业城座落于__市城区北部的__广场旁，是__地产开发公司的新建项目。本项目占地__平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼(含负一层)和两栋塔楼(分别高四层)组成，总建筑面积约为__余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为__多平方米，商业裙楼建筑面积约__平方米，塔楼建筑面积约__余平方米。项目总投资约__万元。
经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。
二、项目营销总体策略
营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。
三、项目营销目标方针
根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。
1、树立一个新锐概念：休闲式购物商业。
2、倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。
3、提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。
4、启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。
5、酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。
四、销售目标
1、销售(招商)目标。
2、销售目标分解，根据项目的定位及施工进度计划，进行营销工作。
如果你把要解决的问题写出来，形成一套完整的方案，就会发现自己的思路会更清晰，通常面临一项任务。写方案的时候要运用专业知识去进行研究解析，怎样写出有效得当的方案呢？趣祝福的编辑为您精心整理了一份符合您要求的“营销方案”，更多信息请继续关注本网站！
一、公司简介
__茶行有限责任公司于1998年正式成立，公司设有初制茶车间、精致茶车间，普洱茶车间，小包装车间、手工名茶车间等。公司现有管理人员20多名，职工200多名，已经建立了完善的竞争激励机制和严格的奖惩机制的管理体制。始终坚持人无我有，人有我精的经营理念。
__茶行有限责任公司注册商标为“__号”。“__号”茶吸取了前人的传统普洱茶的制茶经验，完全以生长于“六大古茶山”原始森林中的古茶树的肥大、粗壮芽叶为原料加工而成。“__号”共有普洱茶和绿茶系列50多个品种。目前，__茶叶已经销往香港以及东南亚、韩国和日本、台湾、深圳、广东等地。
二、策划目的
__责任有限公司“__号”牌系列茶以“人无我有，人有我精”的经营理念，满足消费者的需求。在市场经济的观念指导下，__行市场营销根据“普洱茶”茶的定位和消费群众状况，运用市场营销组合，采取各种策略和手段，去占据目标市场，让广大消费者及早品尝到“普洱茶”的风采，力争在市场的目标消费群中知名度提高到100%，美誉度和信任度达到茶叶营销策划方案，年销售量翻一番。
三、普洱茶历史
普洱茶位于__地区的古“六大茶山”，三国前就有茶树种植，三国之后，茶就作为商品外对贸易，晋时逐渐发展，唐、宋已形成茶叶商品基地，明洪武年间被划作一个单独的行政区域。
清朝中叶，古“六大茶山”鼎盛，产品远销四川、西藏、南洋各地，普洱茶从此闻名中外，普洱茶外销之路，就是历史上的茶马古道。
历史的普洱茶外销路线主要有以下几条：
一条是从普洱出发至昆明、昭通、再到四川的泸州、叙府、成都、重庆至京城。
二条是普洱经下关到丽江与西康西藏互市。
三条是由勐海至边境口岸打洛，再分二路：一路至缅甸、泰国;二路是经缅甸到印度、西藏。
四条是由勐腊的易武茶山开始，至老挝丰沙里，到河内再往南洋。
在江北古六大茶山境内有7条：易武至江城道、易武至宁洱道、易武至思茅道，此道是主要道，易武至倚邦、莽枝、革登也走此道，易武至车里再到勐海道，易武至老挝磨丁道，易武至老挝勐悻道。於道光二十五年(公元1845年)从__经思茅至倚邦通过磨者河上的承天桥再到慢撒、易武那条由石板镶成的古茶马道，约宽2米，长达数百公里。
昔日茶山有许多茶号和茶庄专门从事茶叶的收购、加工和外运销售，呈现一派繁荣景象。
四、市场存在的问题
1)茶园生产力低：
一是无性良种少;二是高山优质茶产区茶园少;三是现有茶园因肥培水平低，分散、老化、抛荒等现象严重。
2)茶厂生产力低：
因茶厂规模小、设备差，自动化、信息化程度低，竞争实力弱。奇怪的是，茶厂规模仍有缩小之势。
3)市场建设不足：
由于产品没有市场信息指导，没有畅通无阻的渠道销售，盲目种植、盲目生产，销售困难。即便有，也是有一时，无一时;短期有，长期无。出口上，全国没有一个拍卖市场，生产无法与国际市场相联系。
4)产品竞争乏力：
品牌多，名牌少，没有象“立顿”这样的世界级品牌;产品质量差，原料差，感观品质差;以次充好，以假充真，卫生指标不合格，农残超标。
5)管理水平不高：
由于体制等多方面的原因，整个行业对管理科学重视不够，管理人员基本上没有受过管理专业培训，现有企业潜力发挥不出来。
6)行业管理无序：
当前茶业好似纯粹自由市场经济，放任自流。
7)人才严重短缺：
由于茶叶全行业亏损，专业人员纷纷改行下岗。在岗的或者在政府机关，或者在效益较好的大企业，或者自立门户经商卖茶，而种植业、企业市场一线人才严重短缺。
8)市场开拓不力：
东方人把茶当艺术，而西方人只将茶当商品。中国茶文化丰富，而对茶行销不力。
9)科技投入不足：
茶为何斗不过咖啡?且看咖啡周边设备的研究增加，而茶之永远壶壶杯杯而已。“七题几五”、“八五”国家自然科学基金对茶叶机械、茶叶加工的研究课题是零。__省茶叶研究所70多年的历史，70多名科技人员，科研经费最少的一年仅几万元。
五、产品市场机会点
随着社会的不断进步，人民生活水平的不断提高，人们的消费观也在不断的转变，而西双版纳昌泰茶行公司推出的“普洱茶”系列高品质茶品，从产品定位方面主要针对品茶爱好者、机关企事业单位人员、知识份子等有一定消费水平的广大群体。
从“普洱茶”的消费层来说，其消费场所主要是以高档茶楼、茶铺、各大商场、专卖店、酒店、中高档娱乐场所，以及机关、大中型企业单位人员、会议为主的集团性消费。
六、销售目标
在全国各地大中城市都设立分销点，部分产品会出销国外，在全国乃到全球形成广泛的销售网络。预计销售额为：1000万RMB。
七、销售方案
1、营销思路：
首先对业务员进行茶叶及营销知识方面的培训。在营销计划中，将营销思路分为2个部分，一方面以中高档产品为主打方向，强化“普洱茶”这一品牌意识，通过品牌战略吸引消费者，另一方面针对大众档次以(低档茶为主)非品牌战略面向广大普通消费者，通过部分批发渠道或直接进入低档茶铺、茶馆。
2、实施手段
根据“普洱茶”的产品定位和消费群体(场所)，将业务员分成若干个业务小组，从各个领域去开发市场。
按消费行业及场所分类或按区域划分组建以下业务组：
1、中高档茶楼业务组
2、大中型商场超市业务组
3、企事业单位、会议(集团消费)业务组人
4、宾馆、酒店、高档娱乐场所业务组
5、有实力的干杂店、批发零售商业务组
6、省市茶叶公司及批发商、大众茶铺组
以上六大业务组力争在三个月时间内全面拓展业务，迅速占领市场，同时配合以各种促销手段和广告宣传。
八、推广策划方案
一)宣传普洱茶文化：
普洱茶从最古老的传统手工制作工艺，到现代先进的科学制茶工艺;从古代“八色贡茶”、“金瓜茶”、“金瓜贡茶”到现的“南糯白毫”、“女儿茶”经过了漫长的历史岁月。是普洱茶的古今杰出代表。
二)注重品牌包装：
茶叶包装上无论是文字广告还是图画广告，都应言简意赅，重点突出，文字图画不宜过多。文字的多少和图画的排列应是包装物外表面的面积大小和形状特征而定，同时还要十分注意文字与图画的协调性。一般说来，茶叶商品包装上的文字广告内容有这几个主要方面：
(1)茶叶商标与名称;
(2)茶叶产地：
(3)简要介绍该茶的品质特征：
(4)茶叶的净重。有的包装表面还附有简明扼要的茶叶保健作用说明。
三)加强品牌推广：茶叶推广在具体实施过程中，要讲究实效。
九、市场推广活动
1)召开大型新闻发布会
A、邀请对象：
国家级茶叶专家
产品经销商
新闻媒体
B、活动形式：新闻发布会向社会公开推出“普洱茶”品牌形象。
C、预计活动时间：20__年4月中旬
D、费用预计：5万元
2)举办“普洱茶”产品推介会
A、邀请对象：
国家级茶叶专家
产品经销商
大中型商场负责人
B、活动形式：品茶会形式，介绍“普洱茶”的主要特点与中国十大名茶的相比美的特点。
C、预计活动时间：20__年5月中旬
D、费用预计：5万元
广告是费用较高的促销手段，促销结果如何，能否增加茶叶销量，取决于广告效果，广告效果包括经济效果(广告对茶叶销量和企业利润的影响程度)、社会效果(社会公众对茶叶企业和茶叶的认识程度及广告对人们生活方式、消费习惯的影响程度)、心理效果(顾客对广告产生的心理作用)，最终以经济效果表现出来，经济效果可以通过下面公式测定：
广告效益：销售增加额/广告费用增加额100%或广告效益：(本期销售额_基期销售额)/本期广告费用。
当然，促销效果还要受其促销组合因素的综合影响，得出测定结果时也应考虑其它因素，通过综合分析，可以为企业科学制订广告策略，调整广告思路提供依据。
茶叶企业在进行茶叶广告宣传时，也应强化与工商、技监、质检、新闻等单位的沟通与接触，共同防假打假，出现意外问题及时处理，防止负面影响，强化横向联系，走强强联合，优势互补的路子，不搞窝里斗，恶性竞争，共创良好的茶叶市场竞争氛围。
一、活动主题：
闹新春，xx送贺礼
二、活动日期：
1月5—2月8(共计34天)
三、活动范围：
超市各连锁店
四、活动目动：
1.营造卖场春节的节日气氛。
2.通过春节的一系列活动，提高客单价，提高销售额。
五、广告语：
1. 天天底价、样样动心
2. 闹新春，xx送贺礼
3. xx购物、温馨到家
4. 新鲜、实惠、便利、满意
5. 全面提高家庭生活品质
6. 流行品位、精致生活
六、活动内容：
1．超市年货一条街
在超市入口的主通道处做一条年货街，以大堆头的形式陈列，陈列商品包括：过年时老百姓主要购买的商品。例如：粮果、瓜子、礼盒等，所有堆头上方挂上春节的装饰品。
2．春到，福到、xx到
时间：1月5日——1月21日
凡在超市一次性购物满50元，凭当天单张购物小票领取“福”字一张。（每人每次限送2张）（团购除外）
3. 幸运购物抽红包
时间： 1月21日当天
凡来我超市购物的顾客可凭当日电脑小票抽取红包一个。
说明：在抽奖箱内放置红包。红包分三类
＊空红包 占50%，
＊一元红包 占30%，
＊三元红包 占20%。
4．幸运购物连环奖
时间：1月5---2月8
内容：活动期间，凡在xx及各连锁店购物满48元即可参加“购物连环中大奖活动”，96元抽两次，依次类推；将刮刮卡的副券投入另一个奖箱，还有机会中幸运奖。（团购除外）
刮刮卡奖项设置：
一等奖 集齐三个词组（超市、精致生活、流行品位）
奖xx牌26吋彩电一台（价值3000元）
二等奖 集齐任两个词组（超市、精致生活、流行品位）
奖xx牌微波炉一台（价值800元）
三等奖 集齐任意一个词组（超市、精致生活、流行品位）
奖xx牌电饭煲一个（价值150元）
（一等奖1名 / 二等奖30名 / 三等奖100名）
每周幸运奖奖项设置：
一等奖 奖50元的购物券 10名
二等奖 奖20元购物券 100名
三等奖 奖3元购物券 1000名
七、具体操作：
①. 印刷刮刮卡，每张刮刮卡印有“超市、精致生活、流行品位”其中任意一个字。每张刮刮卡都印有不同的编号。其中“精”字2个，“流”字50个，“市”字200个。由此可控制一等奖2个，二等奖15个，三等奖30个。视具体情况操作。
②. 各连锁店统一操作、统一执行。
③. 在总店设置奖品的样品放置台。摆上精品，表明奖项。
④. 重奖的顾客凭刮刮卡到总店指定的领奖处领取奖品，或就近店兑奖。
⑤. 每隔一星期从各店集齐的副券总在抽取幸运奖。一等奖1名，二等奖60名，三等奖300名，共361名。
⑥. 顾客抽奖之后主券保留、副券投入另一奖箱。
⑦. 顾客根据和副券相同编号的主券领取幸运奖。继续保留主券。
⑧. 兑奖截至日期 年2月15日。
⑨. 中奖者将以海报形式在各店公布。
⑩. 刮刮卡涂改、字样不清或撕碎等视为费卡。
内部员工不得参加任何活动。
注：
1.以上活动不可重复参加；
2.均以当天单张电脑小票兑奖；
3.兑奖后须在小票上注明“已兑”字样。
一、项目背景
伴随着全面建设小康社会的推进，城乡一体化趋势不断增强，外出务工人员在社会经济中扮演着日渐重要的角色，外出务工人员每年有大量的工资性收入从城市流入农村家庭。面对春节旺季的储蓄余额大战，各大商业银行都推出了具有竞争优势的产品和客户优惠活动。邮政储蓄具有方便的存取功能和异地交易功能，是广受外出务工人员欢迎的金融工具。在此基础上，邮政金融机构进一步创新业务发展方式，通过建立外出务工人员数据库，增进与外出务工人员群体的有效沟通，挖掘外出务工人群金融服务需求，并采取有效方式加大资费优惠力度，将极大提高邮储在当地金融市场的竞争能力，增强20xx-20xx邮政金融业务跨年度竞赛发展动力。
二、总体思路
以外出务工人员为服务对象，依托“江苏邮政数据库营销应用管理系统”，大力开展数据库营销活动，引导客户办理邮政金融业务，实现金融业务精准营销，提高营销效率，并采取有效方式进行异地存取款手续费减免提升客户满意度，全面增强邮政金融市场竞争力。
三、工作流程
（一）数据采集
各局首先要开展对本地区外出务工人员信息采集完善工作，要以网点为单位，以省函件局下发的数据为基础进行前期的拜访和信息采集，采集内容包括姓名、地址、邮编、联系电话等基本信息外，还要尽量多的采集身份证号码、职业、文化程度、家庭年收入、金融产品需求等重要信息，为下一步营销活动夯实基础。
（二）业务宣传
各局要以主题宣传、上门宣传、服务宣传等多种手段，加强此次活动的宣传推广工作。要以“走千家访万户”及“福农卡”卡折发放为契机，将针对外出务工人员的优惠政策印制成卡片、折页等形式发放到到每一户外出务工人员家庭，讲述邮政金融产品的优势，了解客户需求，解答客户提出的问题，全面提升客户认同感，营造发展氛围。
（三）客户办理
客户凭打工异地邮政储蓄存折或绿卡到支局窗口办理活期转定期业务，支局窗口办理后，当场将产生的异在交易手续费返还给客户，此费用由支局先垫付，市县金融业务局次日将此费用返还给支局。
（四）内部操作
1、后台建立一个“内部核查校对系统”，省公司将下发该系统的程序包供各局安装使用，具体安排另行通知。该系统对绿卡或活期存折存取款交易进行流水对比检查，凡产生的异地交易记录记入流水，建立数据台帐。
2、支局窗口根据项目要求对符合条件的用户，按照异地手续费的金额，由支局窗口当场返回客户活期帐户上。
3、次日上午，市县金融业务局根据系统交易流水进行核查对比，核对产生手续费的交易记录与定期新开户易记录信息等项数据记录是否相吻合。
4、将记录吻合的交易生成流水及日报表，市县金融业务局每日汇总，次日将支局上日垫付的手续费返还支局。
5、注意事项：享受减免手续费的仅限异地开户邮政绿卡的外开本取手续费，其他手续费不减免；定期新开户如提前支取，手续费由支局自行承担。
（五）其他事项
各局要针对不通过邮政金融渠道进行资金划转的外出务工人员，通过直邮、短信、电话、上门拜访等形式引导其办理邮政金融业务。营销过程中，可通过发放春节大礼包、新年贺卡、赠送礼品等服务手段，有效开发客户，同时，可以召开以乡镇为单位的外出务工人员座谈会，向返乡务工人员详细介绍邮政金融业务，邀请他们参加网点产品推介会，由专业人士向他们介绍储蓄、保险等金融产品。
一、活动时间：
__
二、活动地点：
大戏台、公园
三、活动资料：
1.徒步登上云台山赏菊怡情看美景相约古渡吟诗作画。
2.欢度重阳看大摄影作画留记忆(以从老年人的视角把古城的变迁与发展，经过摄影、书画、作诗词等形式表达老年人对家乡十年来变化的感慨)。以上活动中，摄影、书画、诗词创作，主办方将邀请我市的学者学者进行评比并颁奖。
3.表彰10名热心支持社区工作，主动参与社会公益事业的健康老人。
四、参加人员：
社区老年代表、社会各阶层的老年同志、市区内的老年摄影、书画、诗词爱好者。(参加登高活动的年龄：50-70之间且身体健康者，70岁以上必须有家属或有组织上的陪同方可参加)
五、主办单位：
六、具体活动：
1.登高：__日午时1：30在伯先公园门口集中从东路口往山顶走，一路上参加的老人可用照相机、书画、诗词创作等形式表达古城的变迁，参与人员须在四天内(30日午时6：00前将摄影电子稿，书画、诗词创作稿送到社区办公室，由社区统一制作成展牌，邀请学者点评、评出一、二、三等奖)。
2.表彰：午时3：20在在西津渡二期工程尚清大戏台前的广场，有冠名单位的领导，来社区参与活动的各单位领导，向获十佳“社区礼貌健康老人”的老同志颁发荣誉证书。
3.看大戏：午时3：30开始在西津渡二期工程的尚清大戏台，由社区戏曲队、歌舞队、时装队表演节目。
七、参与单位：
市第二干休所，市、区老干部局，市、区老龄委，市外事办公室，市礼貌办、市退管中心、区委组织部、区总工会。
服装淡季促销是开服装店的必修课之一。服装淡季促销是指在服装销售淡季进行有必要的促销手段，从而降低成本，提高销量。服装淡季促销有很多种方法，如果针对服装淡季促销的方法得当，可以收到很棒的服装淡季促销效果。“旺季取利，淡季取势”，这应该是服装淡季促销的核心思想。取利，就是要夺取最大销量；取势，则是获取制高点，争取长期的战略优势。同时，淡季需求不旺。企业的营销应更强调竞争导向，把更多的精力放在观注和分析竞争对手上。相对而言，旺季则应强调需求导向，顺应消费者需求的功能创新对于“取利”更有现实意义。另外，淡季意味着绝对销量的绝对减少，应该尊重这一客观事实。
一、抢减量增销量
提高销量是淡季促销最直接、最现实的目标。
“旺季做销量，淡季做市场”，这句话在sales中广为流传，实际上反映了淡季中普遍的松懈思想。旺季的辛苦用命和淡季的休生养息，已然成为大多数公司的运行规律。这本也无可厚非。但常理的存在，也是机会的存在。同时，淡季销量的增长显然不会来源于市场的增量，而是来源于对手的减量。说白了，就是在对手松懈时从他们手中抢。这也是“淡季旺做”策略被采用的原因。
“旺季抢增量，淡季抢减量”，是淡季提升销量的根本策略——以比对手更强的、更广的宣传和更低的价格进行掠夺。但需要指出的是，淡季的绝对量毕竟有限，所以，投入的兵力要有度，抢的程度也要有个度。而且，淡季做销量，同样重在取势。
另外，创新很重要。营销的本质就是要将同质的产品买出不同来。创新就是要创造差异化，差异性的，差异性的市场定位和市场选择来完成淡季销量的增长。
（1）适时推出新品
在淡季适时推出一些新产品，可以有效地切割对手的市场份额。从取势的角度来看，能强化企业品牌在消费者心智中的地位。对于营销预算有限的企业，以有限度的广告宣传和适量的新品推出可以取得不错的影响力。
（2）发现产品新的消费方式和新的消费用途
发现和引导新的消费习惯是淡季挖掘销量的有力途径。一些别出心裁的消费方式，如饮料在冬季的“热饮”——“煮饮料”、“煮热露露”、“煮姜丝可乐”、“热椰汁”，甚至“煮红枣啤酒”，就是淡季促销的.创新典范。
（3）坚持适度
有一些企业本着“投入和产出成正比”的原则，在淡季大幅压缩费用。这样做，只会使销售压力更大，淡季更淡。某滋补酒在陕西省市场上就曾因为在淡季大幅缩费用——取消了陈列费用，降低人员工资和提成，结果造成陈列质量的降低和大批销售人员的流失，旺季到来时，已措手不及。
相反，在淡季保持适度的，特别是形成对竞争者强大的压力，往往能取得事半功倍的效果。
大部分营销专家的共识是：淡季将有限的资金投资在能够刺激消费者的活动上是比较明智的营销方法。
值得注意的是，淡季的切勿过分依赖于单纯的降价打折上。为了减轻库存压力、增加现金流而进行的大幅度打折，会破坏企业的品牌形象，影响后续的销售。替代性的策略是，可以考虑提高产品的附加值和增加一些服务，这样在增加短期销量的同时，不会对已经购买了产品的消费者造成太大的负面影响。
（4）强化和开发淡季渠道
进入淡季，通常的旺季主力渠道都会大幅度萎缩，但另外一些销售渠道则开始展现其价值，这就是淡季渠道。比如瓶装饮用水，秋冬淡季时，超市、批发市场、零售店、摊点等正常渠道萎缩很大，然而生意冷淡了一个夏季的、桑拿中心却进入了顾客盈门的季节，人在洗浴、桑拿后会感到口渴，水的消费量很大。如果能拿下某个区域市场内大部分和桑拿中心，销量依然可观。
淡季的渠道策略无非两方面：一方面，在淡季，销售波动较小的渠道应该得到强化；另一方面，针对产品特点，开发新的渠道，适应产品的淡季销售。比如，有的企业在旺季时注重开发城市区域市场，强化批发渠道，淡季时则侧重于农村市场和机构大客户，成功实现了销售无淡季。
（5）市场转移
淡季除了有时间限制外，还有区域限制。也就是说，在同一时间内，在不同的区域市场，淡旺季是不同的，至少程度上是不同的。例如，有的产品就存在“南淡北旺”和“南旺北淡”更替的特点。而相当多的产品当国内市场进入消费淡季时，在国际市场却进入消费旺季；在城市出现淡季时，在农村或城乡结合部可能根本没有淡季的迹象。中国国土辽阔，横跨多个气候带，更有着进行市场转移的腾挪空间。例如夏装，当我国北方进入冬季时，南方却依然阳光明媚。
一、淘宝客营销
前提：选定蓝丝羽商品。
途径：炒作概念，传播信息，营销推广。
二、淘宝客推广程序
1、设置主推商品。
2、设置佣金比率，吸引淘宝客。
3、提供淘宝帮派和qq群（淘宝客交流平台） 。
4、在淘宝论坛及微博平台发布淘宝客招募信息 。
5、集中淘宝客到交流平台以便统一管理。
6、根据推广计划淘宝客分类等级设置不同佣金比率。
7、维护交流平台。
三、淘宝客招募方式
四、推广计划
五、通用计划淘宝客分类等级
六、淘宝客活动
1、奖励吸引淘宝客 月度淘宝客销售排名榜单。
2、打造爆款产品，设置高佣金。包装产品、推广、促销、做一款高人气的产品，才能让淘宝客对蓝丝羽家纺的产品放心信心推广。然后根据店铺设置一个合理的佣金，相当于赔本挣流量，高佣金+爆款=高曝光。
3、参加淘宝免费资源活动。
每周淘客招商群里面都会发布招商信息，利用这部分的资源，每周按时提交资源素材，报名资源到后台去报名。相当于免费提供了淘客推广。
4、 找一些大的淘客网站进行包月广告。淘宝导航网及其他一些好的购物网站，设置广告位，或者广告位+佣金（把站长作为淘宝客）的形式推广店铺。
20XX年圣诞节即将来临，为了让人们体会到xx品牌的辉煌气势和我们酒楼独特的圣诞文化氛围，力争做到比往年更具节日气氛；并在装饰和布置上突出新颖和独特；加大广告宣传力度，达到在经济利益增长的同时，最大程度的达到良好的社会效益。
初拟策划及布置方案如下：
一、圣诞节酒楼的布置及装饰
1、今年的酒楼布置及装饰以广告公司和市场营销部同时进行的方式来操作。
2、今年的酒楼布置及装饰以大厅，大厅外，各前台营业点，x楼晚会现场做重点，其他地方为辅。
3、今年的酒楼布置及装饰具体细则和费用另呈领导批示。
二、圣诞节主题活动安排
1、平安夜，狂欢夜自助大餐
内容：大型自助餐，综合性文艺节目，大型抽奖活动。（奖品以赞助为主）
气氛布置：热烈、明亮、欢快
节目安排：由娱乐部负责，中间穿插抽奖活动，市场营销部负责节目审核和总协调。
2、 烛光晚宴：
内容：烛光晚宴、家庭套餐。适合家庭、情侣。
气氛布置：全场烛光，放轻音乐，强调安静祥和，浪漫温馨气氛。
三、酒楼整体气氛布置
1、给各营业区发圣诞小姐服装，由圣诞小姐为客人服务，给小朋友发礼品。
2、整个酒楼安排x名圣诞老人发礼品。
3、大堂及咖啡厅以气球为主体作节日气氛布置。
4、酒楼提供照相留影服务。
四、广告宣传
1、在电视台，xx频道及晚报作广告宣传
2、印制宣传单xx份
3、印刷贺卡送客户
4、大堂广告，大厅外横幅，电梯广告宣传。
XX中国xx第16届春季房博会暨家装文化节，将于XX年4月29日-5月1日在xx市国际会展中心隆重举行，这是一次房产、家装营销的盛会，届时将有数百家参展企业、数万名市民光临，如何在“房博会”上吸引更多的市民光临你的展位、取得销售佳绩？
为此，xx邮政数据服务咨询中心结合数据营销理论，从私家车主、公积金、毕业生、企业精英、私营业主等海量的数据信息中，挑选出针对“房博会”销售的目标群体，利用信函一对一沟通形式，通过一定的优惠手段吸引市民，帮助新房、家装销售企业主动出击，实现“房博会”销售佳绩。
一、精选名址：2万条（也可根据各楼盘需求适量寄发）
1、适婚年龄群体（24-30岁）70x0条；
2、父、母年龄群体（45－55岁）7x0条；
3、各楼盘周边二公里以内老小区业主5000户，投递到户；
4、各楼盘收集的客户名址1x00条。
二、寄发形式：
1、开窗式信封：采用信封（或开窗式）+内页形式，信封内可夹寄邀请函、礼金券、优惠券等，可凭夹寄的这类凭证至房博会展位领取一定的礼品，以此吸引更多的市民光临你的展位，提升人气，促进销售，开窗式信封类似于银行账单信函或交警告知函式样，具有一定的隐密性，开拆率较高。
2、直邮通：信封连内页形式，a3规格，也可更大纸张尺寸，特点是经济实用，简便易行，广告版面直观，邀请函、礼金券、优惠券等可直接印制在内页面上。
三、寄发单价：
2.00元/封。含名址筛选、设计、印刷、寄递等一系列服务。
四、寄发优势：
1、主动出击。在目前楼市库存量加大、现房积压的情况下，不主动出击，很难有大批客户上门主动签单；主动出击不是漫无目标、广撒网，是对特定条件的人进行主动出击，成功率会大大提高。
2、选定人群。本方案所提供的人群是经过多方面比较、精挑细选的，具有一定的市场需求，签单一人，可带动一个家族或同事，选定人群是关键，是本方案的初衷，精准宣传更可提高品牌知名度。
3、立即实施。市场不等人，选定目标群体，主动进行营销，你的签单成功率才会大于别人；不是没有市场，只是你没有抓住或使用好市场营销的方法。
茫茫人海，数百参展企业，要取得销售佳绩，谋划在先，事在人为，成功的你就立即行动吧，你的客户就在你的眼前！预祝贵企业在“房博会”上取得成功，达到预期目标。
在讨论婚庆红酒市场开发策略之前，红酒企业的营销人员首先应该明确开发这一市场对于企业的不同意义，婚庆红酒市场的营销推广目标。我们可以根据红酒企业在面对婚庆市场开发时所关注的侧重点不同，大体划分为利润导向型、销售额导向型、品牌树立导向型等几个类型。
例如，实行利润导向型的企业，就要求开发深度个性化的红酒产品，包括红
酒的葡萄品种选取、陈酿时间长短、酒标个性化设计、成品特殊递送服务等方面都要求体现该款红酒的特殊性与唯一性;而浩文酒业采取销售额导向型，主要追求的是销售量的增加，在红酒个性化方面可以为消费者提供性价比最优的产品组合，以达到最大限度的销售额的实现，从而在整体市场中扩大市场份额;应用品牌树立导向型的企业，要求在客户选择、产品展示与消费场所选择、媒体策略上要求葡萄酒企业更加有针对性，目口一切围绕的是葡萄酒企业品牌的展示与宣传，通过红酒市场开发而达到树立良好品牌形象的营销目标。
通过事先对婚庆红酒营销目标的设定，就使得后续的营销推广与宣传工作
‘有的放矢“。但无论葡萄酒企业采取什么样的营销推广目标，婚庆红酒市场围绕的主要还是产品的“个性化定制’，而不同的营销推广目标会影响红酒“个性化定制‘程度差异，最后都会在葡萄酒企业的营销推广策略中有所体现。婚庆服务的目标消费群体十分广泛，不同的消费人群在收入水平、消费层次、个性爱好、需求特征等方面具有很大差异。因此，红酒企业的婚庆专用酒需要进一步地来细化，即根据不同层次的消费者来开发不同档次的婚庆酒，诸如酒标个性化程度、个性化酒套、酒的质量层次和酒水的价格等级等都要囊括在内。
二、婚庆红酒市场的消费者购买决策过程
有资料显示，我国目前正进入新的婚育高峰期，全扬州每年大概有300-1500
新人登记结婚，婚庆消费总量高达4000-8000万元，而每年婚宴用酒总量超过1000万元。而且，根据我们中国饮酒传统习惯，婚庆用酒主要还是以白酒为主，葡萄酒在婚庆市场的出现只是起到了“锦上添花”的作用，也就是起到为白酒的“点缀‘作用。另外，很多的白酒企业可以说在婚庆用酒市场上都有所建树，这些都为浩文酒业开发婚庆红酒市场提出了更高的要求，比别人更专业、更优质的诚信最主要的根本。
★作为直营部的员工，我们首先要认识到谁是谁是决策者
根据对星期天对扬州酒店婚庆的简单调查，加入扬州本地人文色彩的综合评
估显示，婚庆活动中约40%的决定出自女方，50%的决定出自双方父母，10%的决定出自男方;而在出自双方父母的决定中，又有约80%以上的决定出自双方的母亲。也就是说，在整个婚庆活动中，约80%的决定出自女性，即女性在婚庆决策中处于绝对主导地位。因此，利用女性惯有的时尚性、细腻性、模仿性和感性化等特点来促使他们做出决策尤为重要。而被选择的婚庆红酒“个性化订制”的具体要求，就主要由结婚新人根据自己的喜好、经济水平和消费习惯来决定。
★ 谁是消费者
在某一款红酒被客户选用当作婚庆用酒，并根据客户的订制要求进行产品设
计之后(我们的特标10箱以上，我们就可以做特标)，我们还需要进一步追踪，已被选择的葡萄酒将会被谁来消费。新人及其父母之所以选择红酒作为婚庆用酒，更多是期望在婚庆过程中满足自身的时尚感、独特感、荣耀感和浪漫感等心理层面的诉求。
这一系列诉求都被希望能够在葡萄酒订制产品消费前、消费中以及消费后得
以体现(我们可以赠送代表公司的庆婚花篮，这点又帮花艺公司或是婚庆公司销售了一篮花，该花篮必须在提供我们信息的公司进行购买，达到互利的效果)。所以，婚庆红酒消费者的诉求可以分为精神层面与物质层面，消费者的范围包括新人及其父母以及在婚宴上的几乎所有来宾都会成为红酒的消费者，这些将要体验婚庆订制红酒的人群，既是本次活动的消费者，而且有可能成为浩文酒业以后市场的潜在消费人群。所以说，婚庆红酒市场操作人员，其实做的是“一石二鸟”工作。
★ 婚庆酒水预算有多少
平均每次婚礼消费，城市大多在4万元-10万元，农村也有1万元-5万元，其中酒水的消费占整个婚礼费用的5%-10%。也就是说，根据不同消费者的消费层次，婚庆酒水的消费低则千元左右，高则可以达到近万元(包括白酒、啤酒、葡萄酒和部分饮料)。因此，就像我在先前讨论的，在这样一个市场条件下，我们浩文酒业可以采取不同的婚庆红酒市场营销目标，或着眼于利润、销量，或着眼于品牌树立。在浩文酒业所能提供的产品形式上，为了烘托气氛主要以红葡萄酒(其中包括红葡萄酒和干红葡萄酒“干白不适合于婚庆市场避免搭配错误导致自身的销售方案失败”)为主，而我们公司选红葡萄酒的等级质量可以根据具体客户的`要求来确定。例如针对大众型婚宴红酒消费，我们可以采取销量导向型营销目标，为这一市场准备40-100以内的的红酒应该具有质量上乘、口感适合以及价格适中等特点。而针对高端客户，我们也可以采用利润或者品牌树立导向型营销策略，深度开发“个性化”的红酒产品，这样品质卓越、较高价格的婚庆红酒在这一场合就会得到释放(具体客户的要求来确定，也可以根据宴席的桌子不同的等次摆放不同层次的酒)。
★那么对于我们的直营市场部来说，消费者在哪里购买酒水最为重要，也就
是说销售者的购买场所在哪里?
目前酒店在接受婚宴预定时，婚庆用酒酒水大都是采用自备的形式，所以婚
宴上的酒水就需要新人自己或者亲戚朋友来自己选择，而选购的渠道大体为商场、超市、批发商或喜糖、喜烟、喜酒分销点。浩文酒业可以专门针对这类购买场所开发一系列促销宣传用品，例如条幅或者POP悬挂(‘XXXX、百年好合’、“经典浪漫、XX干红”和“XX与您共庆天作之合”等)、家电购买(苏宁电器、广源国美、五星电器、等等)、家居用品消费、婚庆公司和花车装饰公司(鲜花店预订鲜花的)、婚纱摄影楼(上花轿、龙摄影、天长地久、罗马假日、等等)以及结婚纪念照优惠卡、积分卡等等与其他婚庆用品的消费产生联动，更为重要的是浩文酒业直营和其他商超、酒店营销人员还需要与婚庆酒水销售场所的经营者建立良好的客情关系，首先针对他们制定促销激励计划，提供翔实的新人约定酒席的信息和新人的联系方式订信息，进而我们才能提前的做好预先宣传工作和优惠政策，起到影响或者促使目标群体作出最终的购买决策。
三、绘制红酒婚庆市场的营销路线图
在明确了我们婚庆红酒市场开发的营销目标和目标消费群体的购买决策过
程之后，我们还需要获得目标消费群体的“第一手资料”。那么，从什么途径来获得比较准确的客产资料?通过婚纱摄影楼、婚庆公司、喜庆渠道批发商，我们可以制定一个婚庆酒水潜在客户登记表，为下一步的客户接触和跟进建立客户数据库。这样，我们浩文酒业的直营部和企划部就可以有针对性地开展营销推广活动了。
具体的营销策略可以有以下几点：
★媒体宣传
五一节、十一国庆节、元旦都是中国新人的结婚高峰期，这些是我们酒业公
司需要补抓的高峰期，这时候由于广告宣传效果的滞后作用，我建议在结婚高峰期的前一个月采用间歇式的广告提醒，靠近高峰期的集中轰炸式投放策略(选择媒体投放高质量的广告。备注：由于红酒市场还有张峪等品牌、还有一些所谓便宜的进口红酒，所以光光靠投入广告不没有用的，在此时切入红酒的正确辨别方法才是王道，别最后我们做宣传别人得利)。所选用的媒体集中在区域市场的扬州晚报、一些扬州出租车的交通台广播为主。而且在平常可以与电视、报纸和广播媒体合作做一些婚庆文化之类的消费引导节目、栏目，在引导婚庆文化的同时，来宣传企业的品牌。还可以举行一些诸如婚礼照片评选大赛等目标消费群体参与性高的活动来对他们进行先期的品牌“潜移默化”(备注：这是我们平时需要逐步去做的，没有一家企业是一口起横跨包揽一个市场的，只能说从根本做起，让消费红酒成一个必然的趋势，然而提到消费红酒又会立刻想到，浩文酒业的红酒品质、服务、价格、便捷)。
★ 公关事件(企划部重点：提出一次购买连锁反应政策)
为了辅助广告宣传的效果，增强目标消费群体的品牌 认知度。我们业需要“制造一些新闻事件(如情人节有奖派送，谜语竞猜等活动)，赞助部分公益事业(如在节庆日，与当地民政部门联手举办当地弱势群体送温暖活动)，来提升自己在区域市场的公众品牌形象。在利用事件来进行公关营销时，突出把握的原则是事件和新闻首先要与喜庆文化相结合，以保证传播效果与目标市场的关联度。
在新人结婚的一年之内，我们也会推出相应的后续方法，让新人和其家庭成
为我们的媒介帮我们做宣传，那才是真正的美誉毒的提升，具体办法是，首次情人节、新人日后生子，结婚纪念时，我们浩文酒业都可以以一种电话祝贺、寄送贺卡或者小礼物的形式进一步扩大自身的忠实消费者基数，而且，这时消费者情感上得到的满足有可能达到了“惊喜”的程度，很有可能也成为该款婚庆红酒品牌的忠实“宣传员”。 (采用送一瓶(其二人的形象特标)红酒，让新人觉得，有东西让自己怀念结婚的气氛、回忆)
★ 联合促销
婚庆市场囊括了诸如婚纱摄影、美容美发、家居装修、首饰礼品、家用电器、饭店旅游、房地产、汽车工业等多相关产业(一方面可以节省我们的开支，另一方面也通过其他行业增加我们现有的目标消费人群，在这些锁定的人群中，我们要寻找我们需要的重点目标和次要目标，主次分清)。所以，与这些相关的行业联合起来进行促销，将会以一种无形的方式影响到目标群体的购买决策。
例如在家居装修卖场摆放专门的酒具和样品，为婚纱影楼提供个性化的红酒
赠品，提供一揽子购物积分卡等。简而言之，婚庆红酒市场的开发要与其他婚庆用品市场紧密结合，“你中有我，我中有你”，做到“润物细无声”，创造每一个与消费者进行沟通的营销机会。
★目前来说扬州的婚庆市场的节目都很老套且很多都是一个模式出来，完全没有新意，我们浩文酒业可以采取现场宣传、促销的手段
如果说，我们所有前期的营销努力都是为了实现在婚宴场合的良好表现，那
么，婚宴当天就是要对婚庆红酒营销开发努力的一种综合展示。也就是说，营销人员要在婚宴场合最大化葡萄酒企业的营销传播效应。婚宴当天，虽然我们不能够“喧宾夺主”地来宣扬我们浩文酒业的红酒品牌，但是却是关系到营销传播效果非常重要的一个环节。直营销售人员在征得新人同意的情况下，可以通过活跃现场气氛、参与性强的节目来达到自己的宣传目的，比如有奖竞猜、折扣券、抽奖、赠送珍藏酒等形式来进行。 如何让所有的现场消费者带着美好体验离开婚宴，之后进行正面的口碑传播，是我们在推广环节不应忽略的问题。
★ 售后服务
我们先前提到，婚庆红酒的消费者在消费过程中的情感诉求希望在售前、售中以及售后都得到尊重和体验。如果我们红酒直营人员在婚宴结束之后，觉得大功告成，认为已经达到了预期的目标，那就错了。
要深度挖掘品牌的忠诚客户继而他们去影响更多的潜在消费者，是一个完整的婚庆红酒市场开发计划中不可或缺的环节。如果能够通过日后的回访，了解自己的不足，增强消费者对“自己确实做出了一个正确选择”这一信心，还可以起到很好的品牌维护作用。
备注：接续公关事件执行方案(企划部重点：提出一次购买连锁反应政策)
★ 酒店渠道：
通过酒店营销、餐饮预订、相关负责人等多种方式获取会务信息。具体目标
酒店为：迎宾馆、新世纪、花园国际、西园、扬宾、京华、顺水楼、福满楼、观邸、广源丁山、二十四桥、蓝天大厦、天地、文津宾馆、扬州人家、红彬树、萃园、怡园、蜀岗西峰、金聚德、紫京饭店、天虹、等。信息收集内容详见会务信息采集表
通过免费赠送新人婚庆个性化纪念酒1对的方式来获得新人的第一手资料。具体操作手法：凡在目标酒店订制婚宴的新人满800元赠送个性化婚庆纪念酒两瓶，必须提供新人的联系电话并提前一个半月订制。力争在一个月左右让新人到专卖店来取。具体销售工作在店内完成。
借助第三方接触：主要通过酒店营销人员，餐饮管理人员或预定人员等。准
备部分费用作为相关人员的公关费用。
电话咨询相关信息的客户：及时跟踪，第一时间反馈信息
沟通的相关技巧：详见会务客户沟通流程
★ 婚庆市场促销政策
明确营销目标、界定目标消费群体，进而针对婚庆红酒市场推出相应的营销策略，葡萄酒营销人员只有整个过程环环相扣、步步为营，保证婚庆红酒市场开发各个环节的营销沟通与执行的有效性与针对性，婚庆市场上的这朵红酒“玫瑰”，才会让我们嗅到其美妙的花香!
在婚庆市场中我们要把红酒比作“玫瑰”
作为浩文公司送给新人的最好的服务和礼物
执行步骤：
1、 寻找目标顾客
2、 信息收集：酒店、婚纱摄影、家电专卖店、商超喜庆用品专柜
3、 沟通渠道：本公司的优惠政策、通过第三方进行沟通(信息收集方，有相应的公关。
我们的企业策略将立足于恰当的市场。在诊断品行业充斥着如此之多相类似的产品的情况下，xx产业有限责任公司力图通过自己与众不同的产品服务而与其他企业区别开来。
同时，以一种独一无二的产品作为开始，占据一定的市场，并且最终找到恰当的产品定位，将能够在全国范围内更好地满足顾客的需要。
我们将集中于蓝色附加保护手套这一相当狭窄的市场，并主要服务于诊所实验室及医院部门。
我们的顾客往往希望买到高技术、高质童的最为出色的产品。我们则为他们带来了各种现实可行的解决办法，使他们既削减了预算又很好地控制了污染。
（一）市场营销的目标和对象
关于手套市场，我们将集中于这样一种市场时象：如警察和消防部门、监狱、紧急医疗服务等等。那里常常采用诸如双层手套这样的替代办法，因此对于这种类型的新产品的潜在需求尚待开发。
关于分析器寒件的市场，由于价格的因素，抑制了医院及私人实验室叶这一产品的需要。基于制造商们目前的水平，我们的服务质量将可能受到各方的指责及争论。
其他的诊断产品将尽力满足顾客时价格及质量的要求。这一点将在广告及促梢活动中充分强调。
（二）价格策略
一个合理的价格将反映产品的质童和价值。
价格问题是xx产业公司所面临的最为重要的问题。我们从卖方那里获得最好的转让价格并将这一价格维持下去，也是我们决定引进这一产品的关健，我们首先要保证成本与售价成一定比例，因此必须使进口的产品有利可图，这样才能使我们始终保持合理的售价和较高的利润。
（三）促梢策略
短期目标是制造足够的影响并使之日益显著。这将通过以下几种方法做到：
1、注意临床教学实验室产品的销售，临床教学实验室新闻节目和美国临床实验杂志将刊登介绍这一生产线的内容。
2、xx公司也将介绍我们的器械生产线。
3、我们还将向全美实验室的有关医生寄发价值200美元左右的有关材料。
4、商业展览：10月份的xx地区医疗设备展，11月份的xx地区展，都将使我们的产品向xx地区推广。
（四）营销计划
我们正在设计我们的企业标志，它由红、黄、黑三种颜色构成。在我们的企业卡片上采用“支付得起的技术”的字样作为商标。并且我们很幸运地得到了xx制造商免费提供给我们的精美的小册子及技术文件。
计划每月向有关部门邮寄一些相关材料以扩大知名度。
（五）悄售策略
短期目标是尽快地获得仃单。
长期目标是通过聘请梢售人员，采用任务销售的方式使我们的业务向俄勒冈、加州和内华达等地扩展。
3年后的目标是聘请一位电子市场代表和一名技术销售业务代表。
（六）战略联合
我们与制造商的关系对我们的生存至关重要。
与他们保持经常的联系，以获得最新的产品信息，每年至少进行一次会面，这些都很重要。
出于对他们的利益的考虑，我们要遵循ipA制度，对这些产品进行注册，这也同样重要。
内衣、文胸、家居服专卖店开业活动策划方案通过阅读您的要求，可以看出该店地处人流密集段，所以人流量应该不用担心。重要的就是如何让大部分收入不高的人接受这家新开业的、价格相对竞争对手稍高的日用品店。
1.关于开业时间。周边人群是蓝领还是白领，选择周末或者晚上举办一个小而隆重的开业典礼，尺度可以选择，可以是内衣产品走秀，也可以是剪彩或者开业促销，情侣折扣，开业一定要正式，热闹，可以找托烘托下现场气氛，开店最重要的是人气，而内衣店一般人不大好意思去逛。可以委托女生亲戚朋友来帮衬下场面。
2. 关于店面布置和广告。要想脱颖而出，就要有创意，标志牌可以有个性点，比如弄个乳罩状的招牌，或者门口显眼的广告牌。店面分成两个空间：里面最好温馨一点，地板，沙发茶几最好都有，如果店面太小可以布置几个小木椅子，一定要显得温馨。可以分类，性感的，舒适的，居家的，用分隔板将小店分成几个板块，每个女生都有自己的尺寸和隐私，除了自己的另一半，这些要有自己的空间。包括音乐、空间、门帘、地板的选择，温馨而不张扬，有卧室的感觉。外面可以隔开，留一部分空间放置自己的招牌产品和显示器介绍特点或者是模特和鱼缸类似的家居点的东西。如果是小店，可以适当弄小一点，拥挤一点也要有分隔。
3. 关于活动和促销，价格比竞争对手高，就要有质量或者有口碑。再穷的人也会浪漫也有虚荣心，所以价格高不一定是坏事。生日礼物和情侣促销也很重要，生日或者情侣有奖活动也是噱头。可能产品质量一样，但是宣传或者介绍一定要专业，门面要显得正式，不要像个小卖部。可以搞个会员制什么的，搞个会员卡优惠或者会员专属产品服务什么的。招揽一批固定的会员顾客就容易多了。
4. 关于产品介绍和售后服务。价格比其他店面高是直接看不出来的，要走进店铺才知道，所以产品才是真正吸引购买的地方。要有专门的模特照片或者介绍手册，包装也要有，可以找熟人做模特拍做广告，要有特色产品和专门的橱窗。还有要承诺几天几天保换那种，即使根本无所谓。小店和专卖店的区别就是小，没规模，没档次。所以要尽量布置的温馨，可靠有安全感，店主要多花点心思在服务上，让人觉得亲近，浪漫，有家的感觉，生意自然兴隆啦。
一， 活动主题
温馨圣诞，“苹”安相伴
二， 参加人员
全体工作人员，进店参观的潜在客户
三， 活动时间
12月24日至12月26日
前期准备
1、 物资：苹果300个、包装袋300个
（二）平安夜水果派发
1、暂定12月23日下午由行政部将苹果送到各分店，店内工作人员将苹果装好包装盒，在工作人员的帮助下分装好水果。
3、活动负责人员做好收支情况报告，并撰写活动开展情况总结。
4、如平安夜当天个别员工的苹果没有送达，25日请负责派发的工作人员务必将苹果送至同学手中。
四， 活动预算
（略）
五， 后期工作
将本次苹果派发活动进行一下汇总，整理财务；
圣诞苹果宣传语：
你是我的小呀小苹果，怎么爱你都不嫌多。
把苹果装进礼盒，把亲爱的你放在心里。
让这颗与众不同的苹果在浪漫的平安夜，欢乐的圣诞节，带去我对你浓浓的爱意和深深地祝福。
送女友，甜蜜蜜！送闺蜜，显心意！送朋友，够仗义！送亲人，不失礼！亲，爱TA就送TA最珍贵的礼物！
本末良品，集高档时尚于一体。多种颜色任你选，多种款式任你挑，处处表达你满满的心意和尊贵的品味~
亲，我们不生产苹果，我们只是心意的搬运工。
9款心意已为您备好，
4款纸质方盒[礼物]（绿野仙踪，粉色年华
一生平安）
3款纸装爱心（佳期如梦，海洋之心，燃情岁月）
2款镭射闪光桃心（一生挚爱，星情物语）
亲，还在等什么，快让这颗神奇的平安果为您的情缘锦上添花！
一二三四五六七，款款苹果属于你~
一二三四五六七，我们等的`好着急~
快快行动，把小苹果带给你心爱的TA吧~
绿野仙踪是绿色苹果粉色年华是粉色的哪个才子佳人是灰色的一生平安是那个格子的1佳期如梦是粉色纸盒子1海洋之心是那个蓝色的燃情岁月是紫色的一生挚爱是镭射红1剩下是镭射粉，才子佳人。
摘 要 当前我国互联网用户数规模急剧膨胀，而且电子商务技术也取得了突破性进展，而且电子商务的类型也呈现多元化发展趋势，比如目前就存在B2C、C2C以及B2B模式，还有创新的团购、O2O等诸多模式。对于企业而言，其注重的核心就是B2C以及B2B，其中B2C主要是一种企业对个人的一种电商模式，能够让消费者节省中间渠道的费用，因此能够获得更加实惠的价格，而对于企业而言，这种方式由于不需要建设中间销售渠道，因此营销成本也会大为降低，能够给用户带来更多的实惠，于是就能够形成一种双赢的局面。不过这种营销方式同样也存在着各种各样的问题，从而阻碍B2C电商模式的发展。正是基于这个原因，本文通过分析基于B2C电商模式下的企业营销方案所存在的问题，并由此提出相应的营销方案，从而提升基于B2C电商模式下企业营销的效果。
关键词：营销管理论文发表
2当前在B2C电商模式下企业营销方案主要体现的问题
2.1网络推广方面的问题
在B2C的电商模式下，企业营销的核心在于网络营销，也就是说其网络广告费用所占企业营销的比重较高，基本上能够达到企业收入的60%以上。企业的这种营销模式通常是以产品为核心，更加突出产品的重要意义，但是却忽视了营销方案中的客户中心内涵。比如现在很多企业在网络营销中呈现出一种自我夸大宣传的效果。另外随着网络规模的发展，网络营销费用也呈现不断增长的态势，比如在搜索引擎下关键词竞价排名营销，其推广的性价比开始不断下降，甚至还出现了入不敷出的现象，这也是为什么莆田系终止和百度进行合作的重要因素。而传统的电子邮箱营销以及论坛营销的环境也开始不断恶化，反垃圾邮件技术不断升级，论坛屏蔽广告贴能力越来越强，这都会极大地降低目前企业营销方案的营销效果。
2.2病毒式营销所体现出的问题
现在一些企业为了提升自身的品牌效应，开始通过和名人合作的方式来扩大企业品牌的知名度，比如凡客就和韩寒以及王珞丹等著名作家和明星等进行合作，由于韩寒的.鼎力加盟，还创造了凡客体。这从一定程度上也说明了B2C电商企业病毒营销效果取得了一定的成功。可是人们一方面看到这种病毒式营销所带来巨大营销的同时，也要注意这种病毒式营销模式也逐步脱离了产品或者企业营销的本质，开始逐渐走向娱乐化，比如“学挖掘机哪家强，就到山东找蓝翔”一样，成为了一种调侃。而且一旦企业出现了负面要素，这种病毒式营销甚至会带来阶段的反作用。这种娱乐化的营销效果无疑会对产品的自身形象带来一定的负面反应，如果存在着大量的恶搞，还会进一步挑战一些道德底线，引起法律纠纷。所以病毒式营销方案也需要通过科学的引导，做到去芜存箐，才能够更好地发挥出这种营销的推广效果。
2.3缺乏和用户的互动交流
基于B2C电子商务的企业在营销方面更多注重自身的宣传，往往不注重和用户之间的互动，目前仅有的互动仅仅是B2C平台提供的差评和好评，可是有些B2C平台还不支持差评，也有的B2C甚至不支持评价，在这种背景下，企业和用户之间就难以进行交流和互动，这无疑会极大地影响企业对忠诚用户的培养。另外这些企业的客户服务也缺乏相应的创新精神，其主要提供的服务基本上是电话咨询，或者通过E—mail等，用户通过在线交流软件和企业进行沟通，往往发现很长时间没有人回复，甚至出现很多客服并不在线，这势必严重影响到用户和企业之间的交流。于是很多用户就会通过比价平台来进行商品价格的对比，产品的附加值开始被严重削弱。
2.4过度依赖广告效应
现在B2C电商企业上的产品存在着明显的同质化，对于企业而言，只有通过大量的广告投入才有可能带来一定的流量，而在互联网上如果产品的品牌属性不高，想要取得销售上的突破，也只能够通过引入巨大的流量来获得点击率，进而产生销售。然而当前随着互联网竞争格局的不断激励，广告费用和流量之间的线性关系开始被逐渐打破，很多时候投入的广告费高，带来的流量并没有想象中那么高，这就造成流量广告性价比开始逐渐下降，另外对于个体企业而言，在B2C平台上设立网店的成本也会不断增加，因为这和B2C平台引流成本上升有着密切的关系。如果B2C电商模式不注重创新的引流方式，仅仅拼广告费用，显然不利于这种模式的持续发展，必将会严重影响企业的利润率。
2.5缺少品牌营销和构建
相对于B2C平台而言，对于企业来说往往其自身的品牌效应比较低，当然一些新上线的B2C平台，其品牌吸引力和知名度同样非常匮乏，尤其是对于一些垂直类型的B2C平台而言更是如此。无论是对于B2C平台还是在该平台上的企业，都需要注重自身品牌的宣传和构建，因为只有产生了品牌效应，用户才能够在打开网络之后自动选择该平台或者该平台上的企业。然而当前很多企业都非常注重自身产品价格，希望通过大打价格战的方式来增强对用户的吸引。但是这种价格战势必会影响到这个行业的持续发展，因为价格越来越低就会影响到整体的利润，最终导致很多企业以及平台亏本赚吆喝，甚至为了打败竞争对手，不惜采用“杀敌一千自损八百”的方式来进行恶性竞争，这最终的结果就会导致企业必将艰难前行，难以获得成功。
3优化基于B2C电商模式下的企业营销方案措施
3.1注重推广方式的创新
互联网的本质就是分享和互动，如果在网络营销过程中使用那些影响用户体验的营销方式比如弹窗广告、片头动画广告等方式，在实际应用中不仅会造成用户对这些平台产生不良的情绪，同时对这些广告的主体内容也会产生严重的抵触情绪，这就会导致负面的广告效应。一个良好的推广创意，如果能够得到用户的喜欢，不仅自己产生购买欲望，甚至还会分享给亲朋好友，能够免费给你做宣传。所以作为B2C企业就必须要注重广告内容的创新，在创新过程中需要注重对用户信息的收集，了解用户的喜好，然后向他们推送与之相关的广告内容，比如现在基于大数据挖掘的广告模式，用户能够获得自己感兴趣的产品，从而有效地增强了推广效果和针对性。对于传统的百度竞价类搜索引擎竞价排名广告，这种方式由于点击率和流量转化率严重不成比例，所以可以尽量降低这方面的投入比重，适度增加SEO搜索引擎优化的推广方式，这有利于企业流量的转化，从而有助于虚拟网店的营销利润。
3.2优化病毒式的营销
由于病毒式营销具有双刃剑的作用，如果做得好能够产生良好的营销效果，如果产生了负面效应，那么对于企业的影响也出现扩大化，严重影响到企业的营销效果。所以现在不少企业开始对于病毒式营销产生了非常审慎的态度，这从一定程度上说明了企业营销的成熟。病毒式营销要进行审慎不是意味着不去做，而是要去科学地营销，需要对整个营销过程做好实时监控，及时了解以及引导用户真实地表达以及他们的创造力，规避恶搞风险。比如企业可以通过设计一个能够体现该企业颜色的模板，让用户因此能够感受到该企业的文化和精神。在互联网时代，一定要注重自由精神，不能够一味地强行灌输某个概念，而是注重因势利导，这样才能够产生良好的病毒营销效果。当然病毒式营销是企业打造自身知名度的重要方式，如果这个目的已经达到，就需要尽量规避病毒式营销，此时需要更加注重企业的品牌营销，只有这样才能够让知名度进一步转换成品牌度，而这正是企业营销的根本方向。
3.3注重企业定位，增强自身核心竞争力
基于B2C模式下的企业营销方案从本质上是为了提升企业的品牌形象和知名度，而想要达到这个目的，基础核心就是企业需要具备较强的核心竞争力。当前很多电商企业并没有自身的工厂，其产品大多是由代工厂进行生产，这就需要企业要明确自身的定位，是将自己当成一个电商平台，还是平台上的一个线下实体。当明确了自身定位之后，才能够选择符合自身的发展之路，如果要做一个实体企业，那么就需要注重产品的创新和研发，提升产品品质等。如果要做一个平台，就需要注重服务、技术创新、物流管理、产品质量管理以及积极应对用户的投诉等相关问题，从而不断提升自身的核心竞争力，并保持持续的竞争优势。
3.4注重市场定位
作为企业推出的产品必须要明确市场定位，因为市场定位不同，其营销方案就会有明显的差别，以凡客为例，该企业当初是以男士商务衬衫起家，主要的产品为经典男士衬衫。之所以成为市场新宠主要是由于其较低的价格、较高的质量，这在当时该公司的定位极为明确。可是成为一个B2C企业之后，该公司的产品品类呈现了多元化的发展态势，产品种类极为丰富，可是从整体层面来看，却类似于一个大杂烩，和国外知名的B2C企业如梦芭莎等网站还是具有明显的差异。所以凡客就必须要不断分析自身的优势以及劣势，对于那些利润率差的产品要进行筛选并放弃，然后对那些经营效果较好的产品就需要进一步发展，使之有着明确的市场定位，并逐渐使之形成系列化的产品，这样也是对企业产品结构的一种优化，然后将不同系列的产品赋予不同的市场定位，并在此基础上进行相应的推广营销，这样才能够产生更佳的营销效果。
3.5树立良好的品牌形象
树立良好的品牌形象对于企业来说，实际上就是要构建和打造品牌，还是以凡客为例，人们之所以选择凡客其根本要素就在于其产品质量佳，而价格却相对实惠。可是如果让用户告诉大家凡客的品牌形象，基本上没有人可以回答。因为凡客之前将大部分的营销费用花在产品的推广上。实际上这仅仅是营销的初级阶段，只有树立品牌形象，才能够获得良好的口碑，从而为企业带来数量众多的忠诚用户。在B2C企业主要是通过互联网销售产品，这个销售渠道最大的问题就是产品质量以及售后服务问题，对于企业来说，必须要善于处理这些纠纷，如果处理不当，就会给企业的品牌形象带来极大的负面效应。另外为了提升企业的品牌形象，还需要注重物流的准时性，保障产品的品质等。对于品牌建设来说，进行简单的宣传推广显然达不到最终目的，更加关键的还需要产品质量的配合，以及产品价格的配合，要做到物廉质优，同时还能够为用户提供多元化的增值服务，通过用户的口碑来带动企业的品牌建设，才能够收到最终的品牌建设效果。当然品牌建设也不是短时间内能够完成的，而是需要一个持续不间断的过程。因此企业的品牌建设需要持之以恒，才能够确保品牌形象的最终形成。
4结语
B2C电商模式下的企业营销方案更多的注重网络营销，这种营销能够脱离时空的限制，通过互联网的分享模式能够在很短的时间里塑造企业品牌，当然互联网也能够在很短的时间里让一家著名企业变得声名狼藉，这同样也是由于互联网的实时信息分享所造成的。所以基于B2C电商模式下的企业营销在突出网络营销的前提下，还需要规避网络营销所存在的负面效应，加大企业的品牌宣传以及品牌形象的构建，从而为企业市场的扩大以及自身的可持续发展都能够带来重要的营销支持。
[摘 要] 传统的数学教学存在很大的弊端，即数学与生活离得太远，教师与学生的潜意识里都认为数学只为学知识，无休止的考试，造成知识与运用严重脱轨，以致于学生们心中产生困惑，学数学目的究竟是什么？通过几年的教学，我发现引导学生运用数学的思维方法去观察、分析现实生活，如商场中的促销活动，去解决日常生活中的问题，从而培养他们勇于探索、敢于创新的科学精神，提高他们解决实际问题的能力。
[关键词] 数学教学 商场营销 自主学习
数学与我们的生活息息相关，数学的脚步无处不在。 随着市场经济的逐步完善，人们日常生活中的经济活动越来越丰富多彩．买与卖，存款与保险，股票与债券……都已进入我们的生活．同时与这一系列经济活动相关的数学，利比和比例，利息与利率，统计与概率，运筹与优化，以及系统分析和决策，都将成为数学课程中的“座上客”。在现实生活中，人们的生活越来越趋向于经济化，合理化。我作为一名数学教师，就要培养学生用数学的眼光去看待商场营销，从而使学生认识到数学其实与我们的生活息息相关。
一、以生活实际为背景，丰富数学知识，让学生体验数学就在身边
教材中的例题由于受本身的局限性，往往删除生活中的一些复杂环节，只保留解决题的充要条件，或者数据过时老化，使数学例题离学生的生活实际较为遥远，在数学课堂中尽可能多的创设生活情景，有助于激发学生的思维。现在的商场几乎每天都在打折，那么就可以让学生利用休息时间去商场，留意商场中的数学问题，自己发现问题并研究如何解决问题，这样，学生的兴趣很浓，在不知不觉中就学到了数学知识，从而发现数学其实在我们的现实生活中无处不在。
二、以商品促销实例为依据，构建生活主题，让学生动手参与实践活动
由于数学课堂教学与实际生活的长期脱离，造成了学生只会做题，不会应用数学解决实际问题的状况。这是与培养学生的创新精神与实践能力相背离的，因此在数学教学过程中，应多鼓励学生动手参与实践，提高他们解决问题的能力。
1.满额送券销售活动
每过节假日，我们行走在繁华的大街上，随处可见商家打出的“满200送200”的促销招牌。消费者们蜂拥而至，商场里人山人海，抢购成风。而实际上商家心里早打好了如意算盘。俗话说：只有买亏，没有卖亏，“满200送200元券”只是商家的一种促销手段，其中暗藏着数学问题。
就说满200送200元购物券。某顾客先用490元买了一件羊绒外衣，送来了400元购物券。此时得到的四百元购物券，一般顾客心理都会产生一种捡便宜的感觉，于是就产生了较强的购买欲望，意欲花完为快（一般商家的购物券都是限期消费，在一定的时期内没有消费就过期作废）。于是这位顾客又花了248元券买了一双鞋，又用剩下的150元券中的128买了一条围巾。那么顾客到底便宜了多少呢？我们可以算一下128+248+490=866（元），这是原来不打折时需要花的.钱。490/866，所打的折扣大约是五六折。
2.有奖销售与折扣比较
某报纸上报道了两则广告，甲商厦实行有奖销售：特等奖10000元1名，一等奖1000元2名，二等奖100元10名，三等奖5元200名，乙商厦则实行九五折优惠销售。我们想一想；哪一种销售方式更吸引人？哪一家商厦提供给销费者的实惠大？
面对问题我们并不能一目了然．在实际问题中，甲商厦每组设奖销售的营业额和参加抽奖的人数都没有限制．所以这个问题应该有几种答案．
分析：(1)若甲商厦确定在单位时间内抽奖，当参加人数较少，少于213（1十2＋10＋200=213人）人，人们会认为获奖机率较大，则甲商厦的销售方式更吸引顾客；(2)若甲商厦确定在单位时间内抽奖，而在单位时间内的消费者很多，那么它给顾客的优惠幅度就相应的小．因为甲商厦提供的优惠金额是固定的，共14000元（10000＋20xx＋1000＋1000=14000）．假设两商厦提供的优惠都是14000元，则可知乙商厦的营业额为280000元（14000÷5％=280000）。
所以由此可得：
答案一：当两商厦的营业额都为280000元时，两家商厦所提供的优惠同样多。
答案二:当两商厦的营业额都不足280000元时，乙商厦的优惠则小于14000元，所以这时甲商厦提供的优惠仍是14000元，优惠较大。
答案三：当两家的营业额都超过280000元时，乙商厦的优惠则大于14000元，而甲商厦的优惠仍保持14000元时，乙商厦所提供的实惠大。
像这样的问题，我们在日常生活中随处可见。由于广告的效应，加上顾客消费的心理和节假日的消费需求，各方面的原因导致了商场抢购现象的出现，商场的人流量多了，商品销售量也快速增长。
3.鉴于以上对商场促销行为的分析，让学生讨论，得出一些发建议：
(1)购物前,列出一个购物明细单,以避免不必要的冲动消费。
(2)看见商品，不要以为便宜就买回家，还要看需不需要。勤俭节约也是一种美德。
(3)学一学数学中的逻辑推理，理清自己思路，结合当前情况购买货物。
(4)平时注意留心其它商店的价格, 做到“货比三家不吃亏”，也就是看质量，看价格，想一想我们所买的物品对于这个价格值不值，做到心里有数。
因此，在教学实践中，老师要举生活中的例子，结合教学内容和学生的认知特点最大限度地为学生提供自主学习、自主探索的活动机会，让他们在合作中增长才干，解决问题，让数学课堂充满生活的气息，化枯燥为生动，让学生在学习中始终保持兴奋，愉悦，渴求探索的状态，我们的学生才能爱数学也爱学习数学。
参考文献：
[1]赵天姣:21世纪商场营销新模式[J].职业技术，20xx
[2]吕锡镇:在实践中培养学生的学习主动性[J].黑河教育, 20xx
[3]刘奎林:引导学生学好高等数学的探索[J].高等农业教育, 1988
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